Meniu Închide

3 tipuri de investitii imobiliare – Care ti se potriveste?

3-tipuri-de-investitii-imobiliare-care-ti-se-potriveste

3 tipuri de investitii imobiliare – Care ti se potriveste?

Inainte sa investesti efectiv in imobiliare trebuie sa stii care tip de investitie te reprezinta pe tine.

Asta o faci in functie de obiectivul pe care il ai, de strategia dupa care lucrezi.

Da, stiu ca totul pare usor din exterior…

Sunt foarte multi oameni care gandesc in felul urmator –

Aaaa, da ce e atat de greu sa investesti in imobiliare, ca nu inteleg?

Ai banii, cumperi imobilul, il monetizezi, apoi cumperi altul si asa mai departe..

Ce mare brânză?

Problema e ca odata ce nu intelegi acele detalii de fundal vei ramane la coadă…

Sunt foarte multi investitori in imobiliarele din România. Insa, sunt foarte puțini investitori care fac bani cu adevarat.

Ma refer aici la acele randamente de 15%, 20%, poate chiar mai mult.

Este usor sa te trezesti cu o suma de bani pe dreapta, i-ai spart intr-un imobil si gata esti investitor.

In schimb, este mai greu sa iei acei bani si sa ii investesti intr-un imobil potrivit.

Astfel incat sa obții cele mai mari randamente din piață.

Adică…

Sa inghiți cașcavalul mai mare, că tot vorbeam de brânză mai sus…

Ce tip de investitor imobiliar esti.

Acum…

Ce vreau sa stii tu este ca in piata imobiliara avem mai multe personaje…

Daca tinem cont de motivatia din spatele acestor personaje ele se impart in felul urmator –

  • Oameni de business.
  • Investitori.
  • Si proprietari

Nu stau sa vin cu caracteristici pentru fiecare tip de personaj in parte, pentru ca stii deja despre ce vorbesc.

Important este sa intelegi principiile dupa care se poate ghida un investitor, pentru ca asta te intereseaza pe tine.

Si avem asa –

Unu –
Ca investitor in imobiliare poti alege sa lucrezi in 2 moduri –

  • Pe termen lung.
  • Pe termen scurt.

In primul caz te intereseaza rezultatul pe care il obtii in 10 ani, 20 de ani etc.

In al doilea caz, vrei rezultate pe loc, cat mai repede daca se poate, exact ca un trader.

Doi –
Ca investitor in imobiliare poti alege sa gestionezi imobilul dupa un anumit grad de implicare –

  • Activ.
  • Pasiv.

In primul caz te implici in administrarea imobilui, vorbesti cu chiriasii, ii verifici etc.

In al doilea caz ii pui pe altii sa o facă, contractezi o firma de administrare, un intermediar etc.

Trei –
Tot ca investitor in imobiliare poți alege sa iti asumi un anumit nivel de responsabilitate.

  • Persoana fizica.
  • Persoana juridica.

In primul caz, raspunderea este nelimitata. Cand nu mai poti plati ipoteca, executorul se indreapta catre celelalte active ale tale

In al doilea caz, respunderea este limitata la tipul de societate comerciala pe care o alegi.

3 tipuri de investitii imobiliare – Care ti se potriveste?

Buunnn…

Ai planul, strategia…

Stii cum investesti, pe termen lung sau pe termen scurt…

Te-ai hotarat daca te ocupi de investitie sau ii pui pe altii sa o faca in locul tau.

Si bineinteles, ai ales nivelul de raspundere, limitat sau nelimitat.

Ce faci in continuare?

Pai iti alegi acel tip de investitie imobiliara care te reprezinta pe tine.

3 optiuni ai aici…

Incepem cu prima…

Buy to rent.

buy-to-rent

Inseamna sa cumperi un imobil cu scopul de a-l pastra in portofoliu ca sa il inchiriezi –

  • Odata in mod clasic.
  • A doua oara in regim hotelier.

Vorbim aici de 2 motode pe care le cunosti foarte bine.

Chirie long term.

Este cea mai populara forma de investitie…

In acelasi timp, este prima forma de investitie pe care eu o recomand pentru independenta financiara.

Ai nevoie neaparat de aceasta forma de investitie daca vrei sa ajungi independent financiar si sa te mentii acolo.

Independenta financiara implica un cashflow. Iar acest cashflow trebuie sa fie constant, pentru totdeauna.

Ok…

Cum faci asta?

Simplu…

Intri in posesia activului, il inchiriezi, iar apoi te bucuri de sursa de venit pasiv.

La un moment dat o sa iti recuperezi investitia. Pentru ca intr-un final sa intri pe profit.

Oricum, depinde foarte mult daca cumperi imobilul cash, in baza unui credit imobiliar etc.

Acum…

Ce imobile sa alegi aici?

Foarte multe optiuni…

Garsoniere, Apartamente, Case, Spatii comerciale, Birouri, Hale industriale etc.

Important este ca imobilele pe care le achizitionezi sa iti genereze cashflow lunar.

Apropo…

Ai mai multe detalii legat de inchirierea long term aici –

Tot ce trebuie sa stii despre inchirierea pe termen lung.

Regim hotelier.

A doua cea mai populara forma de investitie in imobiliare.

Desi tipul este acelasi „Buy to rent”, modul de lucru difera foarte mult.

In general cashflow-ul este mai mare, doar ca fluctueaza enorm…

In functie de zona, perioada din an, sezonalitati, evenimente locale etc.

In fine…

Cum faci asta?
Cum inchiriezi in regim hotelier?

In primul rand orasul este cel mai important… la fel si locatia din acel oras..

Dupa cum ii spune si denumirea formei de investitie, te intereseaza acele zone cu atractie turistica.

Procesul in sine implica achizitia imobilului iar apoi amenajarea acestui imobil conform unor standarde specifice mediului hotelier.

Inchirierea se face la zi, cu check in si check out. Iar o parte din banii pe care ii castigi merg catre curatenie, consumabile etc.

Exact ca la hotel… doar ca o faci in particular, pe persoana fizica.

Acum…

Ce imobile sa alegi aici?

Raspunsul este unul destul de simplu.. Neaparat imobilele de tip rezidential!

La fel…

Un material foarte bun care te poate ajuta aici –

Cum investesti in apartamente pe care le inchirezi in regim hotelier.

Buy to sell.

buy-to-sell

Al doilea tip de investitie imobiliara –

Buy to sell.

Vorbim aici de un tip de investitie imobiliara care implica achizitia unui imobil cu scopul de a-l vinde repede ca sa marchezi profitul…

La fel ca si in cazul primului tip de investitie, ai 2 moduri prin care poti sa faci asta –

  • Fix and flip.
  • Stadiu proiect.

Aici procesul este unul de specula…

Pe tine te intereseaza sa speculezi un tip de imobil, moment economic etc.

Fix and flip.

Flipping-ul in imobiliare implica achizitia unui imobil cu probleme tehnice pe care sa le rezolvi tu.

De exemplu –

Un imobil neamenajat.

Il cumperi sub pretul pietei, il amenajezi din punct de vedere tehnic iar apoi il vinzi la un pret mai mare.

Ideea aici este sa il gasesti pe acel vanzator care nu are bani sa amenaje imobilul. Sau care se grabeste sa il vanda.

Pentru ca intr-un final sa il vinzi unui cumparator confortabil.

Care nu vrea sa isi bata capul cu remedierea problemelor tehnice. Sau care nu are timp sa faca asta.

Intelegi ce spun?

Pur si simplu acest proces de investitie este unul cu tenta de propulsie…

Imagineaza-ti un portofoliu de investitii unde locomotiva este fix and flip-ul. Iar vagoanele sunt acele investitii ale tale de tip buy to rent.

Acum…

Probabil ca te gandesti la optiunile de imobile pe care le ai la dispozitie…

Raspunsul este destul de simplu…

Orice constructie care necesita renovare si pe care poti sa o vinzi mai scump.

Plus ca aici putem adauga si imobilele executate. Care tot un fel de fix and flip sunt.

Apropo…

Ai mai multe detalii legat de investitia fix and flip aici –

Cum faci flipping in imobiliare.

Stadiu proiect.

Un alt tip de investitie imobiliara aici o reprezinta achizitia de imobile in stadiul de proiect.

Ce implica acest proces de achizitie a imobilelor in stadiul de proiect?

Pai dupa cum ii spune si denumirea, cumperi imobilul in faza de proiect.

Adica, el nu este inca construit, exista doar pe hartie, in planul dezvoltatorului.

Marele avantaj al acestui tip de investitie imobiliara o reprezinta acel pret bun de achizitie pe care ti-l ofera dezvoltatorul.

Marele dezavantaj…

Faptul ca acel imobil poate sa nu se construiasca niciodata. Ma refer aici la acel risc de faliment.

Oricum, depinde foarte mult de reputatia dezvoltatorului, de analiza dosarului de constructie, autorizatie etc.

Important este ca tu cumperi un imobil pe care odata finalizat il poti vinde la un profit chiar si de peste 40%

Acum…

Ce optiuni de imobile exista aici?

Clar cele rezidentiale!

Totusi, poti investi in faza de proiect achizitionand si birouri, spatii comerciale, hale, depozite etc.

Acum…

La fel ca si in cazul celorlalte tipuri de investitie…

Un materail foarte bun care te poate ajuta aici ar fi urmatorul

Cum investesti in imobile la stadiul de proiect.

Buy to develop.

buy-to-develop

Al treilea tip de investitie imobiliara

Buy to develop.

Mai exact, cumpara ca sa dezvolti.

Asta o faci doar cu ajutorul unui anumit tip de activ imobiliar.

Terenurile.

Ai doua moduri de investitie aici –

  • Odata, prin dezvoltare imobiliara.
  • A doua oara, prin imbunatatirea parametrilor acelui teren.

Important este sa nu confunzi lucrurile, adica sa nu o dai in business.

Iti explic..

Dezvoltare imobiliara.

Este un tip de investitie imobiliara care din exterior, se aseamana foarte mult cu un business.

De asta vreau ca sa intelegi clar, ce implica acest proces de investitie.

Astfel…

Trebuie sa stii ca pentru ridicarea unei constructii este nevoie de un constructor, logic.

Doar ca acest constructor poate lucra in regie proprie si sa vanda singur acele imobile pe care le construieste.

Sau poate lucra la comanda unui dezvoltator imobiliar care doar asta face, vine cu banii de constructie.

Deci…

Cand tu esti ăla care vii cu banii, tu construiesti, tu receptionezi, tu vinzi etc faci business.

In schimb, cand nu ai nici o treaba cu operarea constructiei, esti dezvoltator imobiliar.

M-ai inteles?

Ce vreau sa intelegi tu este ca un investitor nu se implica in mod practic pentru edificarea acelei constructii.

Tot ce face el este sa vina cu banii de investitie, sa astepte finalizarea lucrarii iar apoi sa vanda imobilele.

Asta inseamna dezvoltare imobiliara. Asta face un investitor care alege acest tip de investitie imobiliara.

Buuunnn..

Ce optiuni ai aici?

Pai in functie de tipul de teren, poti dezvolta orice tip de constructie.

Important este sa te incadrezi in specificul terenului ca sa poti sa vinzi constructia.

Pe tine asta te intereseaza, sa stii ca odata dezvoltat proiectul, exista cerere pentru el.

Imbunatatire parametri terenuri.

Un alt tip de investitie „buy to develop”.

Imbunatatirea parametrilor unui teren.

Cum faci asta?
Cum imbunatatesti parametrii unui teren?

Destul de simplu, si de frumos in acelasi timp…

Poti de exemplu, sa cumperi un teren care este incadrat cu titlu de extravilan si sa il treci pe intravilan.

Ce faci tu este sa vii cu banii de achizitie, i-ai imbunatatit parametrii acelui teren, iar apoi il vinzi mai scump.

Un alt exemplu –

Parcelarea.

Poti achizitiona un teren de 10.000 de mp pe care sa il parcelezi in 10 terenuri a câte 1.000 de mp.

Iei fiecare lot de 1.000 de mp si il vinzi separat. Se obtin randamente si de peste 50% dacă stii sa lucrezi.

In fine…

Ce mai poti face aici este sa cumperi un teren cu scopul de a dona 50% din dreptul de proprietate.

Daca pe acel teren pe care il donezi se construieste o biserica, o institutie a statului, un centru comercial etc…

Valoarea acelei jumatati de teren care ti-a ramas in posesie se duce la cer.

Citeste – 7 sfaturi pentru o investitie imobiliara profitabila. Al 5-lea sfat este cel mai important.

Concluzie. 3 tipuri de investitii imobiliare – Care ti se potriveste?

Dupa cum vezi…

Foarte multe tipuri de investitii imobiliare…

Important este sa iti faci timp pentru ele, sa te educi, sa pui in practica…

Exact asa cum iti spuneam la inceput, sunt foarte multi oameni care vad acest proces de investitie in imobiliare ca pe o banalitate.

Din pacate pentru ei, realitatea ne arata ca investitia in imobiliare este cea mai complexa investitie dintre toate investitiile posibile.

Trebuie sa cunosti reguli, principii, analize, aspecte tehnice, amenajari, managementul chiriasilor, fiscalitate etc.

Daca ma intrebi pe mine…

Ca incepator in imobiliare –

Ai nevoie neaparat sa stai pe langa un investitor care stie ce face, sa furi meserie…

Sau daca nu ai aceasta posibilitate, sa parcurgi un curs, sa descoperi moduri de lucru

Iar asta trebuie sa o faci mai ales atunci cand vrei sa obtii o bucata cat mai mare din cascaval :)))

La randament ma refer…

Baftă si spor la bani.

Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com

abonare-edvim

Distribuie aceste informatii prietenilor tai

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *