Cum sa investesti in imobiliare cand nu ai bani.
Sunt fanul investițiilor în imobiliare. Asta fac de multi ani. Si probabil asta o sa fac pentru mult timp de acum inainte.
Bine, imi place sa investesc și la bursa, imi place sa investesc și în start-up-uri. Am investitii si in cryptomonede, metaverse etc.
Ideea e ca sunt foarte multe tipuri de investitii care ma caracterizează. Doar ca imobiliarele sunt ca un „life change” pentru mine, deoarece m-au ajutat sa ajung independent financiar in România, undeva prin 2017 cand aveam doar 29 de ani.
Asta este motivul pentru care aceasta clasa de active va ramane una prioritara pentru mine. Plus ca este o clasa de active „strong”, care nu va muri niciodata…
In fine, nu are rost sa iti explic acum, de ce imi plac mie imobiliarele. Pentru ca nu o sa ai nimic de câștigat dacă fac asta.
Acum, cred ca cel mai important lucru pentru tine, este să înțelegi ceea ce nu vor cei din patura sociala sa inteleaga. Si anume:
Poti sa investesti in imobiliare chiar dacă NU AI BANI.
Nu vreau sa spun ca este usor, vreau doar sa spun ca este simplu si ca se poate.
O sa intelegi imediat…
Câteva cuvinte importante de început.
Ceea ce urmează să îți explic mai jos, nu prea se pupă cu convingerile tale de ordin financiar.
Adică o sa ai tendința de a te delimita de aceste sfaturi. Pentru ca in general, in viață nu poți sa actionezi in contradicție cu ceea ce crezi.
Doar ca aici vine partea frumoasa:
Ceea ce crezi tu din punct de vedere financiar și principiile după care te ghidezi nu exprima realitatea.
Pentru ca daca exprimau realitatea probabil ca acum erai un investitor activ in imobiliare. Si aveai un portofoliu destul de bogat.
Astfel nu mai aveai nevoie de mine. Adică nu mai stăteai sa cauti pe internet sfaturi despre investiția în imobiliare.
Deci…
Am nevoie de tine sa fii flexibil. Dacă ești rigid financiar și crezi ca le știi pe toate, iti spun ca acest articol nu este pentru tine.
Nu de alta, dar exact asa cum am dat de inteles mai sus, o sa afli informații în care nu te regăsești.
Și apoi o sa vii cu tot felul de contra-argumente la mine. Doar pentru a respinge ceea ce vreau eu sa îți transmit.
Când de fapt cel mai sănătos lucru pe care poți sa îl faci este sa verifici ideile mele in mod practic.
De ce sa investesti in imobiliare.
Imobiliarele sunt active financiare de tip tangibil, care iti ofera cea mai mare stabilitate de pe piata.
Bine, de nimic nu poti sa fi sigur sută la sută. Insă, imobiliarele isi pierd foarte greu din valoare.
Asta inseamna ca riscul de a pierde tot ceea ce investesti, este minim.
Inclusiv in momentul in care exista criza economica, imobiliarele o sa reacționeze mult mai târziu.
Dacă te uiti inapoi la criza mondiala din 2008, o sa observi ca apartamentele vechi si noi din Bucuresti de exemplu, au ajuns la cel mai scazut nivel al prețului pe metru pătrat abia prin anii 2013, 2014.
Gasesti graficul live aici – https://www.imobiliare.ro/bucuresti
Asta înseamnă că volatilitatea nu este la fel de mare ca in cazul acțiunilor.
Uita-te la criza Coronavirus. Într-o singură zi actiunile au pierdut tot ceea ce au adunat în mai mult de 4 ani.
Cand sa NU investesti in imobiliare.
Pai după mine, nu trebuie sa investesti in imobiliare când urmaresti randamente mari și vrei sa faci bani pe termen scurt.
Nu spun ca nu poti sa faci bani din imobiliare pe termen scurt. Dacă lucrezi în scop de castig de capital, adică cumperi mai ieftin si vinzi mai scump, se poate.
Totuși, in general investițiile se fac pe termen lung. Cu atât mai mult investițiile în imobiliare.
Asta odată…
În al doilea rand nu trebuie sa investesti in imobiliare cand nu intelegi esenta activitatii pe care urmează să o desfasori.
Ma refer la faptul ca mulți oameni nu știu care este diferenta dintre un constructor, un dezvoltator imobiliar și un investitor in imobiliare.
