Laurentiu
Cum investim in imobiliare – firma sau persoana fizica.
In ultimul timp am primit tot felul de intrebari de la utilizatorii platformei…
Cele mai multe dintre ele atingeau acest subiect –
Cum investim in imobiliare – firma sau persoana fizica?
Ce sa aleg – persoana juridica sau persoana fizica?
Tu cum investesti – ai firma sau o faci in particular?
Deja ma gandeam daca este mai profitabil pentru mine sa ma fac consultant fiscal.
Glumesc…
Ideea aici e ca nu prea ai surse de unde sa te inspiri…
M-am uitat pe Google si am vazut că toate informatiile sunt de suprafata..
Nimeni nu iti explica clar si precis cum este mai rentabil sa investesti in imobiliare.
Sa o faci pe firma sau sa investesti in particular, pe persoana fizica.
De asta am zis ca trebuie sa vin neaparat cu acest material.
Si sa iti spun cum procedez eu, sau mai exact cum am procedat…
Pentru ca dupa cum o sa descoperi probabil…
In imobiliare nu conteaza dacă sa investesti pe firma sau persoana fizica.
Atât cat conteaza etapa in care te afli tu ca investitor…
Cateva cuvinte importante de inceput.
Deci…
Esti la inceput ca investitor, te pregatesti sa intri in posesia primului tau imobil pentru investitie?
Sau ai deja cateva unitati in portofoliu si mai vrei sa pui mâna pe o proprietate?
Ori de ce nu, poate ca deja te gandesti sa faci un business din asta, sau sa dezvolti un fond de investitii?
Cum e?
In ce etapa te afli?
Este foarte important sa stii de unde pleci, care este statutul tau actual.
Pentru ca intr-un final sa alegi acel mod de lucru potrivit – firma sau persoana fizica.
Din punct de vedere teoretic…
Raspunsul la aceasta intrebare care ii macina pe mulți oameni este destul de simplu –
Daca iti castigi venitul activ pe persoana fizica, atunci investeste in imobiliare pe persoana fizica.
Iar daca venitul tau activ o reprezinta profitului unei societati comerciale, atunci investeste in imobiliare pe persoana juridica.
Doar ca din punct de vedere practic…
Lucrurile se complica atunci cand intri in joc tu, cu situatia pe care o ai, etapa in care te afli etc.
O sa ințelegi imediat…
Ce nu stiai despre o societate comerciala.
Sunt multi oameni care nu inteleg pe deplin conceptul de firmă.
Astfel, ma intereseaza sa parcurgi neaparat randurile urmatoare.
Vreau sa judeci in cunostinta de cauza atunci cand iei decizia daca sa investesti in imobiliare pe firma sau persoana fizica.
Buuunn…
Vad multi administratori de SRL-uri care ahizitioneaza bunuri imobiliare pe firma, apartamente, case etc.
Problema nu e ca acesti administratori achizitioneaza aceste bunuri imobiliare pe firma.
Problema e ca multi dintre ei le considera active personale, adica sunt ale lor, ei sunt proprietarii.
Cand de fapt aceste bunuri sunt ale firmei, le-ai cedat, ti-ai asumat acest lucru.
Singurul tau drept este asupra firmei. Nu mai detii acele active in mod direct, le detii in mod indirect.
Omule…
Tot ceea ce apare în balanța contabilă a unei societati comerciale aparține acelei societati comerciale. Punct.
Tu esti doar un administrator care exact asa cum ii spune si numele, administrezi acea societate comerciala.
Singura ta răspundere apare atunci cand exista neclarități în acte, neconcordanțe între declarații, daune pe care le generezi intentionat etc.
In rest…
Totul este la firma, drepturi asupra acestor active, obligatii in caz de incapacitate de plata.
Intelegi?
Investitii imobiliare persoana fizica – avantaje si dezavantaje.
Cand investesti in imobiliare pe persoana fizica te lovesti de cateva avantaje si dezavantaje.
Primul mare avantaj o reprezinta accesul facil la resursele financiare ale bancilor, institutiilor de creditare etc
Uite aici cateva informatii interesante legat de acest subiect – https://ro.linkedin.com/opinie-alina-jurescu-specialist-credite-ipotecare
Si asta chiar este un avantaj crede-ma, cand esti la inceput ai nevoie neaparat de finantare, ca sa investesti in imobiliare.
Nu toata lumea are in familie vreo matușă cu numele de Tamara, corect? :)))
Un alt avantaj o reprezinta faptul ca atunci atunci cand inchiriezi, esti taxat doar odata.
Ma refer aici la acel impozit anual + CASS-ul care se calculeaza la valoarea tuturor veniturilor tale anuale.
Da…
Exista si un mare dezavantaj –
Atunci cand cumperi imobilul trebuie sa platesti TVA, ceea ce ne duce la un pret mai mare de achizitie.
Doar ca acest dezavantaj apare in cazul locuintelor noi, pam pam pam.. :))
Nimeni nu prea spune asta stiu..
Parca zici ca ar trebui sa investim doar in imobile noi, de la dezvoltatori…
Investitii imobiliare persoana juridica – avantaje si dezavantaje.
Acum…
Investitiile imobiliare pe persoana juridica…
Cel mai mare avantaj aici o reprezinta acele cheltuieli deductibile cu imobilul.
Ma refer de fapt la costurile cu renovarea imobilului, extinderea, plata utilitatilor etc.
Un alt mare avantaj o reprezinta valoarea de achizitie a imobilui care intra pe amortizare.
Toate aceste lucruri contribuie la reducerea profitului, respectiv a impozitului pe profit.
Din nou, un alt avantaj –
Recuperarea TVA-ului atunci cand societatea pe care o detii este platitoare de TVA.
Mai exact vei intra pe taxare inversa, adica nu ti se factureaza TVA-ul.
Ca si dezavantaje –
O persoana juridica platitoare de TVA cand vrea sa inchirieze un imobil va incasa chirie +TVA.
Un alt dezavantaj apare atunci cand vrei sa vinzi imobilul respectiv si te intereseaza sa declari profit.
Pur si simplu vei fi taxat de 2 ori inainte sa scoti banii din firma. Odata prin impozitul pe profit. A doua oara prin cel de pe dividende.
Plus ca taxa pe proprietate este mai mare aici. Bine, conteaza si scopul folosirii imobilului – rezidential sau comercial.
Apropo…
Pe firma esti obligat sa iti evaluezi proprietatea in scop fiscal la fiecare 3 ani.
Cum investim in imobiliare – firma sau persoana fizica.
Ok…
Avem datele importante despre o societate comerciala…
Stim care este rolul unui administrator, ce drepturi are, ce obligatii.
Apoi avem avantajele si dezavantajele pentru fiecare varianta in parte, persoana juridica si persoana fizica.
Care este raspunsul până la urmă?
Cum investim in imobiliare – firma sau persoana fizica?
Raspunsul este unul foarte clar –
Investim pe persoana fizica.
Iar asta o faci mai ales atunci cand esti la inceput, cand faci primii tai pasi…
Da, stiu ca raspunderea este nelimitata pentru o persoana fizica, mai ales in cazul unei executari.
Insa, gradul de indatorare este destul de limitat. Un aspect care te tine departe de un astfel de scenariu.
In fine…
Cea mai proasta varianta este sa alegi investitia imobiliara pe persoana juridica, cand tu iti castigi banii ca salariat.
Nu faci altceva decat sa te legi la cap cu niste costuri inutile….
Vei inchiria cu TVA, vei fi taxat de 2 ori cand scoti banii, vei plati taxe pe proprietate mai mari etc.
De ce sa investesti in imobiliare pe persoana fizica.
Odata…
Pentru ca este mai simplu…
De ce sa te consumi aiurea cu tot felul de date fiscale, termeni juridici, monografii contabile etc.
Cand esti incepator in investitii imobiliare ai nevoie sa parcurgi pasii usor, sa te obisnuiesti cu aspectele practice.
Iar a doua oara…
Pentru ca avem acel nivel de taxare redus. Vei plati doar TVA-ul la achizitie + impoztul la vanzare..
Iar asta o faci in cazul imobilelor noi. Daca investesti in imobile vechi iti ramane decat impozitul la vanzare.
Nu in ultimul rand…
Pentru ca exista acel avantaj care implica finantarea.
Nu toata lumea are bani cash ca sa cumpere imobilul pe loc, fara un credit.
Ce sa faci pe persoana juridica, mai ales daca esti START-up?
Nu te baga nimeni in seama, nu ai istoric, nu ai credibilitate in piață…
Ce credite sa accesezi tu?
Aaaaa…
Te cheama Dragoș Paval si toate institutiile de finantare alearga dupa tine…
Foarte bine, investeste in imobiliare pe persoana juridica, ai un sistem in spate, o faci in baza unui holding etc
Insa, nu stiu de ce am impresia ca nu te cheama Dragoș Paval.
Sau gresesc?
Cand sa investesti in imobiliare pe persoana juridica.
Investesti in imobiliare pe persoana juridica atunci cand ai un business si traiesti din asta.
Intr-o astfel de situatie nu vad de ce ai scoate banii din firma, doar ca sa platesti taxe aiurea.
Nu tată…
Ai incasari, fă ceva cu banii aia ca sa eviti taxele, cumpara imobile, foloseste-te de taxarea inversa, fă deducere pe cheltuieli etc.
Problema apare atunci cand vii cu banii din extern si ii bagi pe firma ca sa investesti in imobiliare.
Nu faci altceva decat sa intri pe un sistem de taxare mai agresiv, cand puteai sa nu platesti taxe deloc.
Un alt moment cand trebuie sa investesti in imobiliare pe persoana juridica –
Atunci cand vrei sa investesti in grup, pui bani cu mai multi investitori la un loc, vreti sa cumparati in bulk etc.
Aici chiar ai nevoie de un S.A. Trebuie sa existe niste delimitari pe drepturi si obligatii.
Plus ca avem acea legislatie specifica holding-urilor. Unde se reduc taxele pe dividend de la o firma la alta etc.
In fine…
Singurul moment cand recomand incepatorilor sa investesca pe persoana juridica este acel moment cand –
Vrei sa ajungi independent financiar foarte repede.
Este vorba de un tip de investitie specifica unui astfel de parcurs. Nu se platesc taxe aproape deloc, nici impozit, nici TVA, etc.
Vorbesc despre acest lucru in cadrul Cursului de investitii imobiliare – Apartamente pentru inchiriat.
Il gasesti la acest link –
https://www.edvim.ro/curs-investitii-imobiliare/
Plus ca pe langa asta descoperi si tot felul de metode de optimizare fiscala.
Pentru ambele variante de investitie – si persoana fizica si persoana juridica.
Concluzie. Cum investim in imobiliare – firma sau persoana fizica
Pe final…
Cateva aspecte legat de modul meu de lucru…
Toate proprietatile pe care le am inchiriate sunt pe persoana fizica.
Asa le-am achizitionat inca din 2012, nu mai am de ce sa le trec pe persoana juridica in momentul de fata.
Ma leg la cap fara sa ma doara…
Plus ca din cate ai observat cu ocazia acestui material, daca te intereseaza sa faci bani din inchiriere, cea mai buna varianta o reprezinta PF-ul.
Da, trebuie sa recunosc ca in momentul de fata investesc diferit in imobiliare, am o firma care ma ajuta sa reduc taxele, sa imi optimizez costurile etc.
Insa, cand vreau sa intru in posesia unor imobile pentru a le inchiria tot pe PF le achizitionez.
Inca nu am ajuns la acel nivel pe care mi-l doresc….
Nu cred ca sunt pregatit pentru un fond de investitii acum…
Dar urmeaza sa fiu 🙂
Baftă si spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
Apropo...
Te-ai săturat sa muncești pentru alții? Chiar iți dorești să ajungi independent financiar?
Atunci accesează cursurile edvim si invață totul despre mindset, administrarea banilor, creșterea venitului, investiții imobiliare, Bursă.
Nu mai depinzi de job, câștigi bani pe cont propriu, incasezi chirii, te bucuri de dividende, devii liber pentru totdeauna.
