Meniu Închide

Investitii imobiliare – Ghid pentru incepatori

investitii-imobiliare-ghid-pentru-incepatori

Investitii imobiliare – ghid pentru incepatori.

Am creat acest material special pentru cei care vor sa ajungă independenti financiar.

Și care știu ca fără investitii nu ai cum sa obții acest lucru.

Ma adresez in general lor pentru ca sunt oameni care se mișcă, care vor sa schimbe ceva la ei din punct de vedere financiar.

Dar parca nimic nu ii ajuta în cadrul acestui proces.

Știu ca sunt oameni care, exact asa cum am fost și eu la inceput, își doresc ca intr-o bună zi sa trăiască liberi financiar in Romania, sa nu depindă de nimeni.

Totuși, mulți dintre ei nu știu de unde sa înceapă. Se educa ei intr-un fel, doar ca exista o tonă de informații, pe care dacă nu știi sa le discerni mai mult te încurci decât sa înveți ceva.

Asta este motivul pentru care am creat acest ghid investitii imobiliare. In care vreau sa îți arat ce trebuie sa cunosti tu cap-coadă, pentru a ajunge un investitor de succes in imobiliare

Eu personal am ajuns independent financiar investind in imobiliarele din România.

Am fost angajat, dar am facut-o pe termen limitat. Atat cat am avut nevoie de un venit activ, ca sa ma folosesc de el sa ajung independent financiar mai repede.

În acest ghid, afli de la mine cele mai importante lucruri pe care cred eu ca trebuie sa le cunosti.

Sper ca la un moment dat sa revii la mine și sa îmi spui ca ti-au fost de folos…

Investitii imobiliare – ghid pentru incepatori. Avantaje și dezavantaje.

Ca orice investitie, investitia in imobiliare prezintă avantajele și dezavantajele ei.

Plus ca un avantaj poate sa fie și dezavantaj în același timp.

De exemplu:

Lipsa de lichiditate.

Faptul ca nu poti sa vinzi un imobil repede, asa cum poti sa faci cu o acțiune de exemplu, poate fi un avantaj. Pentru ca nu ai cum sa cazi în patima emoțiilor.

Adica, cand apare o știre negativa și te sperii, nu poți sa vinzi pe loc. Ceea ce reprezinta un avantaj dacă acea știre, a fost doar un simplu zvon.

In schimb, faptul ca nu poti sa vinzi un imobil repede, poate fi și un dezavantaj. Atunci când ai o oportunitate de achizitie de exemplu și nu poti sa transformi imobilul în cash, pe loc.

În fine, principalele avantaje ale acestor asset-uri ar fi urmatoarele:

  • Aprecierea.
  • Cashflow-ul.
  • Leverege.
  • Lipsa de volatilitate.
  • Sunt active tangibile.
  • Etc.

Iar ca și dezavantaje, urmatoarele cred ca sunt cele mai notabile:

  • Lipsa de lichiditate.
  • Consuma timp.
  • Sunt active scumpe.
  • Etc.

Totuși, din cate ai putut sa observi mai sus ai motive bune sa investesti in imobiliare.

Apropo, despre cele mai importante 5 motive, am vorbit pe larg intr-un alt material foarte bun de pe site.

Ai link aici –

5 motive să investesti in imobiliare.

Investitii imobiliare – ghid pentru incepatori. Ce este randamentul și amortizarea.

Un investitor in imobiliare trebuie sa știe sa calculeze randamentul investitiei.

Astfel in funcție de randament, își da seama in cat timp își scoate banii investiti înapoi.

Pentru ca dupa aia sa între pe plus…

Formula randamentului este foarte simpla:

Castig anual / suma investita x 100 = randament.

După ce ai randamentul, iti dai seama care este perioada de amortizare:

Suma investita / castig anual = amortizare.

În general, o investitie profitabila în imobiliare trebuie sa plece de la un randament de 8% în cel mai prost caz. Si iti spun asta din experienta. Adică în cel mult 12 ani trebuie sa iti scoți banii investiti.

Nu te uita în gura celor care spun ca in imobiliare nu exista randamente mai mari de 5-6%. Sunt cei care cumpără doar imobile noi și nu depun eforturi pentru valorificare.

Ideea e ca în momentul în care randamentul crește, perioada de amortizare scade. Iar când randamentul scade, perioada de amortizare crește.

Important este sa te joci cu aceasta balanța în folosul tău. Adica sa obtii un randament cât mai mare, pentru a ajunge la o perioada de amortizare cat mai mica.

Educația investitionala și experienta de pe teren o sa te ajute foarte mult aici…

Investitii imobiliare – ghid pentru incepatori – Ce variante de investiții imobiliare ai la dispoziție.

investitii-imobiliare-ghid-pentru-incepatori

De la imobiliare fără deținere, pana la imobile fizice și companii care activează în domeniul imobiliar ai tot felul de variante, crede-ma.

Iti spuneam mai sus ca unul dintre dezavantajele investițiilor în imobiliare este acela ca sunt active scumpe. Doar ca eu ma refeream la investitiile imobiliare clasice, cele in care tu detii asset-ul în plan fizic.

Pentru ca în imobiliare poti sa investesti și intr-un mod mai indirect ca sa spun asa. Adica fara sa detii imobilele tu personal.

Vorbim aici de o investitie fără deținere. Plus ca nu ai nevoie de foarte mulți bani pentru investit.

Este o investitia foarte utila mai ales pentru investitorii care nu știu sa se finanțeze sau pentru investitorii care au un apetit de risc mai moale…

Deci:

  • Imobiliare cu deținere directa.
  • Etf-uri cu expunere pe imobiliare.
  • Trusturi de investitii în imobiliare.
  • Companii care activează în zona construcțiilor.
  • Etc.

Bine, nu mai vorbesc de faptul ca aceste variante au propriile lor variante…

De exemplu:

Când investesti in imobiliare cu deținere directa poti investi in:

Apartamente.
Case.
Hale industriale.
Centre logistice.
Birouri.
Etc.

La fel și când vrei sa investesti in Etf-uri cu expunere pe imobiliare. Exista ETF-uri care investesc în:

Companii de construcții.
Dezvoltatori imobiliari.
Fonduri de investitii.

Și asa mai departe…

Ai aici un material foarte bun, care te poate ajuta să te hotarasti – 7 variante de investiții imobiliare profitabile.

Investitii imobiliare – ghid pentru incepatori. Ce riscuri ai cand investesti in imobiliare.

investitii-imobiliare-riscuri

Cel mai mare risc pe care îl ai atunci cand investesti in imobiliare este sa nu ai chiriasi care sa stea la tine in imobil.

Apropo, nu vorbesc despre deprecierea în valoare a unui imobil ca fiind un risc!

De ce?

Pentru ca în imobiliare nu investesti ca sa aștepți sa se aprecieze în valoare imobilul.

Asta o faci investind in marfuri, aur, argint sau crypto. Doar atunci investesti cu scopul de a vinde mai scump la un moment dat.

Când investesti in imobiliare, profitul îl faci atunci cand cumperi. Asta inseamna ca trebuie sa privesti aprecierea imobilului doar ca pe un simplu bonus.

În schimb, daca nu ai un management bun al chiriașilor sau dacă nu cumperi unde trebuie, risti sa stai cu imobilul „pe bară”.

Iar acest aspect chiar reprezinta un risc, de care trebuie sa ții seama foarte bine, crede-ma.

Uite un articol care parțial te poate ajuta aici – Managementul chiriașilor – tot ce trebuie sa stie un investitor incepator.

Investitii imobiliare – ghid pentru incepatori.

După mine sunt 7 aspecte care contează cel mai mult pentru un investitor in imobiliare.

Aceste aspecte sunt:

Scopul investitiei.
Finanțarea investitiei.
Vizionarea proprietății.
Colaborarea cu specialiști.
Formalitățile legale.
Monetizarea investitiei.
Plata taxelor către stat.

Le iau pe rand…

Scopul investitiei.

Când investesti in imobiliare, poți sa faci bani în 2 moduri:

Cashflow.
Capital gain.

Cashflow = chirie.
Capital gain = trading.

Restul nu sunt investitii, sunt dezvoltări imobiliare, construcții și asa mai departe.

Deci:

  • Închiriere
  • Revanzare.

Cand investesti in scop de cashflow, te intereseaza sa cumperi un imobil pentru a-l menține în portofoliu pe termen lung.

Adică urmaresti sa faci bani din chirii. Nu te interesează sa îl vinzi. Tot ce te intereseaza este ca imobilul sa iti bage bani in buzunar luna de luna.

Apropo, poți sa îl vinzi doar dacă schimbi asset-ul cu un asset mai mare. Care iti poate baga mai multi bani in buzunar intr-o luna.

Iar când investesti in scop de capital gain, te intreseaza sa cumperi un imobil mai ieftin. Pentru ca la un moment dat, în perioada imediat urmatoare sa îl vinzi mai scump.

Este vorba aici de un fel de trading, exact ca pe Bursa. Nu te interesează sa mentii activul în portofoliu, interesul tău este sa îl vinzi mai scump decât l-ai cumpărat.

Apropo, dacă nu îl vinzi repede, îl poți valorifica pe termen scurt dacă îl inchiriezi în regim hotelier.

Ideea aici este urmatoarea:

Trebuie sa te hotarasti încă de la inceput cum vrei sa faci bani din imobiliare.

Cashflow.
Capital gain.

Un articol care te poate ajuta aici ar fi acesta – Tot ce trebuie sa stii despre cashflow si capital gain.

Finanțarea investitiei.

finantare-proprietate

Nu mai te gândi ca o sa poti vreodată sa strangi bani și apoi sa investesti in imobiliare.

Scate-ti din cap prostia asta cu economiile. Este cea mai mare iluzie a oamenilor inocenți financiar. Sa creadă ca economisind bani, o sa poata vreodată sa ajungă independenti financiar.

Pentru ca ma repet, imobiliarele sunt active scumpe. Ma refer la acele imobile in care tu investesti direct.

Asta inseamna ca după ce te-ai hotarat cum vrei sa câștigi bani din imobiliare – cashflow sau capital gain, cauți finanțare.

Ori ai tu un avans și te duci la banca pentru restul de bani. Ori apelezi la banca inclusiv pentru avans. Ori apelezi la terțe persoane, instituții financiare, CAR-uri etc.

Important este sa intelegi ca ai nevoie de finantare. Mai ales când ești la inceput.

Dacă nu ai acces la vreo moștenire, daca nu ai vreo afacere care sa iti ofere un profit barosan, ai nevoie de finanțare.

Eu personal mi-am construit portofoliul de garsoniere și apartamente doar cu ajutorul datoriilor. Fara banii băncilor nu as fi ajuns niciodată independent financiar, crede-ma.

Deci, ai doua variante aici:

  1. Te finantezi și investesti direct in imobile pe care le detii fizic.
  2. Investesti in mod lunar excedentul de numerar în imobiliare fără deținere.

Dar te rog eu frumos, uita de prostia aia de economisire. Nu mai economisi bani ca un copil de clasa 1.

Uite de ce – Daca economisesti bani vei ramane sarac.

Vizionarea proprietății.

vizionare-proprietate

Când vizionezi un imobil trebuie sa ai deja în minte pașii pe care trebuie sa ii intreprinzi.

De la modul in care te prezinți, pana la suma maxima de bani pe care ești dispus sa o eferi proprietarului si stilul în care negociezi, trebuie sa stii inca de la inceput ce faci.

La aceasta etapa totul se invarte în jurul la:

PREȚ.

Când ești fata în fata cu proprietarul, el se gândește la preț si tu te gandesti la preț.

Pana la urma de asta sunteți acolo. El sa obtina mai multi bani de la tine. Tu sa ii dai mai putini bani pe imobil.

Te ajuta aici:

Arta negocierii.

Asta inseamna ca ai nevoie de educație pe aceasta speță.

Iti recomand sa te documentezi cat mai mult, sa citești cărți de negociere, elearning, podcast-uri etc.

Un alt lucru pe care iti recomand sa il faci aici este sa vizionezi cat mai multe proprietati. Chiar dacă nu cumperi inițial.

De ce?

Pai vei trece prin tot felul de situatii, de la modul in care se comportă proprietarii sau agenții de vânzări pana la conștientizarea propriilor tale reacții în momentele cheie.

Astfel vei fi mai capabil atunci cand vizionezi o proprietate cu scopul clar de a o achizitiona.

E ca un antrenament pe care îl faci înainte de meci. Încălzirea o sa te ajute sa faci performanta.

Colaborarea cu specialiști.

specialist-imobiliare

Am o expresie pe care le-o spun de fiecare data clienților mei, când am ocazia:

Afacerile și investițiile sunt sporturi de echipa.

Dacă tu vrei sa faci totul de unul singur, nu ești nici afacerist nici investitor. Ești mai mult un freelancer.

Asa ca, uită tot ce ai invatat la scoala:

  • Sa nu copiezi.
  • Sa faci totul de unul singur.
  • Sa fii cel mai bun din clasa.
  • Sa te pricepi la toate materiile.

Și începe sa te porți ca un afacerist sau ca un investitor.

Cum se poarta un investitor in imobiliare?

Pai el pur și simplu investeste, atat. Investitia înseamnă sa dai bani azi, pentru a primi mai multi bani înapoi mâine.

Nu inseamna sa muncești de nebun. Sa le faci tu pe toate, sa fii zugrav, instalator, agent imobiliar etc. Doar ca sa rămâi cu mai mulți bani în buzunar.

Te transformi in freelancer, crede-ma. Și nu o sa mai gândești ca un investitor. Plus ca nu o sa mai ai timp sa investesti.

Asta inseamna ca:

Pe orice arie, ții legătura cu specialiști:

Amenajări interioare – zugrav, instalator etc.
Tranzactii – agent imobiliar.
Instituții bancare – broker de credite.

Și asa mai departe….

Important este ca tu sa ii platesti pe acești oameni, sa iti faca o treaba de calitate. Pentru ca sa ai timp de ce contează cu adevărat:

SĂ INVESTEȘTI.

Citesti – 5 sfaturi importante pentru un investitor in imobiliare.

Formalitățile legale.

imobiliare-formalitati-lega;e

Toate actele se întocmesc de către notar. Astfel, tot ce trebuie sa faci tu este sa te asiguri ca notarul este de buna credință.

El o sa iti spuna care sunt actele de care ai nevoie la dosar, tipul de contract pe care o sa îl semnezi etc. Plus ca el este cel care se asigura ca un imobil nu este grevat de o sarcina anume.

Acum, probabil ca te intrebi:

Cum ma asigur ca notarul este de buna credință?

În primul rand il alegi tu. De fapt dacă cumperi un apartament nou de la un dezvoltator imobiliar, nu mergi la alt notar decât cel pe care îl alegi tu.

Este bine sa închei tranzacția la notari pe care nu ii cunoști, doar daca cel cu care închei tranzacția este novice.

Ideea e ca notarul se ocupa de tot. Astfel, dacă notarul este de buna credință, nu prea te mai interesează formalitățile legale, decât ca și cultura generala.

Important aici este sa fii flexibil:

Adica sa fii dispus sa închei și contracte si antecontracte, orice… atat timp cat investitia este una buna pentru tine.

De exemplu:

Nu refuza un antecontract pentru un imobil de 80.000 de euro, cand prețul real al imobilului este de 100.000 de euro.

Antecontractul are valoare juridica. Dacă tranzacția nu se finalizează poti cere executarea partii contractante.

Monetizarea investitiei.

investitii-imobiliare-ghid-pentru-incepatori-2

Aici deja ai ajuns la stadiul în care incepi sa simți gustul banilor.

