Laurentiu
Cum te feresti de tepe in imobiliare.
Uite aici un aspect foarte important pe care vreau sa îl cunosti inca de la inceput –
Nu ai cum sa iei țeapă când investesti in imobiliare, dacă ai cunoștințe legat de ceea ce urmeaza sa faci.
Mai exact…
Nu ai cum sa iei țeapă când investesti in imobiliare daca te educi investițional. Punct.
Asta vreau sa stii inca de la inceput, pentru ca vad multi oameni care cauta vinovați in mediul extern.
Când de fapt, cel mai mare vinovat atunci cand cumperi un apartament și iei țeapă ești tu.
Da, poate ca lumea e rea, da poate ca dezvoltatorii profita de naivitatea cumpărătorilor și asa mai departe…
Doar ca nu prea contează cum e lumea, cum se comporta dezvoltatorii etc, atat cat conteaza educația ta financiara, dar mai ales investitionala.
Nimeni nu iti poate da țeapă când investesti in imobiliare, daca tu nu ii permiti sa facă asta…
Prin simplul fapt ca ești educat financiar, cunosti pașii, ințelegi domeniul imobiliar etc.
Cam de aici pleacă totul…
Cand esti mai predispus sa fii inselat in imobiliare.
Cele mai mari tepe se iau atunci cand investesti in apartamente noi, pe final de constructie, sau mai rau in faza de proiect…
Este destul de greu sa iei teapa atunci cand investesti intr-un imobil vechi de exemplu…
Bine, eu ma refer aici la acele tepe in care platesti jumatate din pretul de achizitie ca avans, iar apartamentul nu se mai construieste niciodata.
Pentru ca teapa poti sa iei si atunci cand investesti intr-un imobil vechi logic, doar ca acolo nu exista acest risc de a pierde toti banii.
Pur și simplu un apartament vechi este deja construit, el este prezent fizic, este ceva palpabil acolo…
Singurele probleme pe care poti sa le intampini sunt –
- Sa platesti mai multi bani decât valoarea reala a imobilului, pentru ca nu cunoști piata.
- Sa te trezești cu tot felul de probleme sanitare, electrice, pentru ca nu știi sa analizezi tehnic investitia.
- Sa vezi cum prețul activului scade în timp, pentru ca nu știi sa alegi locații cu potential.
In fine…
Sunt probleme pe care le-am analizat foarte pe larg în Cursul de Investitii în Apartamente pentru închiriat, pe care îl gasesti la acest link –
https://www.edvim.ro/curs-investitii-imobiliare/
Totuși…
Ce vreau sa scot in evidenta acum e ca cele mai mari țepe se iau atunci cand investesti in apartamente noi.
Ceea ce inseamna ca acest material este foarte valoros cand investesti in imobile vechi.
Insa, este al naibii de folositor mai ales atunci cand investesti intr-un apartament direct de la dezvoltator.
Cum verifici un dezvoltator imobiliar.
Pana sa ajungi tu la pașii pe care trebuie sa ii intreprinzi ca sa iti asiguri parcursul de achizitie, în primul rand trebuie sa cunoști dezvoltatorul.
Din păcate, sunt foarte multi cumpărători de locuințe care nu stiu sa verifice un dezvoltator.
Ba chiar unii dintre ei nici măcar nu conștientizează ca ar trebui sa facă asta.
Adica ei plătesc banii în schimbul apartamentului, dar habar nu au cine este cel care le vinde apartamentul.
In fine, ideea e ca tu ca investitor ești condamnat sa știi cu cine urmează sa închei deal-ul.
Cum faci asta?
În primul rand ai nevoie de informații legat de statutul juridic al celui care dezvolta apartamentul.
Nu al celui care doar construieste, daca exista, atenție mare aici…
Site-urile de mai jos te pot ajuta foarte mult –
Apoi te intereseaza cifra de afaceri a dezvoltatorului + marja de profit.
Cu cât exista o discrepanță mai mare între cele doua, cu atat exista șansa ca dezvoltatorul sa nu își poată onora obligațiile contractuale.
Ce te mai poate ajuta aici, sunt review-urile din mediul online.
