Laurentiu
Investitii imobiliare – 3 pasi simpli care te fac bogat.
- Achiziționează o proprietate sub pretul pietei.
- Reconditioneaza si reamenajeaza proprietatea.
- Vinde proprietatea la un pret supraevaluat.
Vorbim aici de 3 pasi destul de simpli, corect?
Problema este ca pe cat de simpli sunt acesti 3 pasi, pe atat de complicati devin odata ce ii pui in practica.
Ideea e ca in imobiliare procesul de investitie este usor de inteles. Doar ca devine greu atunci cand trebuie sa actionezi.
De ce?
Pai uite cateva motive –
Suma de achizitie a imobilului este foarte mare, ai nevoie de bani ca sa investesti.
Procesul de achizitie implica cunostinte de nivel local, aspecte macroeconomice, tehnici de negociere etc.
Vanzarea imobilui este stufoasă, trebuie sa stii sa vinzi, ai nevoie de un dosar intreg, cunostinte notariale etc.
Observi?
Tot ce vreau sa spun este ca investitiile imobiliare sunt atractive și vor fi atractive pentru mult timp de acum inainte.
Totusi…
In continuare vad oameni care nu stiu sa obtina acele randamente de 2 cifre.
De fapt, daca stau sa ma gandesc mai bine, multi dintre acesti oameni achizitioneaza imobile nu investesc.
Investitia implica și ceea ce faci tu după ce ai pus mana pe o proprietate. Nu doar achizitia acelei proprietăți.
Iti explic imediat…
Investitii imobiliare – 3 pasi simpli care te fac bogat.
Pana sa intru in amanunt legat de acesti 3 pasi, vreau sa stii ca exista doua moduri de monetizare a investitiei imobiliare.
De fapt aceste 2 moduri reprezinta singurele 2 moduri de monetizare a unei investitii in general.
Vorbim aici de –
Flux de numerar.
Castig de capital.
Faci bani prin flux de numerar atunci cand cumperi un imobil si preferi ca sa il inchiriezi.
Adica te intereseaza sa il mentii in portofoliu si sa te bucuri de chirie pe termen lung.
Faci bani prin castig de capital atunci cand cumperi un imobil cu scopul de a-l revinde mai scump.
Adica te intereseaza sa il tranzactionezi ca sa te bucuri de profitul pe termen scurt.
Acum…
In cadrul acestui material o sa descoperi o varianta prin care poti investi in scop de castig de capital.
Flipping-ul.
In majoritatea materialelor mele vorbesc in general despre achzitionarea apartamentelor cu scopul de a le inchiria pe termen lung.
Iata insa ca a venit momentul sa iti arat cum poti sa faci bani prin cea de-a doua varianta – capital gain.
Apropo…
Ai mai multe detalii legat de aceste doua moduri de investitie aici – Cashflow si capital gain
Achiziționează o proprietate sub pretul pietei.
Profitul il faci atunci cand cumperi nu atunci cand vinzi.
Este cea mai importanta regula in imobiliare, este o regula fundamentala…
Daca ai cumparat un imobil iar peste o ora nu esti in stare sa il vinzi mai scump ai o problema
Nu prea stii sa investesti in imobiliare.
Pentru ca nu este nici o diferenta intre tine si un cumparator de locuinte, absolut nici una…
Oricine poate sa cumpere imobile daca are bani. Insa, nu oricine poate sa cumpere un imobil sub pretul pietei.
Aici apare marea problema a investitorilor începători…
Mulți se uita la preturile din piata si se timoreaza, abandoneaza..
In loc sa priveasca in „spatele cortinei”, la cei care obtin randamente de 2 cifre, la cei care stiu ce fac…
Cum cumperi un imobil sub pretul pietei.
In primul rand ai nevoie de aceasta tehnica de a negocia pretul…
Trebuie sa stii cum sa te porti la vizionare, ce sa faci, cand sa vorbesti…
Sunt aspecte care se invata pe teren, care necesita exercitiu.
Ce mai poti face aici este sa te documentezi, sunt foarte multe carti pe acest subiect.
Dar ideea este ca trebuie neaparat sa negociezi pretul, trebuie sa obtii un pret de achizitie sub media pietei.
De exemplu –
Dacă pretul mediu de tranzacționare este de 2000 de euro mp, tu trebuie sa cumperi sub 2.000 mp.
Adica tu trebuie sa negociezi pana obții un pret de 1.900, 1.800, 1.700 de euro si asa mai departe…
Poate chiar mai puțin…
Important este sa nu platesti niciodata pretul din piata.
De ce?
Pentru ca nu ai cum sa ajungi independent financiar asa, de asta…
Ce o sa faci?
O sa te rogi sa creasca pretul?
Nu tata…
Investitorii fac bani la tranzactie, castiga bani la inceput nu la sfarsit.
Cum obții un pret bun de achiziție in imobiliare.
Acum…
Ca sa obtii preturi sub media pietei, ce mai poti face este sa alegi acele imobile potrivite.
Logic ca pentru imobilele noi nu prea ai cum sa obtii preturi sub medie.
Decat daca esti tu dezvoltatorul si vrei sa iti vinzi tie insuși :)))
Ce iti ramane la dispozitie sunt urmatoarele 2 tipuri de imobile –
Imobilele executate.
Imobilele neamenajate.
Aici gasesti imobile executate – Bunuri mobile si imobile executate.
Iar pentru imobilele neamenajate exista pe OLX aceasta sectiune speciala- Imobile neamenajate olx.
Ideea e ca sunt multi oameni care cumpără imobile pe care nu si le permit, astfel ajung să fie executați silit.
Nu este vina ta pentru incapacitatea lor.
Dacă nu profiti de acea oportunitate, o sa o faca altul care este mult mai inteligent decat tine.
Sau la fel…
Sunt foarte multi oameni care nu au cașcaval ca sa reamenajeze imobilul pe care il dețin.
Nu este vina ta pentru incapacitatea lor.
Dacă nu profiti de acea oportunitate, o sa o faca altcineva, care intelege ceea ce vorbesc eu acum.
Apropo
Reconditioneaza si reamenajeaza proprietatea.
Marele avantaj pe care il ai cand cumperi imobile neamenajate o reprezintă concurența redusă.
Sunt multi oameni care prefera sa cumpere imobile noi sau imobile care sunt amenajate recent.
Pur si simplu nu vor sa isi bată capul cu eventualele reparații sau reconditionari.
Asta inseamna ca ce trebuie sa faci tu?
Exact…
Sa joci diferit.
Nu stiu daca stii, dar niciodata nu trebuie sa faci ce fac majoritatile…
Dacă majoritatea oamenilor acționează intr-un anume fel, tu trebuie sa faci exact contrariul.
Toata lumea alearga dupa imobile noi, mobilate, amenajate etc?
Foarte bine…
Tu fugi dupa alea vechi si nemobilate.
Toata lumea alearga dupa imobile unde se pot muta imediat?
Foarte bine…
Tu fugi dupa alea in care nu ar locui nimeni.
Bine…
Probabil ca acum te intrebi –
De ce sa joci diferit?
De ce sa nu faci ce face majoritatea?
Pai ca sa obtii rezultate diferite de asta…
Cum sa reamenajezi un imobil.
Ca sa reamenajezi productiv un imobil trebuie sa colaborezi cu o echipa de meseriasi.
Daca vrei sa faci totul de unul singur o sa pierzi timpul aiurea, nu ai cum sa le stii pe toate.
Ce iti recomand eu este sa te inconjori cu astfel de oameni, meseriași, pietrari, zugravi, instalatori etc.
Iar dupa ce ai gasit imobilul sa mergi cu ei ca sa il verifici –
- Zi-le sa iti faca un cost de reconditionare sau reamenajare.
- Intreaba-i ce probleme exista acolo.
- Vezi daca au rezolvare, daca se poate interveni.
Ideea este ca tu trebuie sa stii daca se merita sa achizitionezi imobilul sau nu.
Te intereseaza bugetul de reparatie ca sa iti dai seama unde vei ajunge cu valoarea imobilului.
Ce faci după ce ai costul cu reparatiile.
In primul rand trebuie sa pui totul pe hârtie, in excel etc…
Ai nevoie de cifre…
Te intereseaza pretul de achizitie, ca sa stii de unde pleci.
Apoi ai nevoie de media pietei, vezi cat o sa castigi tu la achizitie.
Ce faci dupa aia este sa vii cu acel cost al reparatiilor, te intereseaza procentul.
Rezultatul iti arata daca vei face profit sau nu.
Bine…
Trebuie sa te uiti si in piata, sa vezi cat de mult isi supraevalueaza proprietatile cei care fac flipping.
Sa iti calculezi ROI, sa te uiti pe graficele economice, sa urmaresti inflatia, tendinta de apreciere sau depreciere a imobilului.
Cu cat mai multe cifre, cu atat mai bine pentru tine…
Apropo…
Uite aici cum sa renovezi inteligent un imobil pe care tocmai l-ai achizitionat
Tot ce trebuie sa stii despre renovarea apartamentelor vechi.
Vinde proprietatea la un pret supraevaluat.
Clientul este cel care face pretul in piata…
Poti sa ceri pe imobil cati bani vrei tu, daca nimeni nu cumpara inseamna ca ii supraestimezi valoarea.
Deci tine minte acest lucru –
Clientul face pretul in piata.
Daca clientul nu vrea sa cumpere de la tine tu nu ai cui sa vinzi asset-ul.
Bine…
Aceasta cerere a clientului poate fi influențată in mod indirect de către politic, legislatie, reglementari si tot felul de norme.
Doar ca ideea ramane…
Clientul este cel care face pretul in piata.
Asta inseamna ca trebuie sa cauti coarda sensibila !
Adica trebuie sa găsești acel pret care ii trezeste interesul clientului dar ii mentine reticenta.
Iti explic…
Cum alegi cel mai bun preț de vânzare cand faci flipping.
Ideea este in felul urmator –
Daca clientul se arunca sa cumpere, inseamna ca subestimezi valoarea imobilului.
Daca ai pus anuntul pe internet si nu suna nimeni, inseamna ca supraestimezi valoarea imobilului.
Intelegi?
Deci trebuie sa gasesti coarda sensibila, ma refer aici la acel pret care te ajuta pe tine sa obtii cel mai mare profit.
Poate ca omul vrea sa cumpere, dar nu este inca hotarat.
Sau poate ca il intereseaza imobilul, dar nu este sigur daca merita pretul.
E ceva de finețe, trebuie să fii undeva pe acolo…
Ce faci dacă nu reușești sa vinzi imobilul pe profit.
Acum…
Probabil ca te gandesti la timpul pe care o sa il pierzi pana descoperi coarda sensibila..
O sa spui ca nu are rost, tu trebuie sa faci bani repede, nu poti pierde timpul aiurea…
Ceea ce este adevarat, doar ca exista un aspect pe care nu il intelegi…
Pe tine nu te forteaza nimeni sa vinzi imobilul, mai ales daca nu ai garantia profitului.
De ce?
Pentru ca in tot acest timp il poti inchiria in regim hotelier!
Este o arma pe care o ai la dispozitie ca sa faci bani chiar daca vinzi chiar daca nu vinzi.
Observi?
Ce frumos este sa fii investitor…
Nu mai conteaza clientul, pentru ca tu oricum faci bani…
Daca esti multumit de oferta il poti vinde ca sa marchezi profitul.
Daca nu esti multumit de oferta il poti mentine in portofoliu ca sa il inchiriezi in regim hotelier…
In ambele cazuri faci bani…
Concluzie. Investitii imobiliare – 3 pasi simpli care te fac bogat.
Pe final…
Tinand cont de faptul ca aceasta investitie implica capital gain-ul, trebuie sa stii urmatorul lucru –
Ca sa ajungi independent financiar ai nevoie de acel flux de numerar lunar care iti acopera cheltuielile.
Pentru ca aceasta varianta de investitie in imobiliare (capital gain) este o varianta mai activa.
Adica trebuie sa mergei pe teren, sa intervii asupra lucrarii, sa fii prezent cand au loc vizionari etc.
Problema e ca tu ai cheltuieli lunare, poate ca ai o familie pe care trebuie sa o intretii.
Ce faci atunci?
Exact…
Te orientezi catre achizitia imobilelor pe care sa le inchiriezi long term.
Ai nevoie neaparat de un flux de numerar care sa iti sustina acele cheltuieli lunare.
Cm faci asta?
Exact…
Parcurgi un curs de investitii in apartamente pentru inchiriat!
Il gasesti la acest link –
Curs de investitii in imobiliare – Apartamente pentru inchiriat.
In fine…
Ce iti recomand eu este sa te uiti la investitiile tale ca la un „tren”.
Investiția în scop de capital gain este „locomotiva trenului tau”. Iar investițiile în scop de flux de numerar sunt „vagoanele”.
Ai nevoie de o locomotiva ca sa iti cresti in valoare portofoliul, la diferite perioade de timp
Dar ai nevoie si de vagoane ca sa iti sustii acele cheltuieli lunare pe care le avem oricare dintre noi.
M-am facut inteles?
Baftă si spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
