Investitii imobiliare – 3 pasi simpli care te fac bogat.
- Achiziționează o proprietate sub pretul pietei.
- Reconditioneaza si reamenajeaza proprietatea.
- Vinde proprietatea la un pret supraevaluat.
Vorbim aici de 3 pasi destul de simpli, corect?
Problema e ca pe cat de simpli sunt acesti 3 pasi, pe atat de complicati devin atunci cand vrei sa ii pui in practica.
Ideea e ca in imobiliare procesul de investitie este usor de inteles. Dar este foarte greu de pus in practica.
De ce?
Pai uite cateva motive:
Suma de achizitie a imobilului este foarte mare.
Procesul de achizitie implica cunostinte de nivel local, aspecte macroeconomice, tehnici de negociere etc.
Vanzarea imobilui este stufoasă, trebuie sa stii sa vinzi, ai nevoie de un dosar intreg, cunostinte notariale etc.
Observi?
Tot ce vreau sa spun este ca investitiile imobiliare sunt atractive și vor fi atractive pentru mult timp de acum inainte. Mai ales pentru noi, cei care trăim în România.
Totusi, in continuare, foarte multi oameni nu stiu sa isi investeasca banii eficient in imobiliare.
De fapt, dacă stau sa ma gândesc mai bine, mulți oameni știu sa achiziționeze imobile, nu sa faca investitii in imobiliare.
Investitia implica și ceea ce faci tu după ce ai pus mana pe o proprietate. Nu doar achizitia acelei proprietăți.
O sa intelegi imediat ceea ce vreau sa spun…
Investitii imobiliare – 3 pasi simpli care te fac bogat.
Pana sa intru in amanunt legat de acesti 3 pasi prezentati anterior, vreau sa stii ca exista doua moduri de monetizare a investitiei imobiliare.
De fapt aceste 2 moduri de monetizare a investitiei imobiliare sunt 2 două moduri de monetizare a unei investitii in general.
Este vorba despre:
Flux de numerar.
Castig de capital.
Faci bani prin flux de numerar in momentul in care cumperi un imobil si preferi ca sa il inchiriezi. Adica te intereseaza sa il mentii in portofoliu si sa te bucuri de chirie pe termen lung.
Faci bani prin castig de capital in momentul in care cumperi un imobil cu scopul de a-l revinde ulterior, dar la un pret mult mai bun. Adica te intereseaza sa il cumperi mai ieftin si sa il vinzi mai scump.
In cadrul acestui material o sa iti arat cum poti să investesti intr-un imobil, si sa faci bani prin:
Castig de capital.
In general in articolele mele, vorbesc foarte mult despre achzitionarea apartamentelor cu scopul de a le inchiria pe termen lung.
Totusi, acum cred ca a venit momentul sa iti arat cum poti sa faci bani prin cea de-a doua varianta – capital gain.
Achiziționează o proprietate sub pretul pietei.
Profitul il faci atunci cand cumperi nu atunci cand vinzi.
Tine minte aceasta regula…
Este o regula fundamentală atunci cand e vorba de investiții, dar mai ales atunci cand e vorba de investiții imobiliare.
Dacă cumperi un imobil in acest moment, iar peste o oră nu poti sa il vinzi mai scump, înseamnă că ai o problema. Inseamna ca nu stii sa investesti in imobiliare.
Exact asta este marea problema a investitorilor începători. Mulți se uita la preturile din piata si se timoreaza. Fara sa incerce sa vada in „spatele cortinei”, ca sa spun asa.
Ce trebuie sa faci ca sa achizitionezi un imobil sub pretul pietei.
Ideea este in felul urmator:
Trebuie sa înveți să negociezi. Si sa obții un pret foarte bun inca din momentul in care cumperi.
Asta înseamnă că dacă în momentul de fata, sa spunem ca pretul mediu de tranzacționare este de 2000 de euro pe metru pătrat, tu trebuie sa plătești sub 2.000 de euro pe metru patrat.
Adica tu trebuie sa negociezi pana obții un pret de 1.900, 1.800, 1.700 de euro pe metru pătrat. Poate chiar mai puțin.
Dar niciodată nu trebuie să îți cumperi un imobil si sa plătești exact pretul pietei, adică 2.000 de euro pe metrul pătrat.
Niciodata nu trebuie să îți cumperi un imobil si sa stai sa astepti 2 ani de zile pentru ca valoarea acestuia sa se aprecieze.
Asta nu este o soluție atunci cand investesti in imobiliare. Nu poti sa ajungi liber sau independent financiar daca iti pierzi vremea intr-un astfel de mod.
Cum sa investesti in imobiliare si sa obții un pret de achiziție bun.
Este important sa stii ca nu toate imobilele iti pot oferi acest prilej – sa cumperi sub pretul pietei.
Logic ca pentru imobilele noi nu prea poti sa obtii de fiecare data un pret sub nivelul pietei. Decat daca esti tu dezvoltatorul si vrei sa iti vinzi tie insuși.
In fine, ideea e ca aici ai doua directii catre care poti sa te îndrepți:
Imobilele executate.
Imobilele neamenajate.
Aici gasesti imobile executate – Bunuri mobile si imobile executate.
Iar pentru imobilele neamenajate exista pe OLX, o sectiune speciala. Trebuie doar sa urmaresti acest lucru – Imobile neamenajate olx.
Sunt foarte multi oameni care își cumpără imobile pe care nu si le permit. Si astfel ajung să fie executați silit. Nu este vina ta pentru incapacitatea lor.
Dacă nu profiti de acea oportunitate si nu cumperi imobilul executat, o sa o faca altul care este mult mai inteligent decat tine.
La fel, sunt foarte multi oameni care nu stiu sa isi evalueze corect imobilul. Sunt oameni care nu au cașcaval ca sa il reconditioneze si sa il reamenajeze. Din nou, nu este vina ta pentru incapacitatea lor.
Dacă nu profiti de acea oportunitate, o sa o faca altcineva, care intelege cum se prezintă situatia.
Reconditioneaza si reamenajeaza proprietatea.
Marele avantaj pe care il ai cand cumperi imobile vechi si neamenajate o reprezintă concurența redusă.
Majoritatea oamenilor prefera sa cumpere imobile noi, sau imobile care sunt amenajate recent.
Aceștia nu vor sa isi bată capul cu eventualele reparații sau reconditionari. Prefera sa dea banii si sa plateasca confortul.
In schimb, tu trebuie sa joci diferit. Nu uita ca majoritatile nu sunt bune. Dacă majoritatea oamenilor acționează intr-un anume fel, tu trebuie sa faci exact contrariul.
De exemplu:
- Toți vor imobile noi și bine mobilate? Tu uita-te la cele vechi și nemobilate.
- Toți vor imobile unde sa se mute imediat? Tu uita-te la cele în care nu ar locui nimeni.
De ce sa joci diferit?
Pai ca sa poti sa negociezi bine la pret.
Ce trebuie sa faci când vrei sa reconditionezi sau sa reamenajezi un imobil.
Ca sa poti sa reamenajezi productiv un imobil trebuie sa înveți să lucrezi in echipa. Mai exact trebuie sa iti creezi o echipa de meseriasi.
Investitiile si afacerile sunt sporturi de echipa. Daca vrei sa faci totul de unul singur o sa pierzi timpul aiurea. Pentru ca nu ai cum sa le stii pe toate.
Inconjoara-te cu oameni de calitate, care sunt experți pe latura lor profesionala. Ia-ți langa tine meseriași, pietrari, zugravi, instalatori.
Iar dupa ce ai găsit imobilul pe care ti-l doresti. După ce ai profitat de oportunitate și esti pe cale să bați palma, ia-ti meseriașii si du-i sa vada imobilul.
Zi-le sa iti faca un cost de reconditionare sau de reamenajare. Ca sa iti faci un buget de investitie, sa vezi daca merita sa achizitionezi imobilul sau nu.
Ce faci după ce ai toate detaliile de reconditionare sau de reamenajare.
Pai in primul rand trebuie sa pui totul pe hârtie. Un investitor se joacă cu cifrele. Acolo este totul, pe hârtie… Scuze de fapt in excel. Era sa uit…
Vezi cât ai castigat tu la cumpărare, fata de pretul pietei. Ia in calcul costul total al reparațiilor.
Apoi, uita-te in piata si vezi cat de mult isi supraevalueaza proprietatile cei care procedează la fel ca tine.
Calculeaza-ti ROI. Uita-te pe graficele economice, urmareste inflatia, tendinta de apreciere sau de depreciere a imobilului.
Cu cat mai multe cifre, cu atat mai bine pentru tine.
Vinde proprietatea la un pret supraevaluat.
Pretul il face cumpărătorul. Asta este clar. Poti sa ceri cati bani vrei tu. Dar daca nimeni nu iti ofera acei bani pe care îi ceri, înseamnă că în momentul respectiv iti supraestimezi valoarea imobilului.
Deci tine minte acest lucru:
Clientul iti face pretul de vanzare. Daca clientul nu vrea sa cumpere de la tine tu nu ai cui sa vinzi.
Bine, cererea clientului poate fi influențată in mod indirect de către politic prin legislatie, reglementari si tot felul de norme.
Totusi, ideea este ca tu trebuie sa cauti acea coarda sensibilă. Tu trebuie sa găsești acel pret care il face pe client sa se intereseze de imobil. Dar care in acelasi timp, il face sa fie nehotărît sau nesigur.
Cum sa alegi cel mai bun preț de vânzare pentru imobilul pe care îl vinzi.
Dacă clientul se arunca sa iti cumpere proprietatea imediat in momentul in care ai scos-o la vanzare, înseamnă că prețul pe care îl ceri este prea mic.
Dacă ti-ai scos proprietatea la vanzare iar timp de câteva luni nu te suna nimeni, înseamnă că prețul pe care îl ceri este prea mare.
Oricum ar fi, clientul trebuie sa isi dorească imobilul, dar sa fie reticent. Clientul trebuie sa vrea sa cumpere, dar sa nu fie foarte hotărât din cauza pretului.
Clientul trebuie sa încerce să negocieze cu tine, dar cu cat isi doreste un pret mai bun, cu atat mai mult trebuie sa ii spui ca o sa crești pretul.
E ceva de finețe, trebuie să fii undeva pe acolo
Ce faci dacă nu reușești sa vinzi imobilul la pretul pe care ti-l doresti.
Acum probabil o sa spui ca toata aceasta „operatiune” poate sa dureze mai mult timp. Si intr-o masura foarte mare, pot sa spun ca intr-adevar este posibil să ai dreptate.
Cu cat mai mult supraevaluezi un imobil, cu atat mai greu o sa il vinzi.
Însă, cu cat il vinzi mai greu, cu atat mai bine pentru tine…
Pentru ca in tot acest timp poti sa te folosesti de cea mai importanta armă actuală, care iti ofera flux de numerar:
Închirierea in regim hotelier.
Atat timp cat stai cu anuntul la vanzare, închiriază imobilul în regim hotelier.
Intr-un astfel de mod o sa ai timp sa te pozitionezi pe piata. Dar, in acelasi timp, o sa si incasezi bani sub forma de flux de numerar.
Pana la urma, puterea este la tine, imobilul este al tau. Iar daca tu nu iesi pe plus in momentul in care vinzi, nu are rost sa te agiti.
Pastreaza-ti controlul activului pana in momentul in care cifrele sunt in favoarea ta.
Concluzie. Investitii imobiliare – 3 pasi simpli care te fac bogat.
Fiind o investitie care implica acumularea de capital iti recomand sa nu te rezumi doar la acest tip de investitie.
Încearcă sa investesti si in scop de flux de numerar, adica sa diversifici puțin. Sa castigi bani și prin inchirierea de imobile.
Ai nevoie de o baza solida de imobile care sa iti pompeze bani in mod constant si pe termen lung. Altfel, riști sa te blochezi uneori.
O astfel de investitie despre care am discutat in cadrul acestui material este foarte bună pentru tine, daca urmaresti beneficii mari și pe termen scurt.
Totusi, uita-te la investitiile tale ca la un „tren”. Investiția în scop de castig de capital este „locomotiva trenului tau”. Iar investițiile în scop de flux de numerar sunt „vagoanele”.
Ai nevoie si de o locomotiva, dar ai nevoie si de vagoane ca sa fii echilibrat in momentele de dezechilibru economic.
Acum, spune-mi care este parerea ta legat de acesti 3 pasi?
Am omis lucruri, ar mai fi chestii de adaugat?
Cum vezi tu acest tip de investitie in imobiliare – capital gain? Se merita sau nu se merita?
Baftă si spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
Economist, antreprenor si investitor.
Descarca ebook GRATUIT –
Primul tau apartament pentru inchiriat – Ghid complet de la A la Z.
Servicii personalizate –
Consiliere financiara 1 la 1
Resurse premium –
Curs dezvoltare mindset – Rich mindset
Curs educatie financiara – Smart Finance
Curs investitii la Bursa – Actiuni individuale
Curs investitii imobiliare – Apartamente pentru inchiriat
Daca vrei sa vorbesti cu mine da-mi un email
contact@laurentiuungureanu.com
Lasa un comentariu mai jos si spune-mi care este parerea ta legat de sfaturile mele.