Da stiu ca multe dintre ele sunt false, poate ca sunt facute la comanda, habar n-am…
Insă, te asigur ca pentru un jucător axat pe țepe este greu sa își mențină o nota ridica pe termen lung…
Cum te feresti de tepe in imobiliare.
Cum te feresti de tepe in imobiliare.
Buuun…
Ai datele legat de dezvoltator…
Te-ai asigurat ca entitatea juridica prezinta un istoric in piata…
Ai urmarit review-urile din mediul online sau poate ca ai cerut parerea altor clienti, tu stii mai bine…
Important este ce faci in continuare…
Destul de simplu…
Parcurgi acesti 4 pasi despre care urmeaza sa vorbesc eu acum.
Apropo…
Chiar dacă pana în acest moment, totul pare ok pentru tine…
Sa stii ca pentru un investitor profesionist cel mai important lucru o reprezinta datele factuale.
Sunt importante si elementele de suprafata, insa acesti 4 pasi ai mei sunt mult mai importanti.
Deci…
Hai sa incepem cu primul pas…
Te asiguri ca actele imobilului sunt în regula.
Uite un truc pe care poti sa îl folosești odata cu acest prim pas…
Știi cum iti dai seama dacă dezvoltatorul urmeaza sa iti dea țeapă sau nu?
Foarte simplu…
Îi spui ca vrei sa cumperi imobilul prin credit bancar.
Atenție, chiar dacă tu intenționezi sa platesti din fonduri proprii.
De ce?
Pai in cazul unui credit, banca trebuie sa evalueze apartamentul și sa verifice actele de proprietate.
Dacă dezvoltatorul susține ca vrea doar plata cash, indiferent de pretext, fugi cât vezi cu ochii.
Nu contează ca vrea sa evite birocrația, ca procesul este unul stufos etc.
Tot ceea ce contează este ca tu te expui unor riscuri, pe care nu cred ca ai vrea sa ți le asumi.
Cel mai important risc?
Exista o problema cu actele! Problema pe care un evaluator bancar o poate descoperi imediat.
Un alt aspect important la acest pas –
Cere dezvoltatorului extrasul de carte funciara.
De ce?
Autorizația de construcție trebuie sa fie menționată in acest document.
Altfel, exista riscul sa platesti un apartament care nu o sa se construiasca niciodata.
Incearca sa platesti cel mai mic avans posibil.
Când cumperi un apartament care nu este finalizat, vei semna un antecontract, mai exact o promisiune bilaterala.
Dezvoltatorul promite că la finalizarea lucrarilor o sa iti vândă apartamentul.
Tu ii promiți dezvoltatorului ca la finalizarea lucrărilor o sa cumperi apartamentul.
Important este sa intelegi ca acest antecontract se incheie la notar. Iar plata se face in mai multe tranșe.
Bine, in general se plateste un avans la semnarea antecontractului. Iar restul de bani atunci cand se incheie lucrarea.
Doar că…
Ce iti recomand eu aici…
Incearca sa negociezi un avans cat mai mic!
Dacă se intampla ceva cu dezvoltatorul, măcar știi sigur ca pierderea nu o sa fie atât de mare.
Totusi…
Ce faci atunci cand dezvoltatorul nu accepta un avans mic?
Pai in primul rand ai nevoie de un due dilligence destul de agresiv.
Nu este o problema daca dezvoltatorul iti cere mai multi bani ca avans.
Problema apare atunci cand iti cere acesti bani, dar nu te lasa sa il verifici.
Plus ca nu iti recomand sa te transformi intr-un finanțator pentru acea constructie.
Am vazut oameni care cotizau trimestrial la un dezvoltator, iar ei nu erau proprietari pe imobil.
Aaaaa….
Si inca ceva…
Nu cumva sa platesti vreun avans fara sa existe garanții din partea dezvoltatorului.
Unde mai pui faptul ca totul trebuie stipulat în antecontract. Dezvoltatorul trebuie sa se simptă obligat intr-un fel…
Sincer acum…
Citeste – 7 greseli pe care le faci cand investesti in imobiliare. Vei sti cum sa le eviti de acum inainte.
Tu alegi notarul unde semnezi contractul.
Cumpărătorul este cel care alege notarul.
Ma repet, cumpărătorul este cel care alege notarul.
De ce?
Pentru ca tu platesti actele notariale. Este foarte simplu.
Vorbim aici de o lege nescrisa a tranzacțiilor imobiliare.
Deci –
Niciodată nu accepți un notar pe care ti-l propune dezvoltatorul.
Iar acest lucru este valabil chiar si atunci cand cumperi de la o persoana fizica.
Nu conteaza ca apartamentul este vechi sau nou. Tot ce conteaza este acest drept al tau, de care iti recomand sa te folosesti.
Ideea e ca notarul iti garanteaza tranzactia, are o foarte mare putere, crede-ma…
Apropo…
De ce sa nu mergi la notarul dezvoltatorului?
Un dezvoltator care lucrează doar cu notarul lui, urmărește în primul rand sa autentifice antecontractul cu dată certă.
Ce inseamna asta?
Pai data certă presupune ca dezvoltatorul prezinta notarului un înscris sub semnătura privata.
Adică, notarul verifica doar dacă înscrisul este lizibil si daca respecta reglementarile in vigoare.
Mai exact notarul nu verifica ceea ce este inscris în acel antecontract.
Ințelegi acum?
Citeste – Proprietar sau chirias – cea mai buna varianta. Vei ramane surprins…
Înscrii antecontractul în Cartea Funciara.
Exact asa cum am spus mai sus, cand apartamentul este in stadiul de proiect sau este in constructie…
Vei fi nevoit sa închei o promisiune bilaterala…
Important este ca aceasta promisiune bilaterala sa fie notata în Cartea Funciara.
De ce?
Pentru ca dezvoltarul nu o sa poata sa vanda apartamentul de mai multe ori.
Ce, nu iti vine sa crezi ca un dezvoltator ar face asta?
Pai exact ăsta este motivul pentru care am creat acest material. Ma refer aici la un caz destul de mediatizat.
Bine, nu vreau sa dau nume sau sa vin cu date certe…
Ideea e ca au fost mai multi cumparatori pentru acelasi apartament.
Pur si simplu oamenii nu stiau ca antecontractul trebuie inscris in Cartea Funciara.
S-au trezit ca au platit avansul iar cand au vrut sa intre in posesia imobilului, deja acolo locuia altcineva :)))
Deci…
Idiferent de situatie pe tine te intereseaza ca antecontractul sa fie inscris in cartea funciara.
Atentie, nu conteaza ce spune dezvoltatorul… nu te lua dupa el…
Chiar daca nu mai poate sa vandă imobilul pentru 6 luni sau 1 an, nu conteaza…
Tot ce conteaza este ca acest antecontract sa fie inscris in cartea funciara.
Spune-i ca nu ține cu tine…
Tu ai platit un avans, ai un interes acolo, vrei sa inchei deal-ul.
Plus că dacă nu vii cu diferența de bani oricum el iese în câștig, pentru ca ii rămâne avansul.
Deci, încasări tot exista pe acolo pe undeva, nu are de ce să se plângă, crede-ma…
Concluzie. Cum te feresti de tepe in imobiliare.
Revin la ceea ce iti spuneam la inceput…
Nu ai cum sa iei țeapă când investesti in imobiliare daca te educi financiar.
Eu personal de exemplu, nu am luat țeapă deși investesc in imobiliare din 2012.
Doar ca exact asa cum recomand…
M-am educat foarte mult, am investit in mine si in educatia mea financiară.
Plus ca nu am cazut la sentimente, nu am cumpărat în baza emoțiilor, fără sa verific, dezvoltatorul, actele, contractul etc.
Ideea e ca ai doua variante aici –
Ori te educi singur..
Ori colaborezi cu un specialist.
Bine, ce conteaza cel mai mult acum este ca ai aceasta bază de cunostinte.
Nu trebuie sa faci altceva decât să parcurgi acesti 4 pasi ai mei, pe care i-am prezentat anterior.
Si te asigur ca vei reduce la maxim riscul de a lua țeapă cand investești in imobiliare.
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
