Laurentiu
Investitii imobiliare – ghid pentru incepatori.
Am creat acest material special pentru cei care vor sa ajungă independenti financiar.
Și care știu ca fără investitii imobiliare nu ai cum sa obții acest lucru.
Ma adresez in general lor pentru ca sunt oameni care se mișcă, care vor sa schimbe ceva la ei din punct de vedere financiar.
Știu ca sunt oameni care, exact asa cum am fost și eu la inceput, își doresc ca intr-o bună zi sa trăiască liberi financiar in Romania, sa nu depindă de nimeni.
Problema este ca mulți dintre ei nu știu de unde sa înceapă, plus ca nu inteleg procesul.
Poate ca se educa ei intr-un fel, doar ca pe internet exista o tonă de informații, pe care dacă nu știi sa le discerni mai mult te încurci decât sa înveți ceva.
In fine…
Ce vreau sa stii este ca eu personal am ajuns independent financiar investind in imobiliarele din Romania.
Am fost angajat, dar am facut-o pe termen limitat, stiam ca la un moment dat o sa imi dau demisia.
Nu mi-a trebuit decat acel venit activ, de care m-am folosit ca sa ajung independent financiar mai repede.
Asa ca…
Priveste acest ghid ca pe o rampa de lansare pentru tine…
Daca o sa ma urmaresti mai mult si daca esti pregatit sa pui in practica ideile mele…
Exact…
La un moment dat vei ajunge si tu independent financiar.
Hai sa vedem…
Investitii imobiliare – ghid pentru incepatori. Avantaje și dezavantaje.
Ca orice investitie de altfel…
Investitia in imobiliare prezintă avantaje dar bineinteles ca prezinta si dezavantaje.
Plus ca un avantaj poate sa fie și dezavantaj în același timp.
De exemplu –
Lipsa de lichiditate.
Faptul ca nu ai cum sa vinzi un imobil repede, asa cum poti sa faci cu o acțiune de exemplu, poate fi un avantaj.
De ce?
Pentru ca NU o poti face emotional, de asta.
Sa ne imaginam in mijlocul unor stiri negative, haos pe piata imobiliara, criza, razboi, pandemie etc.
Pana apuci tu sa vinzi isi revine economia, sau se incheie razboiul, ori dispare virusul :)))
Intelegi ce spun?
La fel si in cazul zvonurilor, pana apuci tu sa vinzi imobilul poate ca iti dai seama de zvon…
Doar ca, exact asa cum am spus mai sus, vorbim aici de o sabie cu doua taisuri.
Faptul ca nu poti vinde un imobil repede, poate fi și un dezavantaj.
De ce?
Pentru ca exista acele oportunitati pe care o sa le ratezi. Ai nevoie de timp ca sa transformi imobilul in cash.
In fine..
Uite aici principalele avantaje pe care le au aceste asset-uri –
- Aprecierea.
- Cashflow-ul.
- Leverege.
- Lipsa de volatilitate.
- Sunt active tangibile.
- Etc.
Iar ca și dezavantaje, cred urmatoarele sunt mai notabile –
- Lipsa de lichiditate.
- Consuma timp.
- Sunt active scumpe.
- Etc.
Totuși…
Indiferent de cate dezavantaje prezinta aceasta clasa de active, eu personal o recomand de fiecare data.
Care sunt motivele?
Pai uite aici 5 dintre aceste motive –
5 motive să investesti in imobiliare ca sa ajungi independent financiar.
Investitii imobiliare – ghid pentru incepatori. Ce este randamentul și amortizarea.
Inainte sa achizitionezi un imobil te intereseaza randamentul pe care ti-l poate oferi.
Astfel in funcție de randament, îti dai seama cat timp iti ia sa recuperezi investitia. Pentru ca mai apoi sa întri pe plus…
Formula randamentului este una foarte simpla –
Castig anual / suma investita x 100 = randament.
După ce ai randamentul, iti dai seama care este perioada de amortizare –
Suma investita / castig anual = amortizare.
În general, o investitie profitabila in imobiliare pleaca de la un randament de 8%, în cel mai prost caz.