Plus ca mulți oameni nu inteleg ca exista o diferenta intre a achizitiona o locuinta pentru uz propriu și a achizitiona o locuinta în scop de investitie.
În fine, ideea e ca un investitor achiziționează imobile pentru un cashflow cât mai mare sau pentru un castig de capital cât mai mare.
Apoi bineinteles ca se poate lua în calcul și aprecierea in valoare a activului, care poate sa vina sau nu…
Cum sa investesti in imobiliare cand nu ai bani.
Nu vreau sa mai vorbesc foarte mult pe lângă subiect, asa ca o sa iti spun direct cum sa investesti in imobiliare cand nu ai bani.
Este foarte simplu:
Cu ajutorul datoriilor.
Sau mai bine spus, cu ajutorul datoriilor bune…
Ce nu știai ca exista doua tipuri de datorii?
Foarte rău…
Știu ca toti consultanții financiari iti spun ca trebuie sa scapi cat mai repede de datorii.
Însă, ce nu iti spun acestia este tipul de datorie de care trebuie sa scapi.
Este vorba de datoriile rele, adică de datoriile de consum.
În același timp, stiu ca nu iti place cum suna…
Pentru ca aceste cuvinte (cu ajutorul datoriilor) ascund în spate obligații de tip financiar. Vin la pachet cu o responsabilitate din partea ta.
Totuși, fără obligații si responsabilități nu prea o sa te bucuri de foarte multe drepturi în aceasta viata.
Asa, ca trebuie sa te obișnuiești să trăiești cu amândouă…
Cel mai important aspect la care trebuie sa fii atent.
Nu vreau sa traiesti asa cum aleg toti ceilalti oameni sa trăiască. Ma refer in general la cei din patura sociala saraca.
Adică nu vreau sa iti creezi limite singur. Fără să îți pui mintea la contributie.
Ce vreau sa zic mai exact?
Pai când vrei sa investesti in imobiliare nu ai nevoie neaparat de bani. Ai nevoie de educatie investițională.
Nu spun sa fii mândru in momentul in care nu ai bani. Tot ce spun este ca trebuie sa cauti solutii indiferent de statutul tau financiar.
Adică nu te plângi, ci pur si simplu cauti solutii. Te uiți după oportunități.
Iar când nu prea stai bine cu banii, asta este cea mai buna oportunitate crede-ma.
Sa iti faci datorii bune.
Sa te imprumuti de bani, sa investesti in imobile și apoi sa iti stingi datoria ca sa ramai cu proprietatea.
Uite de exemplu cel mai important aspect la care trebuie sa fii atent:
Obligația financiară < Dreptul tău financiar.
Ma refer aici la un anumit interval de timp. Pentru ca poti sa te imprumuti de bani și de la oameni, nu doar de la bănci.
În termeni bancari, totul e logic. E vorba de faptul ca rata lunara trebuie sa fie mai mica decât chiria lunara, pe care o incasezi.
Cel mai bun exemplu pe care pot sa ti-l ofer.
Vorbim de un imobil scos la vânzare pe un pret mai mic. Sa spunem 100.000 de euro.
Tu ai experienta în imobiliare si stii ca prețul real e de fapt de 120.000 de euro.
Nu ai nici un ban astfel ca apelezi la prietenul tau și ii spui sa te ajute cu 100.000 de euro. Ii dai 110.000 de euro înapoi în câteva luni.
Iei banii, achizitionezi imobilul, îl vinzi mai scump și apoi ii dai banii prietenului tău inapoi.
Astfel ai avut un castig de capital de 10.000 de euro.
Nu ai astfel de prieteni, te duci la banca. Iti faci un credit, închiriezi imobilul iar apoi fortezi stingerea obligațiilor financiare.
Dupa ce ai scăpat de credit, iti valorifici imobilul in scop de castig de capital. Sau îl menții în portofoliu în scop de flux de numerar.
Totul ține de tine si de strategia ta.
Care este ideea de baza a datoriilor bune.
Ideea este ca tu trebuie sa iti faci o datorie. Dar cu acei bani pe care ii iei împrumut sa iti creezi un venit.
Adică, te imprumuti de banii de achiziție a imobilului. Cumperi imobilul iar apoi îl inchiriezi sau îl vinzi mai scump.
