Laurentiu
7 pasi pentru investitii imobiliare profitabile.
Investitia in imobiliare este investitia care m-a ajutat sa ajung independent financiar in Romania in 2017.
Am început cu o garsoniera, apoi doua, trei și asa mai departe…
Recunosc ca am fost ajutat foarte mult și de criza economica din 2008. Pentru ca preturile au scăzut foarte mult.
Dar important este ca am ajuns acolo, mi-am indeplinit obiectivul, am devenit independent financiar.
Acum…
Ce vreau sa intelegi tu este ca daca vrei sa obtii acelasi rezultat ca mine ai nevoie neaparat de aceste active –
IMOBILIARELE.
Sunt singurele active care iti garanteaza un cashflow lunar, atat timp cat le ai in posesie.
Nu exista un alt activ care sa iti garanteze acest lucru, nici macar actiunile, acolo dividendele se platesc anual, semestrial, depinde…
Doar ca procesul de achizitie si administrare al acestor imobile este foarte stufos…
Din punct de vedere practic este mai simplu sa investesti in actiuni listate la Bursa, decât în imobiliare.
In imobiliare trebuie sa cunoști amenajări interioare, tehnica în construcții, mediu etc. Plus ca impozitarea este complexa.
Asta este și motivul pentru care m-am gândit sa vin la tine cu acesti 7 pasi pentru investitii imobiliare profitabile.
Ma gandesc ca te vor ajuta intr-un fel…
7 pasi pentru investitii imobiliare profitabile.
Acum…
Ce pot sa iti spun este ca exista mai multi pasi pe care vei fi nevoit sa ii parcurgi cand investesti in imobiliare.
Insa, dupa mine, acesti 7 pasi sunt probabil cei mai importanti pasi posibili.
Hai sa vedem…
Primul pas.
Alege tipul de investitie.
Vreau sa fac o paralela din nou cu acțiunile și sa iti spun urmatorul lucru –
Când investesti în actiuni trebuie sa fii hotarat asupra domeniului in care compania listata își desfășoară activitatea.
Nu poti sa investesti asa la întâmplare, trebuie sa intelegi ce se intampla acolo…
În primul rand trebuie sa stii sigur dacă vrei sa investesti in energie, inteligenta artificiala, auto, FMCG etc.
Și abia apoi iti alegi companiile care emit acțiunile…
Pur și simplu analizezi economia, cauți domeniile cu potential și apoi iti alegi companiile la care sa cumperi actiuni.
La fel stau lucrurile și in imobiliare. Sunt mai multe tipuri de investitie –
Case.
Apartamente.
Birouri.
Duplex-uri.
Spatii comerciale.
Centre logistice.
Terenuri agricole.
Hale industriale.
Etc.
Important este sa iti alegi o nișă, ca sa stii clar ce tip de imobil o sa inchiriezi.
Gandeste-te ca daca vrei sa investesti in apartamente te vei orienta catre un anumit profil de client.
In schimb, daca vrei sa investesti in spatii comerciale te vei orienta catre un alt tip client.
Intelegi?
Adica, trebuie sa te hotarasti care nișă te reprezinta pe tine. Ca sa stii ce imobil o sa inchiriezi si tipul de client cu care o sa colaborezi.
Si atentie ca nu ma refer aici la pasiune, placeri, prostii… Mai conteaza si piata, vezi ce merge ce nu merge.
Al 2-lea pas.
Alege zona în care vrei sa investesti.
Cel mai important aspect de care tine cont un chirias cand isi cauta un imobil este zona.
Si cu asta am spus totul…
Sunt importante utilitățile, anul construcției, vecinii etc. Doar ca zona reprezintă primul interes al chiriasului.
Nu vei putea sa inchiriezi repede un imobil amplasat la marginea orasului, crede-ma…
De asta spun –
După ce ti-ai ales tipul de investitie imobiliara care te caracterizează, identifica acele zone potrivite pentru chiriasii tai.
Iar aici lucrurile se ramifica și mai mult…
Pentru un apartament de exemplu, prioritățile de localizare ale unui student difera de prioritățile de localizare ale unui senior.
Asta inseamna ca la acest pas trebuie sa evaluezi cu atenție factorii aditionali…
Gen opțiunile de transport, apropierea de scoli sau facultati, unitățile de vânzare cu amănuntul din zona, restaurante, dinamica populației etc.
Apropo…
Uite un alt criteriu de care eu tin cont inainte sa achizitionez un imobil pe care vreu sa il inchiriez.
Creșterea locurilor de munca.
Vezi dacă in zona cresc locurile de munca sau scad locurile de munca.
În același timp mergi pe teren in mod personal și verifica locația, studiaz-o prin ochii potențialului tău chirias.
Al 3-lea pas.
Fa o estimare a fluxului de numerar.
Ca investitor in imobiliare…
In primul rand ai nevoie de cashflow, exact ceea ce iti spuneam la inceput.
Ma refer aici la fluxul de numerar pe care o sa il incasezi lunar, respectiv chiria ce o sa iti intre in buzunar.
Doar ca inainte sa cumperi imobilul ai nevoie de o estimare a acestui flux de numerar.
Vezi daca exista, cu cat inchiriaza altii, riscul de a trece pe negativ…
Nu mai vorbesc de faptul ca atunci cand pretul de achizitie este peste medie, trebuie sa inchiriezi repede.
Adica nu este in regula sa treaca nici macar o luna in care sa stai cu imobilul gol…
De ce?
Pentru ca ai platit peste nivelul pietei de asta… Macar beneficiul asta sa il ai…
Ce ar fi sa cumperi scump, nici sa nu inchirezi, ba chiar sa mai cheltui si bani pe langa.. :))
Au fost cazuri…
In fine…
Singurele proprietati pentru care poti sa accepti o lipsa a cashflow-ului in primele luni sunt –
- Proprietatile neamenajate.
- Cele obtinute la licitatie.
Altfel, banul trebuie sa curga imediat cum ai intrat in posesia imobilului pe care vrei sa il inchiriezi.
Deci, pe scurt…
Vezi care este evoluția anterioara a chiriei în zona si incearca sa estimezi o rata realista de ocupare a imobilului.
Apoi analizeaza cheltuielile de exploatare, cele cu administrarea, rata la banca etc.
Pe tine te intereseaza ca sa inchiriezi repede iar apoi sa stii clar ca fluxul de numerar este pozitiv.
Al 4-lea pas.
Pune bazele unei echipe de specialiști.
Ma refer aici la tot ceea ce inseamna instalatori, electricieni, zugravi, agenti imobiliari, brokeri etc.
Cea mai sigura metoda de a-ti limita creșterile în plan financiar este sa le faci pe toate de unul singur.
Adică –
- Sa iti cumperi o bidinea si o vopsea lavabila ca sa te apuci de zugravit.
- Sa cauti tutoriale pe YouTube despre cum sa schimbi o priza.
- Sa lipești țeava de alimentare cu apa calda de la bucătărie cu Super Glue.
- Sa îl zăpăcești pe notar cu întrebări pe care nici tu nu le înțelegi.
Problema aici e ca tu ești avocat de exemplu sau ești IT-ist și nu ai mai facut niciodata asta.
Logic ca intr-o astfel de situatie nu ai cum sa faci lucrurile bine, vei pierde timpul aiurea.
De ce?
Pentru ca nu intelegi activitatea, de asta, ai nevoie de un specialist.
Atentie, nu spun ca sa eviti aceste activitati atunci cand ești îndemânatic sau poate ca ai mai mult timp la dispozitie.
Tot ce spun este ca investitorii de calibru își folosesc timpul in mod prioritar pentru a-și creste venitul, nu pentru a reduce cheltuielile.
Plus ca investitorii de calibru sunt constienti de importanta specialistilor, isi dau seama ca nu pot sa le faca pe toate.
De exemplu –
Sunt peste 15 ani de cand eu personal investesc in imobiliare si inca raman uimit de câte lucruri nu știu.
Apropo…
Iti reacomand acest video al lui Cristian Dascalu – https://www.youtube.com/Cristian-Dascalu
Vei intelege mai bine ceea ce incerc sa iti explic eu acum…
Al 5-lea pas.
Pregateste-te din punct de vedere juridic.
Uite ceva interesant –
Este foarte ușor sa faci bani, in schimb este mai greu sa păstrezi acei bani.
Da poate ca investitiile imobiliare sunt investitii profitabile, care iti vor aduce o gramada de bani.
Problema e ca pe cât de mulți bani iti pot aduce aceste investitii, pe atât de mulți bani iti pot lua.
Mai ales dacă nu intelegi riscurile de nivel juridic.
Ma refer aici la aspecte precum –
- Relația ta ca și proprietar cu chiriașul,
- Ințelegerea termenilor contractuali,
- Riscurile nerespectării unor astfel de termeni,
Trebuie sa iti cunosti drepturile dar și obligațiile. Plus ca trebuie sa i le aduci la cunostinta și chiriașului.
De exemplu –
Eu personal primul lucru pe care il fac când am de-a face cu un nou chirias, este sa ii aduc la cunostita termenii contractuali.
Pe lângă acest lucru îmi place sa stabilesc din start chestii ce tin de conduita noastră ca și parti contractante.
Dacă il vad ca mârâie deja încep sa am îndoieli legat de o eventuala colaborare…
Îmi place sa selectez chiriasii. Și din proprie experienta iti spun ca cei mai buni chiriasi sunt cei care nu sunt pretențioși la vizionare.
Dacă te interesează mai mult banii decât aceste aspecte, vei ajunge sa colaborezi cu tot felul de „chiriasi problema”.
