Laurentiu
Cum sa investesti in REIT-uri.
M-am gândit sa vin cu un material special creat pentru iubitorii de imobiliare din Romania.
Ma refer aici la acei oameni care nu au foarte multi bani sa achizitioneze un imobil pe cont propriu.
Astfel, este important sa stii ca REIT-urile sunt o modalitate destul de sănătoasă de a investi in imobiliare sume mai mici.
Eu personal sunt adeptul investițiilor care îmi oferă un control adecvat al activului.
Gen –
Imobiliarele fizice.
Metalele pretioase.
Actiuni listate la bursa.
Etc.
Doar ca nu toată lumea trebuie sa procedeze la fel ca mine…
Pur și simplu suntem diferiți, iar fiecare investitor este liber sa își aleagă planul si strategia de investitie.
Pana la urma cel mai important lucru ca investitor este sa te miști…
Adică sa investesti in ceva, orice nu conteaza, REIT-uri, ETF-uri, obligațiuni, actiuni etc.
În funcție de profilul tau de risc.
Ce este un REIT.
Privește un REIT ca pe un fond de investiții, care poate fi listat la bursa sau nu.
Vorbim mai exact de o companie care este specializata în detinerea sau finanțarea unor proprietăți imobiliare care genereaza venituri.
Diferenta e ca aceasta companie este reglementata special. Adica trebuie sa îndeplinească anumite condiții ca sa poata sa fie inclusa în categoria REIT-urilor.
De exemplu –
- Un REIT este obligat prin lege să distribuie 90% din profitul impozabil acţionarilor, sub formă de dividende;
- Un REIT este obligat prin lege să aibă cel puţin 100 de investitori după primul an de activitate.
- Jumătate din acţiunile unui REIT nu pot fi deţinute de cinci sau mai puţin de cinci acţionari.
- Cel puţin 75% din veniturile unui REIT trebuie să provină neaparat din chirii.
Ca acționar în cadrul unui REIT, o sa obtii venituri prin investiții imobiliare, dar fără a avea de-a face în mod efectiv cu gestionarea proprietăților sau cu procesul de achizitie al acestora.
Exista oameni cu expertiza in cadrul fondului care își vor asuma toate aceste activitati în locul tău. Singurul lucru pe care trebuie sa il faci tu este sa vii cu banii.
REIT-urile sunt specializeze pe mai multe domenii ale pieței imobiliare.
De exemplu:
Apartamente.
Birouri.
Mall-uri.
Hoteluri.
Spitale.
Depozite.
Etc.
Diferenta dintre un REIT și un Fond de investiții cu expunere pe imobiliare.
Ce trebuie sa cunoști tu aici este faptul ca un REIT este operat pur și simplu de o entitate privata. Iar banii sunt investiti doar in proiectele acelei entități.
În schimb, în cadrul unui fond de investiții cu expunere pe imobiliare, administratorul de fond poate sa îți investească banii in mai multe proiecte ale mai multor companii de real estate.
Sau de ce nu, in alte instrumente financiare care urmaresc piata de real estate.
O alta diferenta o reprezinta faptul ca atunci cand ai actiuni in cadrul unui REIT, vei incasa dividende trimestrial, semestrial sau anual, depinde de reglementarea interna.
În schimb, atunci când detii Unități de fond în cadrul unui fond de investiții cu expunere pe imobiliare, dividendele sunt incorporate in valoarea totala a fondului (VUAN).
De asemenea, un alt lucru pe care vreau sa îl cunoști este ca investitia intr-un REIT listat sau nu, este similara cu investitia in acțiuni listate la bursa sau nu.
REIT-urile sunt pur și simplu asemanatoare oricăror altor companii, care pot sa fie private sau publice.
Cate tipuri de REIT-uri exista.
În general exista 3 tipuri de REIT-uri –
Capital propriu. (Equity REITs)
Ipotecare. (Mortgage REITs.)
Hibride.
Le iau pe rand…
REIT-uri cu capital propriu.
Sunt REIT-uri care detin si operează imobile producatoare de cashflow.
Majoritatea REIT-urilor din piata sunt REIT-uri cu capital propriu.
Un astfel de REIT achizitioneaza imobile de mai multe feluri, pe care le gestioneaza cu scopul de a produce venituri sub forma de chirii.
Exemplu – American Tower Corporation.
Gasesti chart-ul aici – https://finance.yahoo.com/AMT
Ai o lista cu mai multe astfel de REIT-uri aici – https://stockmarketmba.com/reits.php
REIT-uri ipotecare.
Sunt REIT-uri care imprumuta bani proprietarilor/operatorilor imobiliari în mod direct prin imprumuturi sau in mod indirect prin achizitionarea de titluri garantate cu ipoteca.
Un astfel de REIT câștigă bani in principal din dobanzi. Adica are câștiguri fixe.
Ma refer aici la acea marja neta care reprezinta diferenta dintre dobanda pe care o incaseaza REIT-ul la schimb cu creditul ipotecar si costul finantarii acestui credit.
Atenție, aceste REIT-uri sunt foarte afectate de fluctuatia ratei de dobanda.
Uite un exemplu de astfel de REIT:
Annaly Capital Management Inc.
Gasesti chart-ul aici – https://finance.yahoo.com/quote/NLY/
La fel, ai o lista cu mai multe astfel de REIT-uri ipotecare aici – https://stockmarketmba.com/mortgagereits.php
Reit-uri hibride.
Aici lucrurile sunt foarte simple…
REIT-urile hibride reprezinta o combinație între REIT-urile cu capital propriu și REIT-urile ipotecare.
Marele avantaj e ca aceste REIT-uri utilizeaza strategii de investitii de tip mixt.
Adică aceste REIT-uri combina atat beneficiile unui REIT cu capital propriu cat si beneficiile unui REIT ipotecar.
De exemplu – W.P. Carey Inc.
Gasesti chart-ul aici – https://finance.yahoo.com/quote/WPC/
Cum funcționează un REIT.
Tot ce trebuie sa intelegi tu este ca principalele REIT-uri de pe piata operează un model de afacere foarte simplu:
- Se achizitioneaza imobilul.
- Se închiriază.
- Se colectează chiria.
- Se redistribuie 90% din chirie către acționari sub forma de dividende.
Cam asta este circuitul banilor…
Dacă luam în calcul un REIT ipotecar de exemplu, lucrurile se prezintă in felul urmator:
- Se oferă bani cu imprumut unui operator.
- Se colectează dobanda.
- Se redistribuie dobanda către acționari.
- Se recuperează imprumutul inițial și se folosesc banii in scopul altor imprumuturi.
Parca nu mai sunt atât de complicate lucrurile, este?
Cum sa investesti in REIT-uri.
După mine, ai 4 variante principale de investitie intr-un REIT…
În funcție de profilu tau de risc si strategia pe care o ai, te vei orienta catre una dintre aceste 4 variante..
Și avem asa –
Investeste direct în REIT-uri la Bursa.
Investeste in ETF-uri cu expunere pe REIT-uri.
Tranzacționează CFD-uri pe REIT-uri.
Achizitioneaza actiuni ale REIT-urilor private.
O sa încep cu prima varianta…
Cum sa investesti in REIT-uri.
Investeste direct în REIT-uri la Bursa.
Exact cum spuneam mai sus, unele REIT-uri pot fi listate la bursa, altele nu.
Pentru ca REIT-urile sunt pur și simplu companii ca oricare altelele, dar reglementare special.
Logic acum ca daca te intereseaza sa ai parte de lichiditate, in primul rand trebuie sa investesti in REIT-urile listate pe o piață de capital.
Nu vad cum ai putea investi in REIT-uri private dacă nu ai relații și dacă ești investitor începător de retail.
În fine, aceasta varianta de investitie este probabil cea mai sanatoasa varianta.
De ce?
Pentru ca:
- Ai acces instant cu ajutorul brokerului la majoritatea REIT-urilor din piata.
- Sunt reglementate de catre o autoritate competenta.
- Exact asa cum am spus mai sus, exista lichiditate.
- Etc.
Ideea e ca REIT-urile tranzacționate la bursa au un simbol ticker asemeni acțiunilor.
De exemplu:
Annaly Capital Management Inc. (NLY)
New Residential Investment Corp. (NRZ)
SL Green Realty Corp. (SLG)
Apropo…
Ai aici o lista la zi cu cele mai bune REIT-uri din piata si ticker-ele aferente – https://www.investopedia.com/top-reits
Tin sa mentionez ca daca te intereseaza prețul acțiunii și randamentul dividendelor, ai tot felul de resurse gen Yahoo Finance, Google Finance etc.
Investeste in ETF-uri cu expunere pe REIT-uri.
O a doua varianta pe care o ai la dispoziție, și care după mine este o varianta destul de ok, este investitia intr-un ETF care achizitioneaza actiuni ale REIT-urilor.
Dacă nu știi ce sunt ETF-urile și cum sa investesti in acest tip de instrumente financiare, iti recomand acest articol:
Cum sa investesti inteligent în ETF-uri.
Ideea e ca ETF-urile sunt fonduri de investitie dar listate la bursa.
Conceptul este unul recent, de câțiva zeci de ani, care îți permite să ai expunere pe indici de exemplu sau pe un cos de actiuni printr-o singura tranzacție.
Uite aici câteva exemple foarte bune de ETF-uri care investesc cu preponderenta în Trusturi de investiții imobiliare.
First Trust S&P REIT Index Fund (FRI).
Îl găsești live aici – https://www.google.com/FRI
Vanguard Global ex-U. S. Real Estate ETF (VNQI).
Îl găsești live aici – https://www.google.com/VNQI
Invesco Active US Real Estate ETF.
Îl găsești live aici – https://www.google.com/PSR
Tranzacționează CFD-uri pe REIT-uri.
O alta varianta pe care o ai la dispoziție, este tranzacționarea REIT-urilor.
Am spus tranzacționare, pentru ca nu prea poți sa investesti pe termen lung intr-un REIT cu ajutorul CFD-urilor.
Adică nu poti deschide o poziție leverage de tip swing trading pe 1 an de exemplu.
Poti doar sa faci:
Scalping.
Day trading.
Swing trading.
Dar in mod normal…
Adică tranzacționând activul suport pe un termen de câteva minute, ore, zile…
Este o investitie după cum ii spune și denumirea, specifica traderilor.
Pentru ca trebuie sa fii prezent pe platforma, sa urmaresti graficele, sa cumperi des, sa vinzi des etc.
Important aici este sa ai grija la efectul de levier și la banii pe care esti dispus sa ii pierzi.
În mare măsură pentru incepatori tranzacționarea CFD-urilor cu suport pe orice tip de activ, este asemeni unei loterii.
Bine, daca o iei ca pe o activitate principala si ai experienta in analiza tehnica se pot face bani, insa riscul persista…
Apropo…
Uite aici un articol foarte bun al celor de la Capital legat de CFD-uri – https://capital.com/ro/cfd
Citeste- Investitia in apartamente pentru inchiriat – 3 pasi ca sa obtii un maxim de randament.
Achizitioneaza actiuni ale REIT-urilor private.
Investitia in REIT-uri private este o investitie pentru investitorii avansați.
Nu poti investi intr-un REIT privat dacă nu ai cunoștințe printre membrii REIT-ului
In cel mai bun caz poti sa ajungi pana la un reprezentant de vânzări. Dar nu iti garanteaza nimeni ca acel reprezentant de vânzări o sa te selecteze ca investitor.
Plus ca REIT-urile în mod privat nu se tranzacționează la bursa. Asta inseamna ca nu prea exista lichiditate.
Adică cand vrei sa vinzi actiunile pe care le-ai achiziționat, nu poti sa o faci decât in baza unor cunostinte solide.
Pur și simplu nu exista o piata publica cu mai mulți cumpărături unde sa vinzi.
Deci…
Investitia in REIT-uri private o faci atunci cand ajungi mare, sau poti sa o faci si la inceput, dar ai nevoie de relatii.
Nu investi in compania unor oameni pe care nu ii cunosti, nu stii niciodata care sunt riscurile.
Apropo…
Cum sa investesti in REIT-uri.
Concluzie. Cum sa investesti in REIT-uri.
Marele avantaj al REIT-urilor este că ofera o protecție foarte buna împotriva inflației.
Bine, imobiliarele oferă în general o protectie foarte bună împotriva inflației.
Astfel daca nu iti permiti un imobil cu banii jos și vrei sa iti protejezi cash-ul de inflatie, o poți face investind in REIT-uri.
Când inflația creste, REIT-urile pot crește chiriile pe care le incaseaza pentru a se acoperi fata de costurile în creștere.
Aspect care vine la pachet cu o creștere a dividendelor pe care urmează sa le incasezi tu ca investitor.
De ce se intampla asta?
Pentru ca forța de muncă este mai scumpa, materialele și terenurile fac construcția mai puțin profitabila.
În fine, ideea e ca tu ca investitor castigi mai multi bani…
Iar intrebarea se pune în felul urmator –
Ce poate fi mai frumos pentru un investitor decat sa câștige mai multi bani?
Nu exista…
Bafta si spor la bani!
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