În cazul în care vrei sa inchiriezi imobilul, chiriasul o sa iti plateasca datoria. Iar dupa aceea tu o sa ramai cu imobilul.
O sa primesti in continuare chirie, atat timp cât iti doresti. Indicat ar fi sa iti doresti cât mai mult.
Dupa ce îți achiti prima datorie, iti faci o altă datorie. Adică iti mai cumperi în imobil pe care il inchiriezi.
În cazul în care vrei să vinzi imobilul mai scump. După ce inchei tranzacția, te achiti de obligatiile financiare iar restul de bani iti raman tie in buzunar.
Poți sa te folosești de acești bani pentru bugetul de achiziție al altor imobile. Astfel incat sa scadă suma de bani pe care esti nevoit sa o iei cu imprumut.
După ce inchei prima tranzacție, mai inchei încă o tranzacție, adică mai cumperi un imobil ieftin si il vinzi mai scump.
Si repeti acest proces pana in momentul în care ajungi sa detii sau sa vinzi atât de multe imobile pe cât iti doresti.
Iar la un moment dat nu o sa mai ai nevoie de datorii…
Ce trebuie sa faci în continuare.
Începutul este cel mai dificil. Pentru ca rezultatele se vad foarte greu iar noi oamenii suntem motivați de rezultate.
Însă, atât timp cât iti menții un ritm constant de investitie. Adică atât timp cât perseverezi o sa ajungi la o paleta larga de imobile.
Si o sa poti sa iti permiți tot felul de investiții, nu doar in imobiliare, fără să te spetești și fara sa te imprumuti de nebun.
Pe termen lung, efectul este unul asemanator ca in cazul celorlalte instrumente financiare. Atunci cand întra in joc dobanda compusă.
In fine, nu vreau sa o lungesc foarte mult, pentru ca din câte ai văzut, exista o grămadă de solutii pe care le ai la îndemână, atunci cand nu ai bani.
Uite un alt exemplu:
Subinchirierea imobilelor.
Ideea e ca, încă odată, pot fi multe variante. Dar ma opresc pentru ca după aia o sa spui:
Domnule dar ce binecuvântat sunt ca nu am bani!!! 🙂
…
Deși poate ca o sa razi, sa stii ca lipsa banilor în anumite situații chiar poate fi o binecuvântare.
Pentru ca te face sa fii cumpătat financiar. Te face sa fii atent la administrarea acestora.
Plus, ca exact asa cum am dat de înțeles, te obliga sa cauti solutii. Te face sa scoti capul din cutie, sa gandesti in mod larg.
Câteva cuvinte la fel de importante.
Toti cei care iti spun ca nu este în regula sa te indatorezi și să investesti in imobiliare ascund in spate o frică.
Pe care eu o înțeleg pentru ca am fost în aceasta postura. Cunosc sentimentul…
Însă, constrâns de anumite împrejurări, atenție, constrâns de anumite împrejurări am ajuns să fac prima achiziție pe credit la 23 de ani.
Și asta a fost începutul…
Am prins momentul potrivit după o anumita criza, am câștigat prin aprecierea in valoare a imobilelor și am devenit motivat să continui.
La un moment dat știu ca aveam datorii în vreo 5 direcții. Dar și veniturile erau pe masura.
Nu iti ascund ca am muncit in tot acest timp și pentru un venit activ.
Nu este ușor pentru ca trebuie sa fortezi stingerea obligațiilor financiare cu toate resursele monetare pe care le ai la dispozitie.
Totuși, eu am ales aceasta cale. Am tras 15 ani de nebun, iar acum sunt independent financiar…
Nu spun ca asa trebuie sa procedezi si tu. Iti spun ca asa am procedat eu. Si știu sigur ca merge.
Concluzie. Cum sa investesti in imobiliare cand nu ai bani.
Ideea acestui material este urmatoarea:
Nu exista limite in momentul in care vrei sa faci bani din imobiliare. Decat daca ii lasi pe cei din exterior sa te faca sa crezi ca exista limite.
Si nu spun acest lucru pentru ca am citit eu in carti. Sau pentru ca am chef sa întru în contradicție cu cineva.
Spun acest lucru, deoarece eu însumi am plecat de la zero. Si am ajuns să detin vreo 12 garsoniere folosindu-ma de acest proces de achiziție a imobilelor cu ajutorul datoriilor.
