Laurentiu
Cum obtii cel mai bun randament in imobiliare.
Ca sa obtii un maxim de randament atunci cand investesti în imobiliare, trebuie sa stapanesti bine doua etape –
Etapa 1:
Procesul de achizitie.
Etapa 2:
Gestiunea proprietății.
Semnarea propriu-zisă a contractului reprezinta doar o punte de legătură între cele doua etape. Nu prea are influență asupra randamentului…
De exemplu –
Degeaba obtii un preț bun de achizitie, daca nu reușești sa inchiriezi imobilul decât 3 luni intr-un an.
Sau degeaba ai tu imobilul închiriat 12/12 luni, dacă prețul de achiziție pe care îl negociezi este foarte mare, comparativ cu media din piața.
Astfel, cel mai bun randament apare când stapanesti bine aceste 2 etape.
Atentie…
Nu are importanta momentul in care semnezi contractul și intri în posesia imobilului.
Tot ce conteaza este ce faci înainte sa achizitionezi acel imobil și bineînțeles ce faci după ce achizitionezi acel imobil.
În fine…
Uite mai jos cum obtii cel mai bun randament in imobiliare…
Cum obtii cel mai bun randament in imobiliare.
Pana sa întru în amănunt legat de aceste doua etape, vreau sa mai intelegi un lucru –
Pe lângă randamentul care te intereseaza pe tine cand investesti in imobiliare, nu trebuie sa uiți de amortizare.
Dacă formula randamentului este una destul de simpla –
Randament = castig anual/investitie totala x 100.
Nici formula amortizării nu este una foarte complexa –
Amortizare = investitie totala/castig anual.
Ideea e ca randamentul iti arata cât la sută castigi tu intr-un an/luna/săptămână din ce ai investiti.
Iar amortizarea iti arata în câți ani iti recuperezi acea suma de bani pe care ai investit-o initial.
Acum…
Este important sa stii ca atat randamentul cat și amortizarea merg mână în mână…
Cu cât randamentul este mai mic cu atat perioada de amortizare a investiției este mai mare.
Iar cu cât randamentul este mai mare cu atat perioada de amortizare a investiției este mai mica.
Spune-mi daca ai inteles?
Etapa 1:
Procesul de achizitie.
Randamentul se formează incă din momentul în care incepi sa cauți imobilul în care vrei sa investesti
În funcție de educația ta investitionala și de experienta pe care ti-ai formato, vei actiona intr-un anume mod.
Iar acel mod iti va influenta foarte mult randamentul și respectiv perioada de amortizare a asset-ului.
De la aspectele de nivel intern și extern pe care le ai în vedere cand alegi imobilul –
Vecinătățile.
Transportul în comun.
Centre comerciale.
Parcuri.
Instituții de învățământ.
Amenajările interioare.
Designul interior.
Luminozitatea locuinței.
Etc.
Pana la aspectele de nivel psihologic și abilitatile tale de negociere în momentul în care vizionezi proprietatea –
- Cum te prezinți la vizionare.
- Ce preț ii oferi vânzătorului.
- Ce limbaj folosesti.
Toate acestea aspecte iti influenteaza randamentul si bineinteles perioada de amortizare.
Da stiu ca sunt multe… si gandeste-te ca vorbim doar de prima etapa…
Asta este motivul pentru care –
Aceeași investitie imobiliara poate veni cu un randament bun pentru un investitor și cu un randament prost pentru alt investitor.
Depinde foarte mult de educația investitionala și experienta pe care o are investitorul
Cashflow și capital gain.
Majoritatea activelor imobiliare se aprecieaza odata cu inflatia.
Ceea ce vine ca un mare plus pentru toti cei care aleg aceste active.
Totuși…
Pot exista active imobiliare care nu mai sunt in masura sa tina pasul cu inflatia.
Uite cateva exemple –
Imobile vechi.
Imobile cu risc seismic.
Imobile reglementate negativ.
Asta este motivul pentru care trebuie sa fii atent atunci cand alegi imobilul.
Pe tine te intereseaza ambele variante de monetizare, si cashflow dar si capital gain.
Cashflow – chirie.
Capital gain – aprecierea in valoare a imobilului.
De ce?
Pentru a maximiza randamentul, de asta.
Vei castiga bani indiferent de context, hold/flip, recesiune/boom etc.
Insa, ai vazut deja ca sunt imobile care nu iti pot oferi acest privilegiu, deci mare atentie…
Cauta imobile cu probleme.
Ma refer aici la imobile –
Neamenajate,
Neconsolidate,
Executate
Etc.
Toate aceste imobile sunt imobile care iti permit o negociere agresiva a prețului.
Astfel poți obține un randament mai mare al investitiei, respectiv o amortizare mai mica.
Cea mai mare oportunitate pentru un investitor este un imobil cu o problema, pe care eventual poate sa o rezolve.
Bine…
Stiu ca nu toate imobilele cu probleme pot avea rezolvare, solutii etc.
Asta este motivul pentru care iti recomand sa te asiguri bine inainte sa cumperi un imobil cu probleme.
Ca de exemplu, iti recomand sa le eviti pe urmatoarele –
- Imobilele obținute fraudulos.
- Imobilele fără acte de proprietate.
- Imobilele cu uzufruct,
- Imobilele cu abitatie.
- Etc.
Totusi…
Iti raman la dispozitie acele imobile cu datorii, neamenajate, executate silit…
Pe care le poti scoate in evidenta, le poti amenaja inteligent, le poti creste valoarea…
Sunt multi proprietari care nu au bani sa plateasca intretinerea.
Sau sunt multi proprietari care nu au bani sa amenajeze un imobil.
Tu nu trebuie sa faci altceva decat sa ii ajuti pe acesti oameni.
Vii cu o oferta sub prețul pieței, intervii asupra imobilului iar apoi il vinzi mai scump.
Apropo…
Ai aici un articol foarte bun care te poate ajuta –
Unde gasesti proprietati imobiliare cu probleme.
Negociază rațional, nu emoțional.
Înainte sa vizionezi imobilul iti faci un calcul bine definit, pe cifre.
Te intereseaza sa ai suma exacta pe care esti dispus sa o platesti in schimbul imobilului.
Nu te duci acolo și te îndrăgostești de apartament ca și cum nu ar mai exista altul in piață.
Vei lua cele mai proaste decizii, cum ca nu trebuie sa pierzi imobilul, ca iti place tie cum arata, ca e aproape de Biserica și tot felul de astfel de bla bla bla-uri…
În investitii imobiliare se lucreaza pe cifre tată…
În funcție de randamentul pe care ti-l doresti, trebuie sa existe un pret de achizitie bine definit pentru tine
Dacă vânzătorul se tine „strong” și nu vrea sa vândă la prețul pe care esti dispus sa il oferi, pleci..
Odata pentru ca nu iti satisface randamentul, nu se regaseste in cifrele tale.
Si doi, pentru ca te poti trezi cu un telefon din partea vanzatorului sa iti spuna ca accepta oferta ta.
In ambele cazuri, esti in castig…
De asta spun –
Ai nevoie de cifre.
Apoi de rațiune.
Iar în final de puțină „nebunie”.
Și te asigur ca o sa cumperi la preturi la care nu cumpără nici măcar fondurile de investiții…
Apropo…
Ai aici un material foarte bun care te ajuta sa negociezi cele mai bune preturi posibile.
Cum negociezi cel mai mic pret de achizitie in imobiliare.
Etapa 2:
Gestiunea proprietății.
După ce ai trecut de prima etapa ești abia la jumătatea drumului – pentru a obține cel mai bun randament în imobiliare.
Sa nu crezi ca odata cu încheierea contractului la notar gata, ti-ai indeplinit visul, esti investitor in imobiliare, nu mai trebuie sa faci nimic.
Din păcate sau din fericire pentru tine, abia acum încep lucrurile cu adevărat importante ca sa obtii cel mai bun randament posibil.
Managementul chiriașilor.
Optimizarea fiscala.
Administrarea tehnica.
Sunt probabil cele mai importante elemente ale etapei a 2-a, pe care eu o denumesc – Gestiunea proprietății.
Iti recomand sa te educi bine legat de aceste 3 elemente. Dacă le stapanesti vei obtine cele mai mari randamente posibile, daca nu vei pierde bani.
Managementul chiriașilor.
Managementul chiriașului este cel mai important aspect la care trebuie sa lucrezi odata ce ai terminat de semnat contractul.
Exact asa cum am dat de inteles inca de la inceput…
Degeaba negociezi tu cel mai bun pret de achizitie, daca nu gasesti chiriasi care sa stea la tine in imobil.
Sau daca nu esti capabil sa ii alegi, sa ii descoperi pe cei potriviti, care platesc utilitatile, care au grija de imobil etc.
Serios acum…
Nu poți sa obții un randament mare în imobiliare, dacă nu știi sa selectezi chiriașul sau sa mentii o relație buna cu el.
In fine…
Uite aici cei mai importanti pasi –
- Selecția chiriașului.
- Relația cu chiriașul.
- Gestionarea reparațiilor.
- Finalizarea colaborării.
În primul rand, trebuie sa fii foarte selectiv, tu alegi chiriasul nu el pe tine.
Aceasta abilitate ti-o dezvolti în timp, important este sa fii activ, sa inchiriezi cat mai mult.
În al doilea rand, trebuie sa ai o relație buna cu acesti oameni, de tipul win-win..
Nu trebuie sa fii servitorul lor, dar nici cel mai mare jupan din oras. Ai nevoie de acel echilibru.
În al treilea rand, te intereseaza drepturile si obligatiile pentru fiecare in parte atunci cand va loviti de probleme.
Iar în al patrulea rand, trebuie sa stii cum faci cu garanția, verificarea imobilului, plata utilitatilor etc.
Sunt multe aspecte…
Asta este motivul pentru care am redactat un material separat strict pe acest subiect –
Managementul chiriașilor – tot ce trebuie sa stie un investitor in imobiliare.
Optimizarea fiscala.
Optimizarea fiscala inseamna capacitatea ta ca și investitor in imobiliare, de a reduce taxele pe care le plătești la stat.
Atenție, nu ma refer aici la chestii ilegale, ci pur si simplu la un proces fiscal prin care ajungi sa platesti mai putini bani la stat.
De exemplu –
În funcție de tipul de persoana fizica sau juridica care detine imobilul…
Vei putea opta pentru impozitarea venitului net în defavoarea venitului brut.
Venit brut = chirie/capital gain.
Venit net = chirie/capital gain – cheltuieli (întreținere, reparații etc).
Asta inseamna ca de fiecare data cand repari imobilul, vei plati un impozit mai mic.
In fine…
Sunt multe aspecte aici…
Plus ca nu vreau sa vin cu date concrete, pentru ca se schimba foarte repede.
Ce poti sa faci este sa urmaresti acest material al meu –
Cum este mai rentabil sa investim in imobiliare – persoana fizica sau persoana juridica
Sau sa iei legatura cu mine, am toate informatiile necesare pe partea asta de otimizare fiscala.
Oricum ar fi…
De fiecare data cand urmaresti un randament mare în imobiliare, trebuie sa cunoști neaparat optimizare fiscala.
Altfel, nu vei face altceva decat sa platesti mai multi bani la stat.
Administrarea tehnica.
Aici ai nevoie de o echipa…
Și când spun echipa ma refer la instalatori sanitari, electricieni, pietrari, tâmplari etc.
Ai nevoie de meseriași, fără meseriasi iti faci rau singur. Mai ales daca ai mai multe tipuri de investitii imobiliare.
Acum, dacă esti începător si venitul tau activ pe ora este infim, poți sa schimbi și tu un racord flexibil, nu știu chestii banale…
Insa, cand intr-o ora castigi 1.000 de euro, iar schimbul de racord flexibil te costa 200 de euro, mai bine îl platesti pe un meseriaș.
Pierzi 200 de euro cu manopera. Insa, suma este mai mica comparativ cu cei 800 de euro pe care ii castigi la ora ca și venit activ.
Acum…
Ce mai trebuie sa faci aici, mai ales dacă inchiriezi apartamente…
Sa faci diferenta intre reparațiile care te implica pe tine si reparațiile care cad în datoria administrației.
Te asigur ca sunt tot felul de firme de administrare care ar da orice sa le faci treaba… nu le oferi aceasta plăcere.
In acelasi timp…
Este important sa faci diferenta intre reparațiile care cad în seama chiriașului și cele pe care trebuie sa ti le insusesti tu.
Apropo…
Vorbesc despre toate aceste lucruri in cadrul Cursului de investitii imobiliare – Apartamente pentru inchiriat.
Il gasesti la acest link –
Curs complet de investitii in imobiliare.
Sunt peste 10 ore de material video, 4 module, 15 capitole etc.
Concluzie. Cum obtii cel mai bun randament in imobiliare.
In concluzie…
Vreau sa stii ca media randamentelor în Imobiliarele din România este undeva pe la 5-6%…
Insa, exact asa cum ii spune și numele vorbim aici doar de o medie.
Asta inseamna ca sunt investitori care obțin randamente mai mari, dar sunt investitori care obțin și randamente mai mici.
Eu personal am obținut randamente si de 15% pe garsoniere. Asta inseamna ca în 7 ani jumate îmi amortizam investitia.
Atentie, nu spun ca este ușor sa obtii astfel de randamente de 15%.
Tot ce spun e ca daca parcurgi cu strictețe aceste 2 etape, ai toate șansele…
Etapa 1:
Procesul de achizitie.
Etapa 2:
Gestiunea proprietății.
În prima etapa de exemplu, eu alegeam doar imobile pur și simplu „distruse”.
Adica nu puteai sa locuiesti în ele. Acest aspect mi-a permis sa negociez prețul agresiv.
La un moment dat am achiziționat garsoniere chiar și cu 40% mai ieftine fața de piața.
Semnam contractul de achizitie, le renovam, veneam cu un design modern iar apoi le inchiriam.
Tu poți sa obții randamente mai bune sau mai puțin bune nu stiu…
Tot ce stiu este ca trebuie sa stapanesti foarte bine aceste 2 etape…
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
Apropo...
Te-ai saturat sa muncești doar ca sa supraviețuiești? Vrei sa castigi mai multi bani, sa devii liber pentru totdeauna?
Cursurile edvim vor rezolva problema. Peste 95% din membri ajung independenti financiar.
Ai acces la platforma 24/7, update-uri la zi, consiliere one2one, comunitate, networking, posibilitate plan financiar personal etc