Ori ai imobilul în portofoliu și incasezi chirie luna de luna. Ori ai vândut mai scump și deja te gandesti la următoarea ta achizitie.

Eu de exemplu, am inceput cu o garsoniera pentru ca îmi doream o locuință în caz de nevoie.

Insa, plăcerea pe care mi-o oferea monetizarea imobilului m-a facut sa îmi mai doresc o garsoniera, apoi încă una și încă una… pana am ajuns independent financiar.

Acum, în funcție de varianta de monetizare a imobilului trebuie sa actionezi intr-un fel anume.

Dacă inchiriezi:

  • Ai nevoie de o gestione a proprietății.
  • De un management al chiriașilor.
  • De un plan de optimizare.
  • Etc.

Dacă vinzi mai scump:

  • Ai nevoie de un design modern.
  • De o promovare eficienta.
  • De o tranzacție rapida.

Sunt foarte multe concepte aici, le am structurate separat. Și le ofer clienților mei de fiecare data.

Important pentru tine este sa ai o baza ceva, după care sa lucrezi.

Investititia nu se incheie după ce cumperi. Ea abia atunci începe.

Plata taxelor către stat.

taxe-investitii-imobiliare

Cel mai important aspect:

Nu investi la negru!

Nu de alta, dar câștigurile sunt mai mici decât pierderile. Și nu ma refer aici doar la bani, crede-ma. Cele mai proaste momente sunt cele in care ai probleme cu legea.

Nu vorbesc din experienta, slava Domnului. Insa, am văzut multe la viata mea. Plus ca atunci când am avut prin jurul meu astfel de oameni, fugeam de rupeam pământul.

Da, stiu ca politicul nu prea te ajuta aici. Te împovărează cu taxe, schimba reglementările de dimineață până seara etc.

Insa, tu trebuie sa supravietuiesti si sa te uiți la partea plina a paharului.

Care este partea plina a paharului?

Faptul ca în momentul în care inchiriezi cu acte, ai acces la foarte multi bani de la instituțiile de creditare.

Un contract de închiriere reprezinta venit care poate fi luat în considerare de către banca. Pe lângă venitul activ pe care îl ai deja.

Multi oameni ma întreabă cum am reușit sa ajung independent financiar in doar 5 ani de zile, investind in imobiliare.

Răspunsul îl ai deja:

Am muncit de nebun pentru un venit activ cat mai mare + contractele de închiriere care îmi permiteau finanțări mari.

Rezultatul:

Accelerarea către independenta financiara!

Cam asa trebuie sa procedezi și tu, sa o faci legal și cu cap.

Stiai ca poti sa investesti in imobiliare fara detinere? Este vorba despre REIT-uri. Afla tot ce trebuie sa stii despre o astfel de investitie.

Concluzie. Investitii imobiliare – ghid pentru incepator

Pe final ce vreau eu de la tine este sa ai acest obiectiv…

Mai exact, sa faci ceva pentru tine si sa traiesti exact asa cum ai fost nascut sa traiesti –

Liber și independent.

Cum ajungi la acest rezultat?

Exact…

Te educi financiar. Investesti in tine si in educatia ta financiara.

De exemplu –

Pe platforma noastra gasesti probabil cel mai bun Curs de investitii imobiliare din Romania, axat strict pe apartamentele pentru inchiriat.

Ai link-ul aici –

https://www.edvim.ro/curs-investitii-imobiliare/

Sunt peste 10 ore de material video, 4 module, 15 capitole etc.

Important este ca vei intelege procesul, vei cunoaste etapele, vei sti ce sa faci ca sa obtii cele mai bune rezultate.

Singurul lucru pe care mai trebuie sa il faci tu, este sa pui in practica ceea ce descoperi acolo.

Rezultatul este inevitabil –

Por si simplu, vei ajunge independent financiar.

Bafta și spor la bani.

Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com

newsletter-edvim

 

Distribuie aceste informatii prietenilor tai

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *