Meniu Închide

7 greseli in investitii imobiliare

7-greseli-in-investitii-imobiliare

7 greseli in investitii imobiliare.

Vorbim aici de o investitie foarte potrivita pentru investitorii incepatori – investitia in imobiliare.

Doar ca pe cât de potrivită este aceasta investitie pentru incepatori, pe atât de complexa devine pe parcursul procesului.

Pentru ca investitia in imobiliare nu se rezuma doar la achiziția unui imobil și gata, ai ajuns investitor in imobiliare.

Totul începe din momentul în care ai pus mana pe proprietate:

Amenajarea interioara și exterioara.
Recondiționarea.
Valorificarea.
Întreținerea.
Administrarea.
Etc.

Sunt chestii care implica putin management. Adica o echipa cu care sa colaborezi, nu poți sa faci totul de unul singur.

Insa, chiar daca exista o echipa cu care colaborezi sau nu, in continuare vad investitori in imobiliare care fac foarte multe greșeli.

Despre 7 greseli in investitii imobiliare o sa vorbesc in acest material…

Sa purcedem…

 

primul,apartamente.abonare

 

7 greseli in investitii imobiliare.

Prima greseala:
Investesti in imobiliare înainte sa te educi.

Dacă nu înțelegi instalații sanitare, electrice, termice, tâmplărie, daca nu cunoști calitatea materialelor de construcții, uită de imobiliare.

Da, stiu ca toate aceste lucruri se învață pe teren. Insa, nu poți sa investesti in imobiliare fără sa ai o cultura investitionala de bază.

Puțină teorie nu strica, pentru ca o sa te ajute sa vezi clar, sa ai elementele de baza..

Plus ca ai nevoie sa stai pe langa alti investitori in imobiliare, sa furi moduri de lucru, gestiune, administrare etc.

Exact ca un mic discipol care vrea sa învețe o meserie. Nu poți sa te arunci ca berbecul și sa investesti in imobiliare la întâmplare.

Pentru ca:

Investitia este ca o meserie, se învață!

Apropo, poți sa incepi si fără sa te educi, pentru ca multe lucruri o sa le înveți pe parcurs.

Doar ca riscul de a greși si a pierde bani este mult mai mare.

Pentru ca exact aici e buba…

Nu este o problema dacă nu te educi investițional și începi direct.

Este o problema sa faci asta și sa te superi când gresesti și pierzi bani.

De asta este importanta educația financiara, poti sa vezi ce greșeli au făcut alții iar apoi sa le eviti.

Ma refer aici la accelerarea evoluției.

Deci, ai nevoie de –

  • Educație financiara,
  • Apoi de tehnica în construcții,
  • Amenajări interioare și exterioare,
  • Cum valorifici un imobil,
  • Managementul chiriașilor,
  • Reglementari fiscale,
  • etc.

A doua greseala:
Nu te documentezi legat de zona în care investesti.

7-greseli-in-imobiliare

Cel mai important criteriu de analizat pentru o investitie imobiliara este zona. Punct.

Sunt importante utilitățile, calitatea construcției, anul construcției, vecinii, nivelul de zgomot și multe altele.

Doar ca zona ramane cel mai important criteriu, este cea mai importanta variabila.

Problema aici e ca mulți investitori își iau date legat de zona din mediul online. Uita sa verifice zona în mod direct.

Nu spun ca mediul online nu conteaza. Tot ce spun e ca în primul rand trebuie sa stii ce se intampla acolo în plan fizic.

Te interesează un teren arabil in Ialomița?

Te duci și vezi zona la fața locului.

  • Cate hectare de teren arabil exista acolo.
  • Care sunt arendate.
  • Care sunt in asociație.
  • Ce rentabilitate au investitorii.
  • Ce planuri au autoritățile locale în zona.
  • Care este sistemul de impozitare.
  • Etc.

Te intereseaza un spatiu comercial în zona Moșilor?

Te duci și vezi bulevardul la fața locului.

  • Ce tip de spatii comerciale exista acolo.
  • Cu cât se închiriază.
  • Ce clienți potentiali ai ca și persoane juridice.
  • Care este perioada medie de închiriere.
  • Imobilul este anvelopat sau nu.
  • Etc.

Iar după aceea ești liber sa intri pe site-uri gen:

Olx.
Imobiliare.
Anunțul.
Etc.

În imobiliare, online-ul și offline-ul merg mână în mână. Insa, offline-ul este mai important decât online-ul.

A treia greseala:
Aștepți sa scada prețurile.

7-greseli-in-imobiliare2

Trăim momente istorice în care băncile centrale printeaza bani fără număr. Nu sunt constrânse de nici o resursă finita ca sa facă acest lucru.

Știi ce înseamnă asta?

Inflatie in mod constant!

Fie ea mai mica sau mai mare, nu contează. Tot ce contează e ca tu în loc sa investesti in imobiliare aștepți sa scada prețurile.

Astfel banii pe care ii ții aiurea in conturi bancare se devalorizează, isi pierd din puterea de cumparare.

Doar ca tu vezi cum lumea este nemulțumită ca preturile sunt ridicate, ca nu e bine bla bla bla…

Astfel cazi prada zvonurilor care spun ca va urma o criza economica, o recesiune, o sa scada prețurile etc.

Nimic mai fals!

În primul rand nimeni nu știe când o sa vina criza economica.

Aaaaa, cel care spune ca vine criza de fiecare data timp de 20 de ani, la un moment dat o sa aiba dreptate.

Doar ca in toți acești ani, investitorii inteligenți si-au crescut averea de 10 ori. Iar tu ai stat și ai pus botul la prostia altora.

Uite un exemplu –

Dacă investeai în 2008 cand pretul atingea „all time high-ul” si nu vindeai aiurea in momentele de panica…

 

primul,apartamente.abonare

 

In 2022 investitia ta imobiliara era mai valoroasa decât cash-ul in Euro.

Ai graficul mai jos…

imobiliare-indice-27-10-2022

Link – https://www.imobiliare.ro/indicele-imobiliare-ro

euro-inflatie-27-10-2022

Link – https://fxtop.com/en/inflation-calculator.

In cifre lucrurile arata cam asa –

Imobiliare -15%
Euro -30%

Deci, atentie…

Pentru ca eu am luat in calcul cel mai prost scenariu…

Asta ca sa vezi ce inseamna sa pleci urechea la cine nu trebuie.

Nu tata…

Tu trebuie sa fii prezent in piata, „time on the market” bate „timing the market”.

A patra greseala:
Cumperi emotional.

Ce înseamnă sa cumperi emotional?

Sa cumperi emotional inseamna sa iei decizii de achizitie în baza unor sentimente.

Adică, sa achizitionezi un imobil pentru ca sotiei tale ii plac draperiile din dormitor. Astfel pentru ca tu iti iubești soția, cumperi acel imobil.

Sau sa achizitionezi un imobil pentru ca acesta este situat lângă stadionul de fotbal al echipei tale preferate. Astfel cand te duci la meci, poți sa bei ca nu mai trebuie sa conduci.

Sau sa achizitionezi un imobil pentru ca proprietara este foarte sexy. Astfel te gandesti ca daca închei tranzacția vei avea parte de nu știu ce favoruri pe care ți le imaginezi tu.

Bineînțeles că aceste exemple au și un pic de tentă ironica.

Dar ideea aici e ca o investitie în imobiliare implica capacitatea ta de a-ti controla aceste sentimente și de a lua decizii rațional.

Ce inseamna rațional?

Cifre tată.

Ca investitor nu ai treaba decât cu cifrele.

O investitie nu trebuie sa te satisfacă pe tine sentimental. O investitie trebuie sa iti ofere rentabilitate, este simplu.

Adica –

Cat castigi tu din punct de vedere financiar, daca închei o tranzacție!

Vezi cum investesti in apartamente pentru inchiriat. Descopera cei 3 pasi ca sa obtii profit inca de la prima achizitie.

A cincea greseala:
Te axezi doar pe apartamente.

Când cineva vorbește cu tine despre investitii imobiliare, primul gând care iti vine în minte este investitia intr-un apartament pe care sa il inchiriezi.

Am dreptate?

Problema e ca după cum ii spune și denumirea, investitia in imobiliare este mult mai complexa. Investitia in imobiliare implica tot felul de active precum –

Case.
Terenuri.
Spații comerciale.
Birouri.
Hale industriale.
Centre logistice.
Duplex-uri.
Garaje auto.
Etc.

Astfel dacă tu iti limitezi mintea doar la partea de rezidențial, exista posibilitatea sa pierzi din vedere o grămadă de oportunități.

Nu spun sa investesti in toate aceste tipuri de active. Pentru ca nu vei intelege pe deplin nici un activ dintre cele menționate anterior.

Tot ce spun este sa verifici care nișă te reprezinta pe tine mai bine!

Sunt investitori care se axeaza foarte mult pe terenuri agricole. Și fac foarte multi bani din arendarea acestor terenuri.

La fel, sunt investitori care se axeaza foarte mult pe hale industriale. Cumpăra un teren, construiesc o hala și apoi o închiriază.

In fine…

Important este sa nu mai asociezi investitiile in imobiliare cu investitiile in apartamente pentru închiriat.

