Ce sa verifici cand cumperi un apartament vechi

Ce sa verifici cand cumperi un apartament vechi.

Primul lucru pe care trebuie sa il faci aici…

Sa stii inca de la inceput daca vrei sa cumperi apartamentul renovat sau nerenovat.

În funcție de strategia ta de achizitie verifici apartamentul vechi cum urmează sa iti spun eu acum.

Insa, încă odată neaparat trebuie sa stii ce vrei –

Apartament vechi amenajat.
Sau apartament vechi neamenajat.

De ce?

Simplu…

Vei ști după ce sa te uiți!
Vei ști pe ce sa te concentrezi atunci cand vizionezi imobilul!

Eu o sa abordez ambele tipuri de apartamente pe care ai putea tu sa le achizitionezi.

Am cumpărat și apartamente vechi neamenajate foarte multe, dar si câteva apartamente vechi renovate parțial sau total.

Din experienta iti spun ca cele mai înșelătoare sunt apartamentele vechi renovate, mobilate și utilate.

În fine…

Hai sa vedem pana la urma ce sa verifici cand cumperi un apartament vechi.

Ce sa verifici cand cumperi un apartament vechi.

Primul aspect –

Anul construcției.

Nu te mai lua după cei care iti recomanda sa eviti apartamentele construite înainte de 1977.

Sunt oameni care habar nu au ce vorbesc, nu au experienta deloc.

De fapt cred ca vorbește teama din ei, sunt speriați ca daca blocul este vechi inseamna ca o sa cada la primul cutremur.

Nici vorba…

In primul rand te intereseaza normele seismologice care s-au aplicat atunci cand s-a construit blocul.

De exemplu –

Am ingineri structuristi langa mine care imi spun urmatorul lucru –

Inainte de 1977 normele erau create special pentru a favoriza rezistenta la blocurile de maxim 5 nivele.

Toti expertii au crezut ca în Vrancea au loc cutremure de suprafata, care afectează doar blocurile mici.

Problema e ca marele cutremur din 1977 „s-a comportat” diferit. Cele mai afectate au fost blocurile inalte.

Astfel, normele s-au schimbat imediat, undeva prin 1978 deja se construia diferit.

Deci…

Care este realitatea de fapt?

Iti spun eu –

• Dacă vrei bloc construit înainte de 1977, te orientezi catre cel de 4, maxim 5 etaje.
• Dacă vrei bloc după 1977, te poți orienta și către blocurile de 8 sau 10 etaje.

Ideea e ca toate blocurile inalte construite înainte de 1977 sunt foarte riscante.

Ba chiar din câte știu unele din ele deja încep sa fie încadrate la o categorie de risc seismic.

Al doilea aspect –

Compartimentarea apartamentului.

Uita-te pe RLV si vezi dacă schița apartamentului implica realitatea.

Important este sa nu ai modificari in plan fizic care sa nu fie trecute in cadastru.

Daca exista astfel de modificari, il pui pe vanzator sa actualizeze RLV-ul…

Bine, tu poți sa cumperi și asa…

Problema apare atunci cand vrei sa vinzi apartamentului in baza unui credit ipotecar.

Sunt evaluatori bancari care nu accepta modificari, fara ca acestea sa fie trecute în cadastru.

Asta inseamna ca o sa trebuiască sa te ocupi tu, bani, timp, drumuri pe la primarii etc. Nu cred ca iti convine…

Cel mai bine este ca totul sa fie țiplă, actele sa reflecte neapărat realitatea..

Aaaaa și încă inceva…

Daca exista modificări, vorbește cu un inginer structurist.

Te intereseaza daca acele modificari au afectat structura de rezistenta a blocului.

Lucrurile sunt destul de grave aici…

Cunosc foarte mulți proprietari care s-au jucat cu compartimentarea cum au vrut ei.

Al treilea aspect –

Amenajarea interioara și exterioara.

Exact asa cum spuneam si la inceput…

Cele mai înșelătoare sunt apartamentele vechi renovate, mobilate și utilate.

De ce?

Pentru ca sunt vopsite frumos, dar nu știi clar ce se ascunde în spate…

Plus ca sunt foarte greu de verificat, multe dintre probleme sunt mascate…

De exemplu –

Eu personal era sa îmi iau o țeapă mai mare decât mine.

Vizionam la un moment dat un apartament vechi care era renovat complet, doar ca la suprafata.

Proprietarul imi spunea ca a schimbat tot electricul prin perete, ca toate cablurile sunt din cupru, ca le-a scos pe cele din aluminiu, bla bla bla…

Care era realitatea de fapt?

Pai el a facut asta doar langa întrerupătoare și prize.

Pur si simplu s-a legat cu cablurile din cupru de cablurile din aluminiu, da se poate face și asta…

Bine ca aveam sute de vizionari la activ, nu mi-a trebuit mult timp sa imi dau seama de asta.

Cum ar fi fost sa platesc imobilul la pret de renovat, iar eu sa il renovez din nou dupa aia?

