Laurentiu
Cum renovezi eficient un apartament vechi.
Vrei sa investesti in imobiliare si te-ai gandit ca varianta de a achizitiona un apartament vechi este mai profitabila.
Te gandesti ca daca apartamentul necesita renovare ai marja de negociere.
Poti sa negociezi pretul agresiv, sa cumperi sub piata, sa faci profit la achizitie etc.
Doar ca te trage ceva inapoi…
Nu ai mai facut niciodata asta, nu ai mai renovat niciodata un apartament.
Si te gandesti ca poate pierzi bani, poate nu reusesti sa te incadrezi cu bugetul etc.
Nu vreau sa te influentez in vreun fel, insa hai sa iti spun cum vad eu lucrurile aici…
Am renovat zeci de apartamente si garsoniere la viata mea…
Bine, nu le-am renovat eu, ci echipa cu care colaborez…
Insa, am stat foarte mult printre acesti oameni, i-am urmarit inde-aproape, am invatat foarte multe lucruri de la ei.
Si pot sa iti spun ca intr-adevar, cei mai multi bani ii faci cu astfel de apartamente.
Doar ca trebuie sa stii ce faci, sa ai o echipa potrivita langa tine si sa lucrezi pe cifre.
Intr-un astfel de mod, profitul devine doar o chestiune de timp…
Cateva cuvinte de inceput.
Dupa ce ai vizionat apartamentul care necesita renovare…
Iti iei echipa de meseriasi cu care colaborezi si te duci din nou la proprietar, de data strict pentru partea de renovare.
Bine, tu trebuie sa ai cateva notiuni de amenajare interioara si exterioara, inca din momentul in care vizionezi apartamentul pentru prima data.
Asta este si motivul pentru care teoria are si ea rostul ei aici, dar tu tocmai asta faci, te educi, parcurgi acest material, deci toate bune si frumoase pentru tine…
Acum…
Exact asa cum am spus, ai vazut apartamentul, ti se pare o idee buna sa il achizitionezi.
Ce faci mai departe?
Iti iei echipa de meseriasi, te duci sa vezi apartamentul din nou si ii pui pe oameni sa vina cu un cost fix al lucrarii, materiale + manoperă
La acest cost adauga un 15% peste, te asigur ca vei avea parte de tot felul de costuri suplimentare pe parcursul derularii lucrarilor.
Eu personal m-am cam lovit de astfel de momente de fiecare data.
In fine, ideea aici e urmatoarea –
Nu cumperi nici un apartament daca din punct de vedere al cifrelor, odata cu finalizarea renovarii tu nu esti sub piata.
Punct.
Pentru ce ti-ai mai bate capul cu amenajarea?
Nu mai bine il cumperi direct amenajat?
Cum renovezi eficient un apartament vechi.
Acum, hai sa vedem in mod clar cum renovezi eficient un apartament vechi.
Trebuie sa parcurgi 8 pasi…
Incepem cu primul…
Pasul 1.
Compartimentarea.
Dupa ce ti-ai facut calculele si consideri ca apartamentul este unul potrivit pentru tine, parcurgi primul pas.
Mai exact –
Te intereseaza compartimentarea.
Vezi daca apartamentul are o compartimentare potrivita cu ideile tale de mobilare.
Treaba sta in felul urmator –
Daca vrei sa demolezi anumiti pereti ca sa modifici configuratia camerelor, ai nevoie de autorizatie de renovare de la primarie.
Trebuie sa obtii Certificatul de Urbanism. Pentru ca mai apoi sa soliciti o expertiza tehnica pentru a afla daca structura asupra careia vrei sa intervii poate fi modificata.
Daca structura este una de rezistenta nu o sa poti sa demolezi absolut nimic in acel apartament, daca o faci iti asumi riscuri aiurea.
Plus ca nu este ok, serios acum, cum sa intervii asupra structurii de rezistenta a unui bloc, doar ca sa iti faci mofturile.
Aaaa…
Peretele nu este unul de rezistenta, super ok, obtine autorizatia de renovare si da-i drumul la treaba.
Pasul 2.
Instalatia electrica
Inainte sa te apuci efectiv sa renovezi apartamentul la suprafata, lucrezi in „spatele peretilor”.
Primul lucru aici –
Instalatia electrica.
Ma refer in principal la firele de aluminiu din perete, sunt de slaba calitate, trebuie sa le schimbi urgent.
Plus ca in multe blocuri aceste fire au fost trase aiurea, unele prin țeava, altele direct prin armatura etc.
Cele mai bune fire sunt cele din cupru, spargi peretele, le bagi prin copex, vii cu ele catre tablou, creezi circuite noi pentru consumatorii mari etc.
Eu de exemplu am avut „norocul” ca pentru un apartament de 3 camere pe care l-am achizitionat recent sa nu mai fiu nevoit sa sparg in perete pentru a trage fire noi.
Exista țeava pe interior, am legat aluminiul de cupru, am tras firele din aluminiu afara si am venit imediat după ele cu firele din cupru.
Deci atentie…
Inainte sa te apuci sa spargi peretii aiurea, verifica daca nu cumva ai si tu astfel de țevi, vei economisi o gramada de timp, vei sparge doar in prelungirea lor.
Nu fă cum a facut un vecin din acel bloc unde am eu apartamentul, a spart in tot apartamentul de 3 camere.
Pur si simplu a tras circuite noi peste tot, i-a bubuit zile la rand pe vecinii din bloc si abia dupa aia a aflat ca existau țevi prin perete.
Aspecte importante legat de instalatia electrica.
Ce sa mai faci aici?
Pune-ti cate 2 prize in fiecare camera, amplaseaza-le in functie de modul in care o sa mobilezi camera.
Coboara-ti intrerupatoarele la 1m inaltime, inainte se montau undeva mai sus, pe la 1.5m.
Creaza circuite pentru cablurile tv, creaza circuite pentru fibra optica etc.
Dacă este cazut fă șanțuri pentru firele care o sa duca la lampile de pe pereții laterali.
Pasul 3.
Instalatia sanitara.
Dupa ce te-ai pus bine cu partea electrica indreapta-te catre inlocuirea tevilor vechi.
Atentie doar cele care nu sunt comune, tot ce este comun tine de asociatie, nu le schimbi tu, pierzi si timp dar si bani aiurea.
Tot ce poti sa faci, daca nu iti plac pe unde sunt trase, este sa le imbraci cu rigips, eu asa procedez.
Iar daca se intampla vreodata sa am probleme cu aceste tevi comune, imediat il deranjez pe administrator.
Daca nu are proiect pe tot blocul, le repar eu si imi recuperez banii de la asociatie, altfel este problema lor.
Aaaa…
Daca nu vrei sa le imbraci cu rigips, poți sa faci șanțuri si sa ascunzi aceste țevi prin perete.
Tu alegi…
Aspecte importante legat de instalatia sanitara.
Un alt lucru important la acest pas –
Iti recomand ca si material cuprul, mai putin tevile de la bucatarie, multi meseriasi nu recomanda cuprul la bucatarie.
Schimbi inclusiv tevile termice si folosesti cupru, nu ierți nimic, nu cred ca te-ai simti bine sa termini renovarea si sa te trezesti ca o iei de la capat.
Si inca ceva, nu mai arunca caloriferele din fontă, cada din fontă si alte piese asemanatoare, doar pentru ca sunt vechi.
Acest material este foarte durabil, te ține toată viața. Daca le schimbi macar alege oțelul. Daca nu, apeleaza la un meserias si ți le face ca noi.
Apropo, stii cat costa acum o cada din fontă, ca sa o cumperi noua?
Intră pe google aici – cada din fonta pret.
O să iți revii repede…
Pasul 4.
Peretii.
Cand ai ajuns la acest pas, incepi sa raschetezi tot si te pregatesti sa faci praf in tot apartamentul.
Te apuci sa desfaci finisajele vechi care nu mai pot fi păstrate și recondiționate, gresie, faianță, parchet, mozaic.
Te apuci sa decopertezi pereții, sa dai jos vopseaua veche, tencuiala veche care se desprinde.
Arunci tot ce inseamna tâmplărie veche din lemn, uși, ferestre, glafuri etc.
Ce vreau sa cunosti la acest pas, este urmatorul lucru –
Cele mai mari defecte ale apartamentelor construite în blocuri vechi, sunt pereții strâmbi și tavanele care nu sunt paralele cu podeaua.
De ce prezinta astfel de defecte?
Simplu…
Pentru că majoritatea blocurilor din acea perioadă au fost construite cu plăci prefabricate, turnate strâmb, ceea ce creează marje de eroare in planeitate.
Ce inseamna asta?
Inseamnă că nu poți monta corect mobilierul sau cabina de duș de exemplu.
De ce?
Pentru că NU ai unghiuri de 90 de grade, și atunci trebuie să te incarci cu material, sa vii cu rigips etc
Pasul 5.
Pardoseala.
Atentie aici pentru ca inainte se construia dupa standarde vechi.
In multe apartamente o sa gasesti pardoseala băilor mai sus decât restul casei.
Ce faci in acest caz?
Ori spargi șapa din baie, asta daca este posibil. Ori ridici cu o șapă pardoseala intregului apartament.
Important aici este sa intelegi ca totul trebuie sa fie la acelasi nivel.
Altceva…
Nu uita de incalzirea prin pardoseala, daca iti face cu ochiul, acum este momentul potrivit ca sa o montezi.
Un alt lucru interesant –
Nu cumva sa montezi parchetul fara sa vii cu o șapa, o autonivelanta ceva etc.
Am facut-o de cateva ori, am montat parchetul direct peste pardoseala veche si cand călcam pe el, pârâia in tot apartamentul.
Pasul 6.
Finisajele
Dupa ce ai ras tot, te apuci de finisajele noi, cele cu montaj umed au prioritate.
Gresie, faiantă, marmură, granit, travertin etc in baie, bucatarie, camere si unde mai consideri tu necesar.
Tencuială, glet, vopsea lavabila acolo unde nu o sa montezi ceramice.
Ce iti recomand eu aici –
Alege materiale de calitate.
Este munca care produce cel mai mare disconfort, mizerie, pierdere de timp etc.
Asa ca, daca tot esti la aceasta etapa, asigura-te ca o parcurgi odată si o parcurgi bine.
Daca nu montezi piatra naturala de exemplu, macar alege o gresie porțelanata.
Sau daca nu montezi gresie porțelanată, macar alege o faianță care nu prezinta acel material cărămiziu pe spate.
Mă ințelegi ce spun?
Pasul 7
Tamplaria
Vorbim aici de un pas care este in stransa legatura cu pasul anterior.
De exemplu –
Geamurile termopan se monteaza inainte sa parcurgi pasul 6. La fel si glafurile de la geam, usa de exterior etc.
In schimb, usile din interior se monteaza dupa ce parcurgi pasul 6, in general dupa ce montezi ceramica, parchetul etc.
Stiu ca sunt destul de multe variabile aici, insa trebuie sa le cunosti neaparat.
Aaaa…
Fii atent la acest pas sa verifici ca usile si geamurile sa fie montare in boloboc.
Nu de puține ori m-am lovit de meseriasi care mi-au montat usi sau geamuri de termopan care se inchideau singure.
Ma gandesc ca oamenii au vrut probabil sa ma scape de un efort cine stie :)))
Pasul 8
Mobilarea
Ultimul pas o reprezinta mobilarea apartametului.
Daca nu ai experienta aici, nu intelegi ideile de baza, poti sa apelezi la un designer.
Stiu ca pierzi bani, insa nu te apuca sa cumperi mobila la nimereala, exista niste principii de munca inclusiv la acest pas.
Unele se fac pe comanda, altele nu, pe alocuri se cauta o nuanta care sa se regaseasca cu finisajele, alteori nu…
Cateva aspecte interesante legat de obiectele din baie, bucatarie –
La baie de exemplu, lavoarul este cel mai apropiat de usa, daca se poate vasul de toaleta nu trebuie sa fie vizibil cand deschizi usa, cada sau dusul stau cel mai departe de usa etc.
La bucatarie spargi debaralele, nu se mai poarta, incorporezi electrocasnicele in mobila, ai grija la distanta dintre aragaz si chiuveta, frigiderul trebuie sa stea neparat in bucatarie, etc.
Apropo…
Masina de spalat nu sta la bucatarie decat in cazul garsonierelor de 14mp din Cluj 🙂
La fel si pentru celelate camere, dormitor, sufragerie etc. Incearca sa cunosti principalele elemente de decor si design.
Apropo…
Un alt aspect important in investitii imobiliare cand vrei sa obtii randamente mari?
Managementul chiriasilor.
Vezi aici cum iti alegi cei mai buni chiriasi si cum mentii o relatie potrivita cu acestia –
Managementul chiriasilor – tot ce trebuie sa stie un incepator.
Concluzie. Cum renovezi eficient un apartament vechi.
Cam astea sunt ideile principale pe care trebuie sa le cunosti cand vrei sa renovezi un apartament vechi.
In fine…
In cadrul Cursului de investitii imobiliare – apartamente pentru inchiriat, vorbesc mult mai pe larg despre astfel de aspecte de renovare si reconditionare.
Il gasesti la acest link –
Curs investitii in apartamente pentru inchiriat.
Totusi, ce ma intereseaza pe mine sa intelegi tu este ca aceasta etapa care implica renovarea apartamentului este una dintre cele mai importante etape in cadrul procesului de investitie.
Daca nu stii ce faci, daca nu cunosti pasii, vei pierde destul de multi bani pe langa bugetul stabilit initial, plus ca vei pierde destul de mult timp.
Nu mai vorbesc de faptul ca meseriasii pot sa observe la tine lipsa de cunostinte si iti pot arunca la fileu preturi derizorii, pentru lucrarile pe care urmeaza sa le faca.
Deci, mare atentie cand vrei sa renovezi corect un apartament vechi, fa-ti bine temele inainte sa parcurgi aceasta etapa.
Baftă si spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
Apropo...
Te-ai săturat sa muncești pentru alții? Chiar iți dorești să ajungi independent financiar?
Atunci accesează cursurile edvim si invață totul despre mindset, administrarea banilor, creșterea venitului, investiții imobiliare, Bursă.
Nu mai depinzi de job, câștigi bani pe cont propriu, incasezi chirii, te bucuri de dividende, devii liber pentru totdeauna.