Bine intr-un final m-am plictisit, am vandut din ele si am hotarat sa joc la un alt nivel…
Doar ca despre acest aspect o sa vin cu detalii probabil intr-un alt material.
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
Economist, antreprenor si investitor.
Descarca ebook GRATUIT –
Primul tau apartament pentru inchiriat – Ghid complet de la A la Z.
Servicii personalizate –
Consiliere financiara 1 la 1
Resurse premium –
Curs dezvoltare mindset – Rich mindset
Curs educatie financiara – Smart Finance
Curs investitii la Bursa – Actiuni individuale
Curs investitii imobiliare – Apartamente pentru inchiriat
Daca vrei sa vorbesti cu mine da-mi un email
contact@laurentiuungureanu.com
Lasa un comentariu mai jos si spune-mi care este parerea ta legat de sfaturile mele.
Inteleg ce spui tu, dar nu e tocmai plauzibil, nu acoperi toate ariile…De ex. eu sunt salariata de 4 luni, am 0 bani pusi deoparte, ok, fac un umprumut pt un imobil. Eu cum stau in chirie, va trebui sa raman la fel, pun o garsoniera de exemplu in chirie, imi plateste chiriasu ratele la banca. Dar pt imprumutul ala ti se cere avans, pe care nu il ai, si il faci pe 30 de ani. astepti 30 sa ti se achite ca sa iti faci imprumut pt alt imobil?:)) nu se leaga
Vrem solutii plauzibile, nu idei superficial aruncate. Realitatea este alta. Ma intereseaza f mult subiectul, dar in situatia mea nu gasesc solutii
Bună Raluca.
Apreciez foarte mult ca te interesează subiectul. Dar o sa te rog sa intelegi ca nu sunt idei superficial aruncate, este o realitate.
Eu nu am spus ca este usor sa investesti in imobiliare cand nu ai bani. Eu am spus ca poți sa investesti in imobiliare cand nu ai bani, chiar dacă acest lucru este mai greu de realizat.
Adica, trebuie sa compensezi si tu cu ceva aceasta lipsa a banilor. Nu stiu, sa iti cumperi un imobil de o suprafata mai mica la inceput, sa apelezi la sursele de finantare pentru care nu ai nevoie de avans, sa te folosesti si de un venit activ pentru a inchide investitia mai repede…
Sunt o tona de solutii crede-ma, trebuie doar sa fii mai flexibila…
Da, mi-a placut ideea ta cu datoria si parghiile financiare.
Insa de ce ai renuntat si ai vandut din ele?
Eu stiam ca trebuie sa tii toata viata si sa nu vinzi, lasi la copii gen…si mai stiu ca ar fi sa le cumperi pe firma nu pe numele tau 🙂
Nu am renunțat, doar am schimbat asset-ul. Am vandut imobilul si am achizitionat un nou asset. Exact asa cum am transmis ca este normal sa faci în cadrul acestui articol – Cea mai importanta regula in investitii.
Acum legat de partea cu imobilul pe persoana juridica este de discutat. Depinde de tine dacă ești plătitor de TVA, depinde cum vrei sa valorifici imobilul și pentru cât timp ești dispus sa platesti un impozit mai mare… Sunt mai multe lucruri.
Salut. Spune-mi daca faci si mentorat.
Sunt in fata unei astfel de investitii imobiliare si vreau sa stiu daca pot colabora cu tine pe termen mai lung.
Spui exact ce spune si Robert Kyosaki si vad ca ai avut rezultate.
Ce trebuie sa fac, cum putem lua legatura.?
Salut Florin,
Cu siguranta… ai si reducere la pachet.
Scrie-mi la contact@laurentiuungureanu.com
Nu știam ca datoriile pot fi folosite în acest scop. Chiar am rămas surprins. Toată lumea vorbește de datorii în termeni negativi. Super articolul.
Salut Cristian,
Apreciez comentariul tau.
Bafta si spor la bani!
Bună,
Am văzut cursul tau de imobiliare, dar nu pot sa fac comanda. Ma intereseaza un astfel de curs, din câte am văzut cuprinsul cursului pare foarte interesant și vroiam sa știu când as putea sa am acces la el.
Mulțumesc pentru răspuns
Buna Maria,
Gasesti cursul la acest link –
https://www.edvim.ro/curs-investitii-imobiliare/
Totul ar trebui sa fie in regula acum.
Bafta si spor la bani!