Apropo…
Daca te lovesti de astfel de „chiriasi problema” si vrei sa te asiguri din punct de vedere juridic…
Iti recomand Cursul de investitii imobiliare – Apartamente pentru inchiriat.
https://www.edvim.ro/curs-investitii-imobiliare/
Toti cei care au acces la curs primesc de la mine contractul de inchiriere pe care il folosesc eu personal.
Vei fi securizat 100% in fața „chiriașilor problema” !!!
Al 6-lea pas.
Servește-ți bine chiriasii
Iti spuneam mai sus ca trebuie sa fii foarte selectiv cu chiriasii, nu trebuie sa colaborezi cu oricine…
Doar ca atunci cand ai batut palma cu unul dintre ei, iti faci treaba ca la carte.
Adica te porti respectuos, adopti o atitudine echilibrata, vii cu un comportament sanatos.
Ca incepator vei avea tendinta de a te concentra foarte mult pe fluxul de numerar.
Doar ca acel flux de numerar iti este furnizat de către client, care în cazul tau este chirias.
Astfel dacă chiriașul nu prea este mulțumit de tine, nu mai conteaza fluxul de numerar, pentru ca vei ramane fără el.
Important este sa îl mulțumești pe chirias, exact asa cum face un comerciant cu clientul sau.
Bine, nu trebuie sa te transformi in servitor, insa trebuie sa ii predai chiriasului un imobil curat, bine amenajat, întreținut etc.
Plus ca trebuie sa intervii atunci cand se loveste de probleme tehnice, care tin de tine.
Nu poti sa lași aceste cheltuieli în seama lui. Nu de alta, dar îl vei pierde.
Nu mai vorbesc de faptul ca te poți alege cu rewiew-uri negative.
Când stapanesti bine o zona imobiliara și ai mai multe unități, oamenii încep sa știe de tine.
Nu ti-ar placea vreodata sa te trezesti cu vreun client suparat care iti face reclama negativa.
Vei pierde pe termen lung crede-ma…
De asta spun –
Concentreaza-te pe chirias!
Si îți vei păstra fluxul de numerar pentru mult timp de acum înainte.
Citeste si – Proprietar sau chirias? Afla care este cea mai buna varianta pentru tine. Iti cumperi o locuinta sau stai in chirie?
Al 7-lea pas.
Nu uita de capital gain.
Investitiile inseamna de fapt achizitia de active cu scopul de a le menține în portofoliu…
Pentru ca in tot acest timp tu sa castigi prin chirii, dividende, dobânzi etc.
Doar ca nu uita cel mai important aspect –
Poti investi in imobiliare si pentru capital gain.
Ma refer aici la acel moment cand tu de fapt tranzactionezi un imobil.
Adica nu te intereseaza sa il pastrezi in portofoliu. Tot ce te intereseaza este sa il cumperi ieftin si sa il vinzi mai scump.
Ideea este in felul urmator –
Ca sa ajungi independent financiar ai nevoie neaparat de un cashflow lunar, ok.
Deci asta e clar…
Nu ai cum sa ajungi independent financiar daca nu exista acel cashflow care sa iti acopere cheltuielile lunare.
Doar ca existe perioade economice favorabile pentru investitia in scop de capital gain.
Nu cumva sa ratezi acele perioade.
Poti face bani doar din tranzactionare, cumperi ieftin, vinzi scump.
De ce sa nu profiti?
Intelegi ce spun?
Adica nu te plafona doar la acest tip de monetizare – cashflow-ul.
Foloseste-te si de cealalata varianta atunci cand timpul o cere.
Iti vei creste averea neta cum nici macar nu iti imaginezi crede-ma…
Apropo…
Concluzie. 7 pasi pentru investitii imobiliare profitabile.
Cam astia sunt cei mai importanti 7 pasi pentru investitii imobiliare profitabile.
Aaaa…
Bineinteles ca mai sunt si alti pasi, exact asa cum am spus mai sus…
Doar ca acesti 7 pasi sunt probabil cei mai importanti pasi posibili, mai ales pentru un incepator.
In fine…
Ce conteaza pentru tine acum este sa fii prezent in piata, sa investesti, sa faci bani…
Degeaba stii tu ce trebuie sa faci, cunosti pasii, intelegi moduri de lucru..
Daca nu practici, daca nu esti pe teren.
Vei pierde oportunitati, vei pierde aprecieri ale pretului pe mp.
Pe termen lung, activele nu fac altceva decat sa mearga in sus, cu atat mai mult activele imobiliare.
Asa ca…
Da-i drumul la treaba si incepe cu prima ta achizitie…
Te asigur ca nu te vei mai opri, o sa iti placa sa faci bani fara sa muncesti.
Dar cel mai important este ca vei ajunge independent financiar.
Iar ce stiu sigur este ca iti doresti asta…
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
