Laurentiu
5 sfaturi importante inainte sa investesti in imobiliare.
Am 2 ore pe zi în care ma ocup de investitiile mele, de portofoliul meu…
În funcție de ce fac in acea zi, aceste 2 ore se pot transforma in 3 ore sau 1 ora…
Depinde foarte mult aici de ce se intampla la birou, de activitatea cu firmele…
Totusi…
Indiferent de cate ore am la dispozitie pentru investitii, nu cred ca a existat o zi în care sa nu analizez piața de imobiliare.
Iar asta se intamplă de peste 15 ani în mod continuu, fara intrerupere…
Asta este motivul pentru care multi oameni imi spun ca ma concentrez foarte mult pe imobiliare, ca pot investi si in crypto etc.
Ce le spun eu?
Ca investesc in crypto, doar ca imobiliarele raman prioritare.
De ce?
Pentru ca sunt active vechi de cand lumea si vor rezista cat e lumea.
Multi nu stiu, dar după ce colonizăm Marte :)), vom avea materie prima și acolo, deci am toate motivele sa ma tin de obicei.
Apropo…
Am inceput sa vorbesc prostii??
Pai nu fac altceva decat sa ma iau dupa Elon Musk :))
In fine…
Ce trebuie sa stii tu este ca daca vrei sa ajungi independent financiar, ai nevoie de venituri pasive.
Iar cele mai potrivite venituri pasive in acest caz sunt chiriile, pentru ca implica un cashflow lunar.
Care sunt activele ce iti pot oferi acest cashflow lunar?
Exact.
Imobiliarele!
5 sfaturi importante inainte sa investesti in imobiliare.
Nu uita sa iti ascuți toporul.
Abraham Lincoln spunea urmatorul lucru –
„Dati-mi 6 ore sa tai un copac, iar timp de 4 ore o sa îmi ascut toporul”
Ce inseamna asta?
Inseamna ca pentru un investitor in imobiliare pregătirea este cea mai importanta etapa.
Iar acest lucru este valabil mai ales atunci cand esti incepator, cand investesti pentru prima data.
Da…
Poate ca experiența se formează pe teren, atunci cand practici o meserie, atunci cand lucrezi…
Însă, fără un minim de teorie risti sa pierzi foarte multi bani, crede-ma.
Vorbesc aici de un lucru care nu este ok, mai ales in zilele noastre, cand ai acces la informatii pe loc
Te intreb si eu –
De ce sa repeti greselile pe care le-au facut altii in trecut?
De ce sa faci si tu aceeasi greseala pe care am facut-o eu de exemplu, cand eram la inceput?
DE CE?
Doar ca sa pierzi timpul aiurea…
Serios acum…
Scopul educației de tip „essential” pe care o promovez în România, implica exact acest lucru –
Evitarea erorilor, repararea greselilor, accelerarea evolutiei.
Care ar fi castigul daca toata lumea ar inventa roata? Unde am ajunge astfel?
Hai sa luam lecțiile celor din generația anterioara, sa evitam greșelile pe care le-au făcut ei…
Si vei ajunge independent financiar mai repede, te asigur de acest lucru…
Cea mai mare greseala pe care poti sa o faci este sa incerci sa descoperi de unul singur, ceea ce altii au descoperit de mult.
Nu vei face altceva decat sa iti amani rezultatele. In timp ce altii se bucura de rezultate inainte de termen.
5 sfaturi importante inainte sa investesti in imobiliare.
Acum…
Din cate probabil ti-ai dat seama, inainte sa investesti efectiv in imobiliare trebuie sa stii ce faci.
Iar ca sa stii ce faci ai nevoie neaparat de aceste 5 sfaturi despre care urmeaza sa vorbesc eu acum.
Iti vei ascuti toporul foarte tare, crede-ma…
Apropo…
Cand investesti in imobiliare daca nu stii ce faci vei avea tendinta sa abandonezi…
Am cunostinte care au renunțat la imobiliare pentru ca au avut parte de eșecuri la inceput. Ceea ce i-a demotivat, i-a făcut sa abandoneze investitia.
Un fost coleg de exemplu, are o garsoniera pe care o ține asa, nu vrea sa o valorifice, sa o inchirieze…
A avut o experienta mai neplăcută cu un chirias, i-a stricat mobila, i-a lăsat mizerie în apartament etc. Și a jurat ca nu o sa mai investeasca niciodata în imobiliare.
Iti dai seama ca asta inseamna de fapt –
Abandon.
Omul s-a agitat foarte mult pentru pierderile suferite…
Si astfel a ales sa se oprească in loc sa caute lecțiile din spatele unui astfel de eșec.
In fine…
Nu e cazul tau…
Asa ca hai sa vedem care sunt aceste 5 sfaturi ale mele cu care ma tot laud 😀
O sa încep cu primul sfat –
Prețul de achiziție sa fie sub media pieței.
Profitul îl faci atunci când cumperi nu atunci cand vinzi. Punct.
Este o lecție de bază în investitii imobiliare. Si in investitii in general.
Exact acelasi lucru il spun si Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, fondatorii One United Properties.
Link – https://www.forbes.ro/articles/one-united-properties.
Ideea este in felul urmator –
Atunci cand cumperi cu „gândul” ca prețul o sa creasca, te vei trezi intr-una dintre urmatoarele 2 situatii…
- Prețul creste.
- Sau prețul scade.
Ceea ce inseamna ca din punct de vedere aritmetic ai șanse de 50% ca sa faci profit.
Bine…
Imobiliarele tin pasul cu inflatia pe termen lung, stiu asta…
Insa, ce facem atunci cand inflatia este mica?
Cum vei face profit atunci?
Ideea este ca tu trebuie sa iti asiguri profitul inca din momentul in care cumperi, inca de la inceput.
Vei avea garantia ca daca se intampla ceva, poti sa vinzi repede fara sa pierzi bani.
Doar ca intrebarea se pune –
Cum faci asta?
Cum faci profit la achizitie?
Simplu…
Joci diferit!
Alegi imobile vechi, cumperi apartamente nerenovate, investesti in garsoniere off plan etc.
Ce apare in plus?
Marja de negociere!
Ideea de baza aici –
Concentreaza-te pe ceea ce poți controla, nu pe ceea ce nu poți controla.
Foloseste-te de ambele metode de monetizare.
Vreau sa apelezi la imaginatia ta si sa privesti investitia imobiliara ca pe un –
Tren.
Un tren este format din locomotiva si mai multe vagoane, corect?
Acum o sa ma joc un pic cu aceasta imaginatie a ta si o sa iti spun urmatorul lucru –
Vagoanele reprezinta imobilele care iti baga bani in buzunar sub forma de chirie.
Cu cat ai mai multe vagoane la trenul tau, cu atat ai mai multe surse de venit pasiv pentru tine.
Rolul vagoanele este sa te ajute cand este criza, nimeni nu vinde, nimeni nu cumpara.
Intr-o astfel de situatie tu esti la adapost. Exista aceste contracte de chirie in derulare care te ajuta sa obtii venituri.
Locomotiva reprezinta imobilul care iti baga bani in buzunar sub forma de capital gain.
Banii pe care ii incasezi ii folosesti doar in acest scop, doar ca sa faci flipping.
Adica vinzi imobilul mai scump, cumperi un alt imobil pe care il vinzi si mai scump decat primul. Si asa mai departe…
Locomotiva te ajuta in perioadele de crestere economica, toata lumea vinde, toata lumea cumpara.
Intr-o astfel de situatie, acest proces de monetizare iti trage valoarea portofoliul tau imobiliar in sus. De asta si denumirea de locomotiva.
Spune-mi daca intelegi?
Ideea e ca vagoanele iti asigura cashflow-ul. Iar locomotiva se ocupa de cresterea in valoare a portofoliului.
Mai bine cumperi 2 garsoniere decat 1 apartament cu 2 camere.
Cele mai mari randamente le obtii pe –
Garsoniere.
De ce?
Pentru ca sunt cele mai accesibile din punct de vedere al prețului, de asta…
Ceea ce inseamna ca in loc sa investesti intr-un apartament cu 2 camere, mai bine sa investesti in 2 garsoniere.
Sau în loc sa investesti intr-un apartament cu 3 camere, mai bine sa investesti intr-o garsoniera și un apartament cu 2 camere.
Și asa mai departe…
Trebuie sa te porți exact ca un Trust de investiții imobiliare, doar ca la început o faci pe persoană fizica.
Ideea e ca ai nevole de acele imobile pe care le poti tranzactiona repede, garsoniere, apartamente cu 2 camere.
Cu cât un imobil este mai scump, cu atat paleta de clienți la care poti sa ajungi scade.
Sunt foarte multi oameni în clasa de jos și de mijloc a societății. Insa, sunt foarte putini oameni bogați în societate…
Oricum depinde foarte mult aici și de strategia pe care o ai tu ca investitor.
Pentru ca eu vorbesc strict din punct de vedere al randamentului.
De exemplu –
Eu personal am avut si 12 garsoniere în portofoliu, da 12…
Iar randamentele pe care le obtineam erau mai mari decat daca as fi avut in posesie 6 apartamente cu 2 camere.
Apropo de acest subiect –
Atenție la apartamentele renovate recent.
Dacă ma urmaresti de ceva timp stii deja ca iubesc sa achiziționez imobile „distruse”.
Adică imobile care sunt neamenajate, neconsolidate, nerenovate etc.
De ce?
Îmi place sa le reamenajez cum știu eu. Și crede-ma ca am o echipa langa mine, care ma ajuta „sa știu foarte bine”.
Doar ca sunt foarte serios, adică le reamenajez tată, nu glumă. Schimb tot prin perete, sanitare, termice, electrice etc.
Problema e ca nu toți vânzătorii din piata sunt la fel de serioși precum sunt eu.
La un moment dat am vrut sa achiziționez un apartament cu 2 camere intr-un bloc vechi.
Doar ca era sa îmi iau țeapă…
Proprietarul se lauda ca a schimbat electricul, ca este nou nout, din cupru etc.
Cand de fapt el a schimbat firele doar la întrerupătoare și prize.
Era ceva de fațadă, adica prin perete circuitele erau tot vechi, alea din aluminiu.
In fine…
Ideea e ca atunci cand vizionezi un imobil trebuie sa mergi dincolo de aparențe.
Adică nu te uita ca imobilul este zugravit, ca este bine șlefuit, aranjat etc.
Uita-te la calitatea materialelor folosite, ceramica, sanitar, electric, tâmplărie tot…
Întra în amănunte, stoarce-l pe proprietar de informații, istoric, structura, compartimentare…
Apoi, cel mai important lucru –
Ia-ti echipa de meseriasi si verifica daca ceea ce iti transmite proprietarul este real sau nu.
Aaaaa….
Si inca ceva…
Citeste acest material, vei intelege mult mai clar ce trebuie sa verifici de fapt –
Tot ce trebuie sa stii despre renovarea unui imobil vechi.
Alege cu grija dezvoltatorul imobiliar.
Ma intereseaza ca in viitorul apropiat sa încep construcția de imobile în regim propriu.
Îmi place acest domeniu și îmi doresc sa ajung dezvoltator imobiliar cat de curând.
Mai sunt anumite chestii care ma țin pe loc plus anumite calcule pe care vreau sa le fac. Dar la momentul potrivit voi da drumul la treaba.
Momentan sunt discipol. Stau pe langa un dezvoltator foarte bun din zona de Sud a Bucureștiului.
Doar ca ce trebuie sa stii tu aici este urmatorul lucru –
Nu toți dezvoltatorii imobiliari sunt buni. Plus ca unii dintre ei pot da faliment oricând.
Daca ma intrebi pe mine iti recomand neaparat sa cunosti background-ul acestor dezvoltatori, sa ii verifici.
Altfel iti asumi niste riscuri pe care nu le intelegi, crede-ma
Uite de exemplu ce a patit la un moment dat Andreea Bălan.
Link – https://www.youtube.com/andreea-balan.
Asta ca sa vezi ca exista inclusiv nume sonore, care nu au tinut cont de ceea ce spun eu aici.
Ideea e ca niciodata nu cumperi imobile noi fara un „due dilligence” agresiv.
Pentru ca riști sa platesti banii pe un imobil care nu o sa se construiasca niciodata.
Apropo…
Vreau sa iti spun ca eu personal achiziționez imobile noi, dar foarte rar.
Plus ca de cele mai multe ori o fac în plan secund, adica îmi place sa fiu al doilea proprietar…
Bine..
Tu nu trebuie sa faci neaparat ca mine.
Insa, nu iti recomand vreodata sa cumperi imobile noi fara sa analizezi dezvoltatorul.
Este cel mai mare risc la care te poti expune ca investitor in imobiliare.
Apropo…
Uite aici cum analizezi un dezvoltator ca sa te asiguri ca nu vei lua teapa –
Ce trebuie sa verifici inainte sa cumperi un apartament nou.
Concluzie. 5 sfaturi importante inainte sa investesti in imobiliare.
O sa mă vezi de multe ori vorbind despre imobiliare…
Este o clasa de active care m-a ajutat sa ajung independent financiar… si asta la doar 29 de ani…
Iti dai seama ca nu pot sa le dau la o parte asa de ușor… astfel o sa găsești o tonă de sfaturi și informatii de la mine pe zona asta…
Plus ca oricând ai nevoie sa cresti nivelul de educatie poti accesa Cursul de investitii imobiliare – apartamente pentru inchiriat.
Il gasesti la acest link –
Curs de investitii in imobiliare – apartamente pentru inchiriat.
In fine…
Ce iti recomand eu este sa nu investesti in imobiliare asa la întâmplare, fără sa apelezi la specialiști, experți etc.
Nu vei face altceva decat sa repeti aceleasi greseli pe care le-au facut altii.
In loc sa le eviti si sa ajungi mai repede la destinatie, sa devii mai repede independent financiar.
Aaaa,
Crezi ca am interese pe acesta zona si vreau sa iti iau banii?
Nici o problema…
Mergi la altcineva, fura meserie de la alt investitor in imobiliare, invata de la el etc.
Insa, ma repet…
Nu investi la intamplare!
Pentru ca vei gresi si vei pierde banii aiurea, in loc sa ramai cu ei in buzunar
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
