Meniu Închide

Cum te feresti de tepe in imobiliare

cum-te-feresti-de-tepe-in-imobiliare

Cum te feresti de tepe in imobiliare.

Uite încă de la inceput un aspect foarte important legat de acest subiect, pe care vreau sa îl cunosti –

Nu ai cum sa iei țeapă când investesti in imobiliare, dacă ai cunoștințe și informații legat de ceea ce urmeaza sa faci.

Mai exact, nu ai cum sa iei țeapă când investesti in imobiliare daca te educi investițional. Punct.

Asta vreau sa stii inca de la inceput, pentru ca vad multi oameni care cauta vinovați in mediul extern.

Când de fapt cel mai mare vinovat atunci cand vrei sa cumperi un apartament și iei țeapă ești tu.

Da, poate ca lumea e rea, da poate ca dezvoltatorii profita de naivitatea cumpărătorilor și asa mai departe…

Doar ca nu prea contează cum e lumea, cum se comporta dezvoltatorii etc, atat cat conteaza educația ta financiara, dar mai ales investitionala.

Nimeni nu iti poate da țeapă când investesti in imobiliare, daca tu nu ii permiti sa facă asta…

Prin simplul fapt ca ești educat financiar, cunosti pașii, ințelegi domeniul imobiliar etc.

Cam de aici pleacă totul…

Cand esti mai predispus sa fii inselat in imobiliare.

Ești mult mai predispus la a lua țeapă in imobiliare atunci cand investesti in apartamente noi, pe final de construcție sau mai rău, în faza de proiect, decât atunci când investesti în apartamente vechi.

Tot ce vreau sa spun e ca atunci cand investesti in apartamente vechi, nu prea ai cum sa iei o țeapă de genul acelor țepe in care platesti jumatate din prețul de achiziție ca avans, iar apartamentul nu se mai construiește niciodată.

Pur și simplu un apartament vechi este deja prezent fizic, este construit, el exista, este ceva palpabil…

Singurele probleme pe care poti sa le intampini sunt:

  • Sa platesti mai multi bani decât valoarea reala a imobilului, pentru ca nu cunoști piata.
  • Sa te trezești cu tot felul de probleme de ordin sanitar și electric, pentru ca nu știi sa analizezi tehnic investitia.
  • Sa vezi cum prețul activului scade în timp, pentru ca nu știi sa alegi locații cu potential.

In fine, sunt probleme pe care le-am analizat foarte pe larg în Cursul de Investitii în Apartamente pentru închiriat, pe care îl gasesti la acest link –

https://www.edvim.ro/curs-investitii-imobiliare/

Totuși, ce vreau sa scot in evidenta acum e ca cele mai mari țepe se iau atunci cand investesti in apartamente noi.

Deci, acest articol pe care il citesti acum este destul de valoros chiar dacă investesti in apartamente vechi.

Insa, trebuie sa stii ca este al naibii de folositor mai ales atunci cand vrei sa investesti intr-un apartament direct de la dezvoltator.

Cum verifici un dezvoltator imobiliar.

cum-verifici-dezvoltator-imobiliar

Pana sa ajungi tu la pașii pe care trebuie sa ii intreprinzi ca sa iti asiguri parcursul de achizitie, în primul rand trebuie sa cunoști dezvoltatorul.

Din păcate, sunt foarte multi cumpărători de locuințe care nu stiu sa verifice un dezvoltator.

Ba chiar unii dintre ei nici măcar nu conștientizează ca ar trebui sa facă asta.

Adica ei plătesc banii în schimbul apartamentului, dar habar nu au cine este cel care le vinde apartamentul.

In fine, ideea e ca tu ca investitor ești condamnat sa știi cu cine urmează sa închei deal-ul.

Cum faci asta?

În primul rand ai nevoie de informații legat de statutul juridic al celui care dezvolta apartamentul. Nu al celui care doar construieste, daca exista, atenție mare aici…

Site-urile de mai jos te pot ajuta foarte mult:

www.listafirme.ro
www.risco.ro

Apoi te intereseaza cifra de afaceri a dezvoltatorului și marja de profit.

Cu cât exista o discrepanță mai mare între cele doua, cu atat exista șansa ca dezvoltatorul sa nu își poată onora obligațiile contractuale.

Ce te mai poate ajuta aici, sunt review-urile din mediul online.

Știu ca multe dintre ele pot fi false, însă te asigur ca pentru un jucător axat pe țepe este greu sa își mențină o nota ridica pe termen lung…

Cum te feresti de tepe in imobiliare.

Cum te feresti de tepe in imobiliare.

După ce ai date legat de dezvoltator și te-ai asigurat ca entitatea juridica prezintă un istoric în piata, ca exista review-uri pozitive de la alți cumparatori etc începi sa parcurgi urmatorii 4 pasi:

Chiar dacă pana în acest moment, totul pare ok pentru tine, ca investitor ai nevoie de lucruri concrete care sa iti demonstreze ceea ce vezi.

Tu trebuie sa lucrezi doar pe date factuale, pe ceea ce iti arata realitatea, nu pe ceea ce spune dezvoltatorul sau alți cumparatori.

Astea sunt lucruri care te ajuta doar ca sa iti faci o imagine de plecare atat…

Deci…

Începi cu primul pas:

Te asiguri ca actele imobilului sunt în regula.

cum-te-feresti-de-tepe-locuinta

Uite un truc pe care poti sa îl folosești odata cu acest prim pas:

Știi cum iti dai seama dacă dezvoltatorul urmeaza sa iti dea țeapă sau nu?

Foarte simplu…

Îi spui ca vrei sa cumperi imobilul prin credit bancar.

Atenție, chiar dacă tu intenționezi sa platesti din fonduri proprii.

De ce?

Pai in cazul unui credit, banca trebuie sa evalueze apartamentul și sa verifice actele de proprietate.

Dacă dezvoltatorul susține ca vrea doar plata cash, indiferent de pretext, fugi cât vezi cu ochii.

Nu contează ca vrea sa evite birocrația, ca are nevoie de cashflow etc.

Tot ceea ce contează este ca tu te expui unor riscuri, pe care nu cred ca ai vrea sa ți le asumi.

Cel mai important risc?

Exista o problema cu actele! Problema pe care un evaluator bancar o poate descoperi imediat.

Un alt aspect important la acest pas –

Cere dezvoltatorului extrasul de carte funciara.

De ce?

Autorizația de construcție trebuie sa fie menționată in acest document.

Altfel, exista riscul sa platesti un apartament care nu o sa fie construit niciodata.

Incearca sa platesti cel mai mic avans posibil.

cum-te-feresti-de-tepe-imobiliare-3

Când cumperi un apartament care nu este finalizat, vei semna un antecontract, mai exact o promisiune bilaterala.

Dezvoltatorul promite ca la finalizarea lucrarilor sa iti vândă apartamentul. Tu promiți ca la finalizarea lucrărilor sa cumperi apartamentul.

În acest antecontract pe care tu îl semnezi la notar (vorbim imediat și despre acest lucru) trebuie menționat inca de la inceput cum se face plata.

În general plata se face în 2 transe. Odată platesti un avans când semnezi promisiunea bilaterala iar la recepția lucrării și semnarea CVC vii cu diferenta.

Acum, cu cat avansul este mai mic cu atat este mai bine pentru tine. Dacă se intampla ceva cu dezvoltatorul, măcar știi sigur ca nu pierzi bani foarte multi.

In schimb, dacă dezvoltatorul iti cere un avans mare, este important sa te asiguri ca acel avans este singurul pe care îl platesti.

Adica nu iti mai cere alți bani pe parcurs, în afara de diferenta pe care i-o platesti la recepția lucrării.

De ce spun asta?

Au fost oameni care plăteau bani la dezvoltator, la intervale diferite de timp, fara nici o garanție din partea lui. Și nu ma refer aici la rate la dezvoltator.

Apropo, nu platesti nici un ban de avans fara garanții. Totul trebuie sa fie stipulat în antecontract. Dezvoltatorul trebuie sa se simptă obligat intr-un fel.

Am văzut promisiuni bilaterale pentru care nu existau obligații din partea dezvoltatorului, deși avansul era plătit.

Citeste – 7 greseli pe care risti sa le faci cand investesti in imobiliare. Si cum le eviti de acum inainte.

Tu alegi notarul unde semnezi contractul.

cum-te-feresti-de-tepe-imobiliare-2

Cumpărătorul este cel care alege notarul.

Ma repet!

Cumpărătorul este cel care alege notarul.

De ce?

Pentru ca tu platesti actele notariale. Este foarte simplu.

Vorbim aici de o lege nescrisa a tranzacțiilor imobiliare.

Deci:

Niciodată sa nu accepți un notar propus de dezvoltator. La fel si atunci când cumperi de la o persoana fizica.

Chiar dacă apartamentul este vechi, ai acest drept, care este al tau. Și de care iti recomand sa te folosesti, fara sa stai pe gânduri.

Notarul este garantul tranzacției. Asa ca foloseste-te de aceasta unealta, ca sa ai cat mai multe garanții de partea ta.

De ce sa nu mergi la notarul dezvoltatorului?

Un dezvoltator care lucrează doar cu propriul lui notar, urmărește în primul rand sa autentifice antecontractul cu dată certă.

Ce inseamna asta?

Pai data certă presupune ca dezvoltatorul prezinta notarului un înscris sub semnătura privata.

Adică, notarul verifica doar dacă înscrisul este lizibil și conform legii. Mai exact notarul nu verifica ceea ce este inscris în acel antecontract.

Ințelegi acum?

Proprietar sau chirias – ce sa alegi. Vezi care este recomandarea mea pentru tine.

Înscrii antecontractul în Cartea Funciara.

cum-te-feresti-de-tepe-imobiliare

Exact asa cum am spus mai sus, dacă apartamentul este în stadiu de proiect sau încă nu este construit, vei fi nevoit sa închei o promisiune bilaterala.

Important aici este ca acea promisiune bilaterala sa fie notata în Cartea Funciara.

De ce?

Acest lucru nu ii permite dezvoltatorului sa vândă acelasi apartament de mai multe ori.

Poate ca iti vine greu sa crezi ca cineva ar face acest lucru. Insa, asta este motivul pentru care eu personal am redactat acest material.

Ma refer aici la cazul mediatizat al unei țepe imobiliare de proporții de la noi din țară.

Nu vreau sa vin cu date sau sa dau nume. Insa, mai multi oameni s-au trezit că au dat avansul pentru un apartament, care fusese vândut mai multor cumpărători.

Ideea este ca daca acei oameni stiau ca antecontractul trebuie înscris în cartea funciara, poate ca ar fi refuzat sa semneze antecontractul.

Da, stiu ca un dezvoltator viclean, ti-ar spune ca daca inscrie antecontractul in Cartea Funciara nu mai poate vinde imobilul timp de câteva luni dacă nu platesti diferenta, bla bla bla…

Insa, ce nu ti-ar spune acest dezvoltator este ca un cumpărător sănătos nu ar face niciodată asta.

Plus ca oricum el iese în câștig… Dacă tu nu platesti restul de bani, pierzi avansul.

Deci, încasări tot exista pe acolo pe undeva…

Descopera strategia mea in 8 pasi pentru o investitie imobiliara profitabila pe termen lung.

Concluzie. Cum te feresti de tepe in imobiliare.

Revin la ceea ce iti spuneam la inceput…

Nu ai cum sa iei țeapă când investesti in imobiliare daca te educi financiar. Eu cel puțin nu am luat niciodată țeapă de când investesc din 2012.

Doar ca exact asa cum recomand, m-am educat foarte mult, am cules informații despre piata, m-am informat, am participat la cursuri de imobiliare

Plus ca nu m-am lăsat prada sentimentelor, nu am cumpărat în baza emoțiilor, fără sa verific, dezvoltatorul, actele, contractul etc.

Ideea e ca ai doua variante aici –

Te educi singur..
Colaborezi cu un specialist.

De exemplu, eu la inceput am ales sa ma educ singur în plan financiar.

Din ce îmi aduc aminte primul meu curs m-a costat câteva sute de euro, dar cred ca am salvat zeci de mii de euro.

Prin simplul fapt ca niciodată nu am luat țeapă cand am achizitionat apartamente vechi sau noi.

Tu in momentul de fata nu trebuie sa parcurgi neapărat un curs în imobiliare.

Tot ce trebuie sa faci este sa tii cont de acesti 4 pasi ai mei pe care i-am preznetat anterior.

Si crede-ma ca niciodata nu vei lua teapa in imobiliare.

Bafta și spor la bani.

Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com

abonare-edvim

Distribuie aceste informatii prietenilor tai

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *