Laurentiu
3 lectii de baza pentru un investitor in imobiliare.
Am început cu o garsoniera…
Nu pentru ca aveam eu o pasiune pentru rezidential, ci pentru ca stăteam în chirie.
Vroiam sa am o proprietate a mea, sa știu ca am unde sa locuiesc daca se intampla ceva la job.
Bineînțeles că după ce am prins gustul chiriilor care iti întra în cont luna de luna, am inceput sa cumpar mai multe garsoniere.
Pentru ca la un moment dat, poate și datorita momentelor economice favorabile, să ajung independent financiar.
Asta se intampla undeva prin 2017, după 5 ani în care am tras de nebun.
Daca m-as fi lăsat de job, puteam sa trăiesc pe cont propriu, fără salariu, doar din chirii.
In fine…
Ce vreau sa scot in evidenta este ca în cadrul acestui proces m-am educat financiar foarte mult.
Am citit cele mai bune cărți, am urmat cele mai bune cursuri…
Plus ca i-am urmarit înde-aproape pe cei care aveau experienta in domeniu.
Sincer iti spun…
Nu stiu daca reuseam sa ajung independent financiar in doar 5 ani de zile fara elementele de baza.
Si fara un networking potrivit, prieteni, relatii, cunostinte etc
Câteva cuvinte de inceput.
Acum…
Ce vreau sa stii tu este ca formalitățile de achizitie a unei proprietăți implica mai multe etape.
Iar cel mai important lucru pentru tine este sa fii constient de aceste etape, sa le intelegi.
Ideea e ca in imobiliare cea mai proasta varianta este sa începi cu sfârșitul.
Care este sfârșitul?
Proprietatea.
Daca ma intrebi pe mine…
Exista 3 aspecte mult mai importante inainte sa semnezi efectiv contractul de achizitie al proprietății.
Știu ca pare contraintuitiv, însă proprietatea este ultimul lucru la care trebuie sa te gandesti, crede-ma.
Prioritatea o reprezinta aceste 3 aspecte, eu le denumesc lectii, despre care urmeaza sa vorbesc acum.
Poți sa ai tu cea mai buna proprietate din lume, atat timp cat nu stii sa te folosesti de ea în mod inteligent, degeaba…
3 lectii de baza pentru un investitor in imobiliare.
Lecția 1:
Ai nevoie de o filozofie de investitii.
Investitia in imobiliare este ca un lifestyle, ca un mod de viata...
Asta inseamna ca atunci cand iti aloci o astfel de investitie trebuie sa stii clar ce iti doresti, cum vrei sa lucrezi.
De fiecare data o spun –
Cand o investitie imobiliara nu functioneaza, problema nu este la proprietate, ci la investitor.
Nu exista proprietăți cu probleme. Exista proprietari care nu aleg imobilul potrivit pentru ei.
Orice imobil are valoarea lui, doar ca trebuie să se regaseasca in filozofia ta de investitie, in modul tau de lucru…
Hai ca sa iti ofer un exemplu –
Am avut un prieten care inchiria in regim hotelier, facea chiar si 5.000 de euro pe luna.
Doar ca era suparat… iar toti cei care il cunosteam ramaneam surprinsi, iti dai seama…
Ba chiar la un moment il ironizam..
Ii spuneam ca sunt mulți investitori care ar vrea sa fie ca el – suparati.
Problema e ca omul chiar era supărat… adică lucra de nebun, se lovea de probleme, nu găsea o menajera serioasa, nu avea timp de copii etc.
Tipul de investitie pe care si l-a ales nu se regasea in modul lui de lucru, avea o alta filozofie de munca…
Si-a revenit după ce a început sa inchirieze normal. Castiga mai putini bani acum, dar este fericit…
Cum iti creezi o filozofie de investitii.
Uite câteva întrebări care te pot ajuta aici –
- Care este motivul pentru care investesti in imobiliare?
- Unde vrei sa te ducă investitia imobiliara pe care o faci?
- Ce o sa faci pe parcursul derularii investitiei?
Totul în investitii se rezuma la destinația pe care o ai tu ca investitor. Și la scopul care însoțește acea destinație.
Atat timp cat nu știi de ce investesti in apartamente de exemplu și de ce nu investesti in hale industriale, ai o problema.
Pentru ca nu intelegi investitia. Nu știi de ce o faci, care este scopul ei…
Mereu le spun oamenilor –
Investitia in imobiliare este ca un vehicul. Te duce din punctul A in punctul B.
Asta inseamna ca trebuie sa stii care este acel punct B. Și sa fii fericit când parcurgi drumul intre punctul A si punctul B.
Altfel…
O sa ajungi exact asa cum era prietenul meu, când investea în imobile pe care le inchiriea in regim hotelier.
O sa faci bani, dar nu o sa fii împăcat cu tine însuți !
Lecția 2:
Hotaraste-te cum o sa monetizezi investitia.
Ai doua variante de monetizare –
Cashflow.
Capital gain.
Cashflow-ul este chiria pe care o incasezi lunar, cand inchiriezi long term.
Iar capital gain-ul este profitul pe care il faci când cumperi un imobil ieftin și il vinzi mai scump.
Acum…
Cateva cuvinte pentru fiecare tip de monetizare in parte –
Cashflow.
Cumperi imobilul si te intereseaza sa il mentii in portofoliu pe termen lung ca sa il inchiriezi.
Nu vrei sa îl vinzi, nu te intereseaza evoluția preturilor, ca vine criza, ca nu vine criza etc.
Tot ce te intereseaza este sa îl mentii în portofoliu pana în momentul în care ajungi în punctul B.
Când ai ajuns la destinație poți sa schimbi activul. Insa, pana sa ajungi la destinație, te intereseaza doar chiria.
Capital Gain.
Cumperi imobilul si te intereseaza sa il vinzi repede la un pret mai mare decat l-ai cumparat.
Nu vrei sa îl mentii în portofoliu, nu te intereseaza chiria lunara, hold, long term etc.
Tot ce te interesează este sa îl vinzi repede ca sa marchezi profitul. Ai nevoie de acei bani ca sa ajungi in punctul B
Cand ai ajuns la destinatie poti sa schimbi modul de lucru. Insa, pana sa ajungi la destinatie te intereseaza doar capital gain-ul.
Care este cea mai buna varianta de monetizare.
Cea mai bună varianta de monetizare este amândouă :))
Ceea ce inseamna ca trebuie sa țintești un imobil care iti poate oferi și chirie dar și apreciere în valoare.
Iar asta o faci mai ales atunci cand esti la inceput…
Dupa ce ajungi la mai multe unitati, alegi imobilele diferit…
Te intereseaza perioada de exploatare atunci cand urmaresti sa inchiriezi long term.
Cumperi imobile vechi, lipsite de renovare etc atunci cand urmaresti sa faci flipping.
Tot ce vreau sa scot in evidenta e ca nu toate imobilele iti pot oferi aceasta sansa –
De a castiga si din chirie dar si din apreciere
Ca de exemplu –
- Imobile foarte vechi.
- Imobile cu risc seismic.
- Imobile reglementate negativ.
Sunt imobile pentru care nu exista o garantie a aprecierii.
Sau de exemplu –
- Imobile situate la periferie.
- Imobile localizate in orase si comune mici.
- Imobile in blocuri defavorizate.
Sunt imobile pentru care nu ai garantia ca le vei inchiria.
Intelegi ce spun?
Lecția 3:
Aduna în jurul tău o echipa de profesioniști.
Când eram la inceput vroiam sa le fac pe toate de unul singur…
Noroc cu familia, prietenii, colegii care se uitau la mine cum ma chinui aiurea si interveneau…
Îmi aduc aminte cum ma agitam eu sa dau cu lavabila, umblam cu mistria la subraț, ridicam saci de adeziv cu mâinile la spate etc…
Nu făceam altceva decat sa pierd timpul. Nu am reușit niciodată sa dau cu glet asa cum da un zugrav care este meseriaș de exemplu.
Ba chiar la un moment dat am colaborat cu un meseriaș care era beat manga. Și crede-ma ca omul asa beat cum era el era meșter, adica iti facea peretele linie.
Ideea e ca tu nu ai cum sa lucrezi cum lucrează un meseriaș. Astfel, dacă îți dorești să oferi valoare clientului, fa-ti o echipa de valoare.
Afacerile și investițiile sunt sporturi de echipa. Daca faci totul de unul singur nu ești nici afacerist și nici investitor, ești un freelancer.
După o astfel de lecție, mereu le spun celor care apeleaza la mine –
NU MAI FĂ TOTUL DE UNUL SINGUR.
Crezi ca Bill Gates își prăsea singur acele sute de mii de hectare de teren agricol pe care le avea?
Eu stiu ca doar incasa arenda…
Cum iti creezi o echipa de profesioniști.
Sunt mai multe categorii profesionale care te pot ajuta aici…
În primul rand ai nevoie de cineva pe zona de juridic – avocat.
În al doilea rand ai nevoie de cineva pe zona de fiscal – contabil, consilier fiscal.
În al treilea rand, ai nevoie de cineva pe zona de financiar-bancar – broker de credite.
În al patrulea rand, ai nevoie de cineva pe zona de tranzacții- agent imobiliar.
În al cincilea rand ai nevoie de cineva pe zona de tehnic – instalator, electrician, tamplar, faianțar.
Bine…
Tu nu trebuie sa ai abonament la acesti oameni.
Apelezi la ei doar atunci cand ai nevoie, ii platesti la interventie…
Insa…
Fara astfel de conexiuni, relatii, oameni dispuși sa te ajute, poți sa o dai in bara rau de tot..
Imagineaza-ti câți bani poți sa pierzi daca nu știi ce clauze trebuie sa treci în contractele de închiriere de exemplu.
Sau imagineaza-ti ce probleme poti sa ai dacă nu știi când și ce taxe trebuie sa plătești la stat.
Aaaaa…
Ai experienta, investesti de zeci de ani, cunosti codul fiscal, esti la curent cu reglementarile legislative….
Te poti descurca singur…
Insa, la inceput iti recomand sa ii platesti pe acești oameni ca sa faci lucrurile cum trebuie.
Altfel…
O sa te trezești prin instanțele de judecata…
Concluzie. 3 lectii de baza pentru un investitor in imobiliare.
Frumos pana aici, coret ?
Ai o filozofie de investitii, te-ai hotarat cum o monetizezi și ai strâns în jurul tău o echipa de specialiști.
Insa, ce faci după aceea?
Pai te pregătești pentru Gestiunea imobilului, Administrarea proprietatii.
Cel mai important aspect aici – Managementul chiriașilor.
AI un material foarte bun pe platforma noastra – Managementul chiriasilor – tot ce trebuie sa stie un investitor incepator.
Citeste-l, documenteaza-te, fura idei…
Adu-ti aminte de importanta educatiei financiare de care vorbeam la inceput.
Eu personal recunosc ca nu aveam cum sa ajung independent financiar daca nu investeam in mine, daca nu invatam de la altii.
Apropo…
Hai sa iti spun ceva important –
Intre tine si un investitor cu 50 de imobile in portofoliu nu exista nici o diferenta…
Doar una singura –
Cunostintele !!!
Mai are rost sa continui?
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
Apropo...
Te-ai saturat sa muncești doar ca sa supraviețuiești? Vrei sa castigi mai multi bani, sa devii liber pentru totdeauna?
Cursurile edvim vor rezolva problema. Peste 95% din membri ajung independenti financiar.
Ai acces la platforma 24/7, update-uri la zi, consiliere one2one, comunitate, networking, posibilitate plan financiar personal etc