Bătaie de joc…

Deci…

In momentul in care vizionezi un apartament vechi si vrei sa il verifici, o faci asa cum iti spun eu acum

Ori apelezi la un meserias de incredere. Ori daca nu, te duci la vizionari cu cineva care are mai multe tranzactii la activ.

Altfel, iti asumini niste riscuri pe care nu le cunosti, crede-ma..

Apropo, vrei sa te feresti de tepe cand cumperi un apartament?

Uite aici ce trebuie sa faci –

Cum te feresti de tepe cand cumperi apartamente.

Al patrulea aspect –

Asociația de proprietari.

Odata ce ai intrat in posesia apartamentului, exista un singur lucru pe care NU mai poți sa îl faci.

Stii care este acest lucru?

Iti spun eu..

Dupa ce cumperi un apartament vechi singurul lucru pe care NU mai poti sa il schimbi sunt –

Vecinii.

Poți doar sa vinzi apartamentul iar apoi sa te muti tu langa alti vecini.

Insa, nu o sa poti niciodată sa schimbi vecinii din blocul unde ai cumpărat apartamentul deja.

Ce inseamna asta?

Pai asta inseamna ca inainte sa cumperi apartamentul vechi trebuie sa iti iei toate masurile de siguranta...

Cele mai urate momente sunt alea în care intri in posesia apartamentului și te trezești brusc ca –

Nu exista asociație proprietari.
Toată lumea face ce vrea.
Pe scara este gălăgie.
Nu se respecta orele de odihna.
Nu exista femeie de serviciu.
Vecinii de deasupra urlă și zbiară.
Exista restanțieri.
Etc.

Ce iti recomand eu aici, mai ales dacă nu cunoști zona –

• Sa treci pe acolo și dimineața și seara.
• Vezi cum se comporta vecinii, daca este liniște, daca se respecta reglementările legale.
• Întra în bloc, ieși din bloc, la diferite perioade din zi.

Important este sa culegi cât mai multe date. Vezi ce se intampla la firul ierbii…

Nu cumperi nimic pana nu ești sigur din punct de vedere al asociației de proprietari, vecini etc.

Apropo…

Afla aici cum obtii un randament de peste 15% la prima investitie imobiliara.

Al cincilea aspect –

Accesul la facilitati.

Uite un pont de la mine pe aceasta speță, pe care nu prea vad ca îl recomanda nimeni.

Când ajungi la acest pas, și vrei sa vezi ce facilități exista în zona unde urmează sa cumperi tu apartamentul –

Mall-uri.
Piete.
Scoli.
Farmacii.
Instituții de învățământ.

Nu te interesează facilitățile din prezent, atat cat te intereseaza facilitățile care pot sa apara în zonă după ce cumperi tu apartamentul.

Eu ca investitor in imobiliare asa procedez, pe mine ma interesează ce facilitati am după ce cumpăr, nu înainte sa cumpar.

Cu cât exista mai multe facilitati înainte sa cumperi, cu atat mai multi bani o sa platesti pe apartament.

În schimb, cu cat apar in zona mai multe facilitati după ce cumperi apartamentul, cu atat mai putini bani o sa platesti pe el.

Si bineinteles cu atat mai multi o sa incasezi daca te gandesti sa îl vinzi mai tarziu.

Cum faci asta?
Cum verifici aceste facilitati care pot aparea la un moment dat??

Simplu –

• Planurile autorităților locale!
• Planurile unor companii locale, corporații etc.

Vezi ce vrea sa dezvolte primarul în zona.
Vezi dacă exista companii care vor sa construiască mall-uri, instituții etc.
Uita-te pe partea de infrastructura.

Apoi, tu cumperi înainte ca ei sa realizeze ceea ce își propun.

Astfel, pe langa apartament te mai bucuri și de o apreciere în valoare a acelui apartament.

De exemplu –

Toți cei care au cumpărat in Drumul Taberei înainte de inaugurarea metroului s-au ales cu vreo 30% apreciere imediat dupa inaugurare.

Citeste – Cum sa iti cumperi o locuinta fara sa apelezi la un credit pe 30 de ani.

Concluzie. Ce sa verifici cand cumperi un apartament vechi.

Cam asta am avut eu de spus legat de ce sa verifici cand cumperi un apartament vechi.

Bine, sunt mult mai multe lucruri pe care trebuie sa le verifici, logic…

Doar ca despre ele vorbesc pe larg in cadrul Cursului de investitii imobiliare – Apartamente pentru inchiriat.

Ai link-ul aici –

https://www.edvim.ro/curs-investitii-imobiliare/

In fine…

Cel mai important pentru tine in momentul de față este ca ai baza –

Cunosti deja principalele aspecte pe care trebuie sa le verifici atunci cand vrei sa cumperi un apartament vechi.

Crede-ma ca vei lua cele mai bune decizii posibile pentru tine.

Plus ca vei castiga și din apreciere, daca ții cont de pontul meu.

Bafta si spor la bani.

Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com