Plus ca poți sa poti sa investesti in imobiliare și in scop de capital gain – cumperi ieftin, vinzi scump. Nu doar pentru a închiria…

Uite aici un articol foarte bun unde descoperi cum sa faci flipping in imobiliare – Cum cumperi mai ieftin si vinzi mai scump in imobiliare.

A șasea greseala:
Amenajezi imobilul după bunul plac.

7-greseli-in-imobiliare3

Este o greseala care se leagă foarte mult de a 4-a greaseala – investitia in proprietăți ținând cont de sentimentele tale ca investitor.

Adică, începi sa te implici din nou emotional –

 

primul,apartamente.abonare

 

  • Dai jos gresia veche și montezi o gresie care iti place tie.
  • Schimbi termopanele albe cu termopane de culoarea stejarului.
  • Schimbi cuptorul pe gaz cu un cuptor electric.
  • Etc.

Iar toate aceste lucruri le faci, nu pentru ca iti recomanda specialistii cu care colaborezi, ci pentru ca asa vrei tu.

Ma refer aici la chestii ce țin mai mult de mofturi, nu la cele care implica calitatea execuției.

De exemplu –

Un investitor pe care il cunosc s-a gândit el ca pentru imobilul lui ar fi mai bine daca din bucătărie s-ar putea întra direct în balcon.

În balcon se putea întra doar din sufragerie. Insa, compartimentarea apartamentului ii permitea sa facă legatura din bucătărie direct pe balcon.

Problema e ca nu a făcut altceva decât sa rămână fără un spațiu de pe balcon, care putea fi folosit ca și zona de depozitare.

A luat cea mai proasta decizie posibila, a pierdut foarte mulți clienți intr-un astfel de mod.

Pur si simplu oamenii nu vedeau un mare căștig în aceasta modificare, nu ii interesa deloc.

Gandeste-te ca la un bloc, balconul devine zona de depozitat. La el nu mai aveai aceasta posibilitate

Asta ca sa vezi ce inseamna sa intervii asupra imobilului aiurea…

Pregateste-te pentru prima ta investitie imobiliara – de la A la Z. Vezi cum am procedat eu cand am investit in prima proprietate.

A șaptea greseala:
Nu știi sa scoți in evidență valoarea imobilului.

Uite ceva interesant aici –

Întra pe site-urile de profil și analizează doua imobile asemănătoare.

O sa observi ca desi nu exista nici o diferenta intre ele din punct de vedere al mp, locatie, etaj etc. pretul difera.

Adica un imobil este mai scump, iar altul este mai ieftin!

Ce înțelegi tu din asta?

Hai sa îți spun ce înțeleg eu…

Eu înțeleg ca de multe ori pe site-urile de specialitate am de-a face cu două imobile asemanatoare.

Doar ca proprietarul care vinde mai scump, stie sa își scoată în evidenta valoarea imobilului mult mai bine decât celalalt

Și nu te gândi la calitatea materialelor folosite, nu spun ca nu poate exista o astfel de diferenta.

Tot ce spun e ca aceasta diferenta devine infima dacă înțelegi puțin design interior. Dacă știi sa te joci cu culorile, sa scoți in evidență ce e nou etc

Nu mai vorbesc de acel text de copywriting care trebuie sa îl folosești pentru promovare. Sau modul cum faci pozele.

Ideea de baza aici este urmatoarea –

Tu dai valoare imobilelor!

De exemplu –

Dacă ai un teren de 50.000 mp iar valoarea mp-ului este de 10 euro…

Îl poți valorifica mai mult cand donezi 25.000 mp pentru construcția unei Biserici, de exemplu.

Dupa ce se ridica Biserica, pretul pe mp creste pana la 30 de euro iar tu castigi 250.000 de euro.

Ai prins ideea valorificării unui imobil?

Concluzie. 7 greseli in investitii imobiliare.

Pe final…

Ce vreau sa stii tu…

Ca dacă vrei sa ai stilul de viata al celor 1% investitori imobiliari din piață…

Trebuie sa fii dispus sa faci ceea ce 99% din investitori nu sunt dispuși sa facă…

Acum…

Eu nu stiu tot ce fac cei 1% investitori imobiliari din piața, cum lucreaza, ce mod de lucru folosesc.

Insa, stiu sigur ca multi dintre ei nu fac aceste greseli, la fel cum nici eu nu le mai fac.

Atentie…

Chiar daca le-am facut la un moment dat, important este ca acum nu mai fac aceste 7 greseli.

Marele avantaj al tau –

Poți sa le eviți încă de la inceput…

Astfel nu vei mai pierde timpul pe care l-am pierdut noi.

Bafta și spor la bani.

Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com

Distribuie aceste informatii prietenilor tai

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *