Laurentiu
Contractul de inchiriere – tot ce trebuie sa stii ca proprietar.
Am vazut multi proprietari pagubiti de chiriasii lor…
Am auzit tot felul de situatii cu proprietari care nu aveau voie sa ii evacueze pe chiriasi, desi acestia nu le-au mai platit chiria de mult…
Ba chiar, un amic de-al meu la un moment dat a ales sa țina apartamentul gol, sa nu il valorifice, doar ca sa nu inchirieze…
Nu avea o părere plăcuta despre chiriasi, a avut câteva experiente anterioare mai nefericite ca sa spun asa…
Acum…
Trebuie sa recunosc ca la inceput inclusiv eu am trecut prin situatii mai neplacute cu unii chiriasi de-ai mei…
Mai ales ca prin 2012, 2013, nu aveam avantajul pe care il ai tu acum…
Ca de exemplu –
Accesul la educatie financiara.
Accesul la experienta altor investitori.
Etc.
Am avut situatii in care chiriasii pur si simplu nu vroiau sa plateasca utilitatile, sau nu vroiau sa imi plateasca o parte din chirie…
Doar ca mi-am dat seama repede ca problema este la mine, nu la ei…
Ce am facut in continuare?
Exact ceea ce urmeaza sa iți transmit in cadrul acestui material…
Contractul de inchiriere – tot ce trebuie sa stii ca proprietar
Primul lucru tine de faptul ca am invatat sa fiu foarte flexibil…
Prefer sa pierd bani pe moment si sa caut o varianta sa scap de chiriasul problema acum. Decat sa intru in discutii cu el si sa alerg prin tribunale mai tarziu.
Doar pentru ca sunt eu incăpățânat si nu vreau sa renunt la o chirie pe care trebuie sa mi-o plateasca, de exemplu.
Al doilea lucru, nu stiam sa ii aleg pe acei chiriasi potriviti, seriosi, oameni echilibrati etc.
De fapt, asta era problema, nu faptul ca ajungeam sa am conflicte cu chiriasii, ci faptul ca nu stiam sa ii „citesc” incă de la inceput.
Iar cel mai important lucru –
Mi-am dat seama ca nu aveam un contract de inchiriere strong, care sa ma salveze in situatiile delicate.
Lucram dupa template-uri de pe google, gratuite, standard, care nu contineau clauze relevante pentru mine, ca proprietar…
In fine…
Probabil ca te intrebi –
Cum arata un astfel de contract, care sa te salveze in situatiile delicate?
Sunt cateva aspecte esențiale pe care trebuie sa le ințelegi, inainte sa il alegi pe cel potrivit.
Iata despre ce este vorba –
Principalele elemente ale contractului de inchiriere.
Vorbim aici de un document cu valoare juridica care atesta ca tu ca proprietar, denumit locator te obligi sa asiguri chiriasului, denumit si locatar, folosința imobilului pe o perioada de timp.
Pentru ca faci asta, chiriasul, respectiv locatarul este obligat sa iti plateasca ție ca proprietar, respectiv locator, o chirie.
Buun….
Principalele elemente ale unui contract sanatos de inchiriere o reprezinta datele de identificare pentru fiecare parte contractuala.
Nu in ultimul rand este importanta perioada derularii contractului + clauzele prin care sunt stabilite drepturile si obligatiile pentru fiecare in parte.
Stiu… vorbim aici de tot felul de aspecte de nivel tehnic, termeni juridici etc…
Asta este motivul pentru care as vrea sa intelegi un pic modul de lucru din punct de practic.
Nu sa iti bati capul tu cu modul de redactare al contractului, de asezare in pagina, de folosire a termenilor etc
Lasa-i pe avocati, juristi, agenti sa isi faca treaba aici, nu munci tu pentru ei…
Deci…
Uite cum stau lucrurile de fapt….
Prima obligatie a chiriasului.
Ca proprietar este bine sa cunosti cum trebuie sa se poarte chiriasul cu tine…
Ce obligatii are, ce îndatorari…
Cea mai importanta obligatie?
Sa iti plateasca chiria, logic…
Doar ca trebuie sa o faca la data stipulata in contract.
Faptul ca intarzie cu 1 zi, 2 zile iar pe tine nu te deranjeaza, este in regula.
Pana la urmă e si ceva omenesc aici, chiar daca in mod normal un chirias cu obraz iti vireaza banii inainte de termen.
De ce?
Empatizeaza, se pune in locul tau si isi da seama ca nici lui nu i-ar conveni sa fie amânat.
Problema apare in momentul in care tu ii permiți sa se intinda prea mult.
Prima data te roaga sa il mai lași o saptamana, apoi 2 saptamani, apoi 1 luna, apoi iți cere el ție bani :))) glumesc…
Bine, stai linistit ca sunt cazuri…
Dar ideea este in felul urmator –
Nu accepti sa iti plateasca chiria dupa termenul trecut in contract!
Daca o faci, exista riscul sa se invețe asa, iar apoi sa o vadă ca pe o normalitate.
Am pațit-o…
Ideea este in felul urmator –
Chiriasul trebuie sa inteleaga ca asta este principala lui obligatie, daca vrea sa se bucure de principalul lui drept – folosirea imobilului.
Alte obligatii ale chiriasului.
Pe langa obligatia de a-ti plati chiria in termenul cuvenit, chiriasul are si alte obligatii.
Cele mai importante –
- El plateste utilitatile.
- Foloseste imobilul fara sa ii afecteze starea.
- Se ocupa sa remedieze defectiunile care rezulta din utilizarea imobilului.
- Iti permite sa vizitezi apartamentul daca il instiintezi inainte.
Si alt aspect la fel de important –
La finalul colaborarii, sa iti restituie imobilul exact asa cum era in starea initiala.
Atentie, exceptie fac aici daunele survenite din cauza vechimii imobilului.
Apropo…
Toate aceste aspecte trebuiesc stipulate in contractul de inchiriere.
Si inca ceva…
Daca nu vrei sa te trezesti cu un alt chirias subcontractat de catre chiriasul tau, la fel, trece in contract si acest aspect…
Prima obligatie a proprietarului.
Ca proprietar este bine sa cunosti cum trebuie sa te porti cu chiriasul…
Ce obligatii ai, ce indatorari…
Cea mai importanta obligatie?
Sa il lasi pe om in pace sa foloseasca imobilul, sa nu il zapacesti cu vizite inopinante, fara sa il instiintezi in prealabil.
Sa nu il urmaresti, sa nu il conditionezi extra-contractual, sa nu te intalnesti cu el intentionat etc…
Ce vreau sa spun mai exact?
Atunci cand esti la inceput, o sa ai tendinta de a te gandi la imobil, daca chiriasul o sa aibă grija de el, daca o sa ti-l predea in aceasi stare.
Iti vei face tot felul de scenarii, esti la prima investitie, te gandesti daca colaborarea este una potrivita etc…
Totusi, tu trebuie sa intelegi urmatorul lucru –
Cand faci asta, chiriasul o sa te citeasca, o sa isi dea seama ca esti slab, ca te pierzi, ca esti precipitat…
Apoi o sa devina frustrat, o sa reactioneze agresiv, o sa incerce sa se delimiteze de tine.
Astfel te poti trezi cu tot felul de conflicte, fara ca macar sa iti dai seama ca tu esti responsabil de ele.
Ai inchiriat imobilul?
Super… pe tine te intereseaza chiria, si respectarea conditiilor contractuale…
Nu ai treaba cu chiriasul, ba chiar ar fi indicat sa nu va vedeti foarte des.
Vizitele le faci cu instiintare in prealabil, odata la 3 luni, 6 luni etc.
Alte obligatii ale proprietarului
Pe langa obligatia de a-l lasa pe chirias sa foloseasca imobilul linistit, mai ai si alte obligatii.
Cele mai importante –
- Sa pedai imobilul intr-o stare corespunzatoare utilizarii.
- Sa iti asumi reparatiile la nivel de condominiu.
Si un alt aspect la fel de important –
Sa te asiguri ca nu exista vicii ascunse care impiedica sau diminueaza utilizarea imobilului.
Atentie, exista riscul sa platesti despagubiri daca apar prejudicii cauzate asupra vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a chiriașului.
Apropo…
La fel, toate aceste aspecte trebuiesc stipulate in contractul de inchiriere.
Si inca ceva…
Nu uita ca in cadrul acestui proces poti colabora si cu o firma de property management.
Rolul garantiei.
Niciodata nu inchiriezi fara garantie, este singura ta acoperire atunci cand chiriasul este unul rau-platnic.
Ba chiar, daca te lovesti de astfel de oameni, care vor sa inchirieze de la tine si iti bat astfel de apropo-uri.
- Sa colaborati fara garantie.
- Sa o plateasca in tranșe.
- Sa o plateasca mai tarziu.
Fugi cat vezi cu ochii…
Exact de asta iti bat astfel de apropo-uri, pentru ca se cunosc pe ei insisi, pentru ca au interese ascunse.
Un chirias de buna credinta nu are o problema cu garantia, ba chiar el este cel care insista aici, sa se treaca suma totala in contract, modul de recuperare a garantiei etc.
In general, cand incheiati colaborarea, ii dai garantia inapoi.
Sau ii opresti din garantie plata utilitatilor pe lunile in curs si ii dai restul…
La fel, aceste aspecte se trec in contract…
Citeste – Prima ta investitie imobiliara – tot ce trebuie sa stii de la A la Z.
Incheierea contractului.
Incheierea colaborarii se poate derula in general, dupa 3 scenarii diferite.
Primul scenariu-
Incheierea colaborarii la data stipulata in contract.
Aici, toate bune si frumoase, si tu si chiriasul v-ati dus la indeplinire obligatiile, v-ati indeplinit scopul, a-ti obtinut ceea ce a-ti vrut.
Acum, a venit momentul sa vă strangeti mâna, iar fiecare dintre voi sa o luați pe drumuri separate.
Tu sa iți cauti un alt chirias, el sa mearga in chirie in alta parte sau sa isi cumpere locuinta pe care si-o doreste.
Al 2-lea scenariu –
Denuntarea contractului inainte de termenul stipulat in contract.
La fel si aici, nimic rău atat timp cat exista o instiintare in prealabil din partea partii care doreste denuntarea.
Iar conditiile denuntarii sunt trecute in contract, durata preavizului, modul de lucru etc
Apropo, descopera aici cum este mai rentabil sa inchiriezi – Regim hotelier sau chirie normala?
Ce faci cand chiriasul nu iti plateste chiria.
Problema apare odata cu scenariul al 3-lea…
Care este scenariul al 3-lea?
Chiriasul nu iți mai platește chiria, in acelasi timp nici nu vrea sa elibereze imobilul.
Ce faci atunci?
Poti face multe lucruri…
Insa, exact asa cum iti spuneam la inceputul materialului, daca nu ai un contract de inchiriere strong, nu prea mai poti face mare lucru…
Singura varianta care iti ramane este sa te adresezi instantelor de judecata, doar ca dureaza…
In schimb, daca contractul de inchiriere dupa care lucrezi este unul strong, bine intemeiat, etc
Mai exact, daca acest contract contine acele clauze specifie pentru o astfel de situatie, crede-ma ca ti-ai dori sa ai parte de chiriasi care nu iti platesc chiria.
De ce?
Simplu…
Pentru ca in loc sa pierzi, tu de fapt castigi, iar chiriasul nici macar nu o sa stie acest lucru.
Care sunt aceste clauze?
Pot fi multe, insa una dintre ele este cea mai importanta.
Toti cei care au achizitionat Cursul de investitii imobiliare – apartamente pentru inchiriat, pe care il gasesti la acest link –
https://www.edvim.ro/curs-investitii-imobiliare/
Stiu despre ce vorbesc eu acum.
Pentru ca la cerere au primit modelul meu de contract de inchiriere dupa care lucrez.
Iar acest contract contine inclusiv aceasta clauza importanta.
In fine, cel mai bine pentru tine este sa te educi personal sau sa colaborezi cu specialisti.
Te asigur ca daca stii ce faci, nu mai conteaza ce face chiriasul…
Concluzie. Contractul de inchiriere – tot ce trebuie sa stii ca proprietar
Acum, pe final, pentru ca esti baiat care chiar se preocupa sa ajunga independent financiar si ai citit pana aici…
Uite cel mai important aspect, pentru care eu personal recomand sa inchiriezi cu acte.
Deci, fara prostii cu inchirieri la negru, ca sa iti ramana tie mai multi bani in buzunar si tot felul de astfel de bla bla bla-uri…
Si apropo, nu trebuie sa faci asta pentru ca esti moral si vrei sa iti platesti taxele catre stat, ca esti cetatean corect, ca vrei sa fii un model pentru societate etc…
Oricum statul nu prea se preocupa atăt de mult de tine, daca o facea probabil ca acum nu mai te zbateai pentru independentă si libertate…
Interesul este al tău prima dată…
De ce?
Cel mai important aspect –
Veniturile din chirii sunt luate in considerare cand vrei sa te imprumuti cu bani de la banca?
Ce poate fi mai frumos decat asta?
Sa fii eligibil ca sa obtii mai multi bani de la institutiile de creditare, sa cumperi mai multe imobile, sa incasezi mai multe chirii…
Nu exista…
Baftă si spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