Si iti spun asta din experienta. Adică în cel mult 12 ani trebuie sa iti scoți investitia.
Nu te lua dupa cei care spun ca in imobiliare nu exista randamente mai mari de 5-6%.
Sunt oameni care aleg doar imobile noi și habar n-au ce sa faca pentru a creste aceste randament.
In fine…
Ce trebuie sa intelegi tu este ca atunci cand randamentul creste, perioada de amortizare scade.
Iar cand randamentul scade, perioada de amortizare creste.
Ceea ce inseamna ca trebuie sa te joci cu aceasta balanța în folosul tău.
Adica sa obtii un randament cât mai mare, pentru a ajunge la o perioada de amortizare cat mai mica.
Spune-mi daca intelegi?
Investitii imobiliare – ghid pentru incepatori – Ce variante de investiții imobiliare ai la dispoziție.
Ai foarte multe variante la dispozitie…
De la imobiliare fără deținere pana la imobile in plan fizic…
De la companii care activează în domeniul imobiliar pana la terenuri virtuale…
Da…
Iti spuneam mai sus ca unul dintre dezavantajele investițiilor în imobiliare este acela ca sunt active foarte scumpe.
Doar ca eu ma refeream la investitiile imobiliare clasice, cele in care tu detii asset-ul în plan fizic.
Pentru ca în imobiliare poti investesti și intr-un mod mai indirect ca sa spun asa.
Vorbim aici de o investitie fără deținere, pentru care nu ai nevoie de foarte multi bani ca sa faci asta.
Este o investitia potrivita pentru investitorii care nu știu sa se finanțeze sau pentru investitorii care au un apetit de risc mai moale…
Deci –
- Imobiliare cu deținere directa.
- Etf-uri cu expunere pe imobiliare.
- Trusturi de investitii în imobiliare.
- Companii care activează în zona construcțiilor.
- Terenuri virtuale.
- Etc.
Bine, nu mai vorbesc de faptul ca aceste variante au propriile lor sub-variante…
Ca de exemplu…
Atunci când investesti in imobiliare pe care le detii tu personal in plan fizic, poti alege –
Apartamente.
Case.
Hale industriale.
Centre logistice.
Birouri.
Etc.
La fel și când vrei sa investesti in Etf-uri cu expunere pe imobiliare.
Exista ETF-uri care investesc în –
Companii de construcții.
Dezvoltatori imobiliari.
Fonduri de investitii.
Si multe alte variante…
Pe care le abordez separat in cadrul urmatorului material –
7 variante de investiții imobiliare profitabile – Care ti se potriveste?
Investitii imobiliare – ghid pentru incepatori. Ce riscuri ai cand investesti in imobiliare.
Când investesti in imobiliare exista acest risc pe care trebuie sa ti-l asumi…
Ma refer aici la acel moment in care nu gasesti chiriasi care sa stea la tine in imobil.
Apropo, nu vorbesc despre deprecierea în valoare a unui imobil ca fiind un risc!
De ce?
Pentru ca în imobiliare nu investesti ca sa aștepți sa se aprecieze în valoare imobilul.
Asta o faci investind in active care nu prezinta flux de numerar, marfuri, aur, argint, crypto etc.
In imobiliare investesti ca sa faci profit inca din momentul in care cumperi.
Ceea ce inseamna ca daca vrei sa vinzi imobilul mai scump, o poți face imediat dupa achizitie.
Deci…
Problema in imobiliare apare atunci cand nu ai un management bun al chiriașilor.
Sau atunci cand poate nu esti in stare sa alegi o locatie potrivita.
Vei sta cu imobilul „pe bară”.
Iar acest lucru chiar reprezinta un risc crede-ma. Pe tine te intereseaza sa faci bani, nu sa ii blochezi aiurea.
Investitii imobiliare – ghid pentru incepatori.
Buuuuunnnn…
Am discutat despre avantajele si dezavantajele investitiilor imobiliare…
Ai descoperit formula randamentului si a amortizarii investitiei…
Variante de investii in imobiliare, riscuri etc…
Ce faci acum?
Cum investesti efectiv in imobiliare?
Pai un investitor profesionist are o oridine, pe care o respecta de fiecare data cand parcurge procesul.
Ce implica aceasta ordine?
7 aspecte importante –
Scopul investitiei.
Finanțarea investitiei.
Vizionarea proprietății.
Colaborarea cu specialiști.
Formalitățile legale.
Monetizarea investitiei.
Plata taxelor către stat.
Le iau pe rand…
Scopul investitiei.
Orice investitie ascunde in spate un scop, vine la pachet cu o motivatie.
Trebuie sa stii ce urmaresti de fapt, unde vrei sa ajungi, care este motivul pentru care vrei sa ajungi acolo.
Pe tine NU te intereseaza sa investesti in imobiliare, pe tine te intereseaza sa ajungi la distinatie.
Acea destinatie care te reprezinta pe tine, acea stare pe care vrei sa o traiesti, acea implinire sufleteasca etc.
Asta inseamna ca imobiliarele reprezinta doar un vehicul pentru tine.
Cand investesti in imobiliare o faci ca sa ajungi acolo unde iti doresti.
Te folosesti de activ ca sa iti indeplinesti scopul, sa devii ceea ce te intereseaza pe tine sa devii.
Care este scopul?
Depinde de investitor!
Un investitor dependent financiar poate ca vrea sa ajunga independent financiar.
Un investitor independent financiar poate ca vrea sa ajunga liber financiar.
Unde mai pui faptul ca exista acel context unic pentru fiecare in parte.
In fine…
Nu vreau sa fac psihologie acum…
Tu trebuie sa stii mai bine decat mine care este scopul tau ca investitor in imobiliare.
Ce stiu eu este ca ai nevoie neaparat de acest scop.
Altfel…
Nu vei intelege nimic din ceea ce faci, crede-ma…
Finanțarea investitiei.
Nu te mai gandi sa strangi bani ca sa investesti in imobiliare.
Scate-ti din cap aceasta prostie a economisirii. Este cea mai mare iluzie a oamenilor inocenți financiar.
Cum poti tu sa ajungi independent financiar daca stai ani la rand sa strangi bani ca sa investesti?
Serios acum…
Matematic, spune-mi si mie cum poti sa ajungi independent financiar…
Nu exista!
Pentru ca exact asa cum am spus, imobiliarele sunt active scumpe. Ceea ce inseamna ca trebuie sa te finantezi.
Ori ai tu un avans și te duci la banca ca sa te finantezi cu restul de bani.
Ori apelezi la banca inclusiv pentru avans. Ori apelezi la terțe persoane, instituții financiare, CAR-uri etc.
Important este sa intelegi ca ai nevoie de aceasta finantare. Mai ales când ești la inceput.
Eu personal am ajuns independent financiar investind in imobiliare, pentru ca am apelat la banci ca sa cumpar imobilele.
Le inchiriam, iar apoi cu banii pe care ii incasam lunar imi stingeam obligatiile fata de banca.
Fara acesti bani pe care i-am imprumutat de la banci nu as fi ajuns niciodată independent financiar, crede-ma.
Deci…
Ai doua variante aici –
- Iei bani de la banca ca sa investesti direct in imobile fizice.
- Iei acel excedent lunar si il plasezi in ETFs, REITs etc.
Faci asta in functie de strategie, plan, profilul de risc, mod de lucru etc.
Doar ca te rog eu frumos…
Uita de prostia aia de economisire a banilor. Nu mai economisi bani ca un copil de clasa 1.
Iti explic de ce – Daca economisesti bani vei ramane sarac.
Vizionarea proprietății.
Dupa ce ai înțeles de ce investești in imobiliare iar apoi te-ai finantat…
Mergi sa vizionezi imobilul…
Ideea aici este sa ai in minte deja ceea ce trebuie sa faci acolo.
De la modul in care te prezinți, limbaj nonverbal, atitudine, reactii etc
Pana la suma maxima de bani pe care ești dispus sa o eferi proprietarului.
Acum…
La aceasta etapa totul se invarte în jurul la –
PREȚ.
Când ești fata în fata cu proprietarul, el se gândește la preț si tu te gandesti la preț.
Cam de asta sunteți acolo. El vrea sa obtina mai multi bani de la tine. Tu vrei sa negociezi un pret mic de achizitie.
Te ajuta aici –
Arta negocierii.
Sunt tot felul de carti pe care poti sa le citesti. Nu mai dau nume pentru ca am facut-o deja in alte materiale foarte bune de pe platforma.
Un alt lucru pe care poti sa il faci aici este sa vizionezi cat mai multe proprietati. Chiar dacă nu cumperi inițial.
De ce?
Pentru ca vei trece prin tot felul de situatii, de asta…
De la modul in care se comportă proprietarii pana la conștientizarea propriilor tale reacții.
Ce se intampla este ca iti vei dezvolta acea capacitate socio-emotionala specifica.
E ca un antrenament pe care îl faci înainte de meci. Încălzirea o sa te ajute sa faci performanta.
Colaborarea cu specialiști.
Am o expresie pe care o folosesc de fiecare data cand am ocazia.
Din fericire pentru mine si din pacate pentru tine daca ai mai citit alte materiale de-ale mele…
Acest moment reprezinta o foarte buna ocazie pentru mine.
Asa ca, o spun din nou –
Afacerile și investițiile sunt sporturi de echipa.
Dacă tu vrei sa faci totul de unul singur, nu ești nici afacerist nici investitor. Ești mai mult un freelancer.
Asta inseamna ca trebuie sa dai la o parte toata indoctrinarea de la scoala –
- Sa nu copiezi.
- Sa faci totul de unul singur.
- Sa fii cel mai bun din clasa.
- Sa te pricepi la toate materiile.
Și trebuie sa începi sa te porți ca un afacerist sau ca un investitor.
Cum se poarta un investitor in imobiliare?
Pai el pur și simplu investeste, atat. Adica vine cu banii.
Nu trebuie sa muncești ca un nebun, nu trebuie sa fii zugrav, instalator, agent imobiliar etc.
Tot ce trebuie sa faci este sa investesti, sa vii cu banii…
Altfel, te transformi in freelancer, crede-ma. Plus ca nu o sa mai gandesti ca un investitor…
Asa ca –
Formeaza-ti o echipa de meseriasi la care sa apelezi de fiecare data cand ai nevoie…
Ca de exemplu –
Amenajări interioare – zugrav, instalator etc.
Tranzactii – agent imobiliar.
Instituții bancare – broker de credite.
Important este sa ii platesti pe acești oameni, astfel incat treaba sa fie una de calitate.
Iar in tot acest timp tu sa ai spatiu ca sa te ocupi de ceea ce contează cu adevărat –
SĂ INVESTEȘTI.
Formalitățile legale.
Contractul de vanzare-cumparare se întocmeste de către notar.
El este garantul tranzactiei, el se ocupa de tot, acte, tip de contract, inscrierea in evidentele cadastrale etc.
Plus ca el este cel care trebuie sa verifice daca un imobil este grevat de o sarcina anume sau nu.
Astfel…
Tu nu trebuie sa iti bati capul cu partea legislativa, reglementari, moduri de lucru etc.
Singurul aspect care te intereseaza pe tine este ca acest notar sa fie de buna credinta.
Cum te asiguri ca notarul este de buna credinta?
În primul rand trebuie sa il alegi tu.
De ce?
Pentru ca tu esti cumparatorul, iar cumparatorul are dreptul sa aleaga notarul.
Nu mai vorbesc de faptul ca esti condamnat sa faci acest lucru mai ales atunci cand cumperi de la un dezvoltator.
Apropo…
Singurul moment cand poti sa mergi la un notar pe care nu il cunosti?
Atunci cand vanzatorul este novice.
In fine…
Important aici este sa fii flexibil, adica sa fii dispus sa închei și contracte dar si antecontracte…
Ambele documente au valoare juridica, in situatii exceptionale se poate cere executarea partii contractante.
Citeste – Cum sa anticipezi o criza in imobiliare – Cel mai important indiciu posibil.
Monetizarea investitiei.
Când investesti in imobiliare, poți sa faci bani în 2 moduri –
Cashflow.
Capital gain.
Cashflow = chirie.
Capital gain = trading.
Restul nu sunt investitii, sunt dezvoltări imobiliare, construcții și asa mai departe.
Deci –
- Închiriere
- Revanzare.
Cand investesti in scop de cashflow, te intereseaza sa cumperi un imobil pentru a-l menține în portofoliu.
Adică urmaresti sa faci bani din chirii, vrei sa incasezi acel cashflow lunar.
Nu te interesează sa îl vinzi. Tot ce te intereseaza este ca imobilul sa iti bage bani in buzunar luna de luna.
Când investesti in scop de capital gain, te intreseaza sa cumperi un imobil mai ieftin ca sa il vinzi mai scump.
Este vorba aici de un fel de trading. Exact ca la Bursa, speculezi evolutia pretului.
Nu te interesează sa mentii activul în portofoliu, tot ce te intereseaza este sa îl vinzi mai scump decât l-ai cumpărat.
Deci…
Trebuie sa stii clar care metoda de monetizare te reprezinta pe tine –
Cashflow.
Capital gain.
Citeste – Cele mai bune orase din Romania unde sa investesti in imobiliare.
Plata taxelor către stat.
Exista mai multe tipuri de taxe pe care o sa le platesti.
Ma refer in general la partea de impozite… si bineinteles CASS-ul.
Important aici este sa vii cu toate veniturile la un loc, chiar daca vorbim de Bursa, drepturi de autor etc.
CASS-ul se plateste pur si simplu pentru toate veniturile cumulate intr-un an de zile.
In fine…
Toate aceste aspecte implica regimul fiscal, unde politicul este foarte activ :)))
Asta este motivul pentru care nu o sa vin cu cifre, ar insemna sa actualizez articolul in fiecare zi :)))
Totusi…
Ce ma intereseaza sa stii tu?
Faptul ca trebuie sa ii dai inainte si sa te uiți la partea plina a paharului.
Care este partea plina a paharului?
Cand inchiriezi cu acte iti imbunatatesti gradul de accesibilitate pentru credite.
Un contract de închiriere vine la pachet cu un venit pasiv pe care banca ti-l ia in considerare. Pe lângă venitul activ pe care îl ai deja…
Multi utilizatori ai platformei ma întreabă cum am reușit sa ajung independent financiar in doar 5 ani de zile, investind in imobiliare.
Răspunsul îl ai deja –
Răspunsul îl ai deja, mi-am crescut venitul activ cat am putut de mult.
Plus aceste contracte de închiriere care îmi permiteau sa ma indatorez la banci.
Rezultatul –
Accelerarea către independenta financiara!
Cam asa trebuie sa procedezi și tu, sa o faci legal și cu cap.
Citeste – Managementul chiriașilor – tot ce trebuie sa stie un investitor incepator
Concluzie. Investitii imobiliare – ghid pentru incepator
Pe final, cel mai important lucru pentru tine…
Faptul ca depui eforturi ca sa te educi financiar. Te intereseaza sa ajungi independent, liber etc.
Nu mai vrei sa depinzi de altii, nu mai vrei sa fii dependent financiar….
Ceea ce este de apreciat…
Atentie, nu conteaza ca esti angajat, freelancer etc. Tot ce conteaza este ca ai acest obiectiv, ca vrei sa ajungi independent financiar.
In fine…
Ce iti recomand eu daca vorbim strict de partea asta de investitii imobiliare, este acest curs de pe platforma Edvim.
https://www.edvim.ro/curs-investitii-imobiliare/
Este probabil cel mai bun Curs de investitii imobiliare din Romania, axat strict pe apartamentele pentru inchiriat.
Sunt peste 10 ore de material video, 4 module, 15 capitole etc.
Important este ca vei intelege procesul, vei cunoaste etapele, vei sti cum sa obtii cele mai bune rezultate.
Singurul lucru pe care mai trebuie sa il faci tu, este sa pui in practica ceea ce descoperi acolo.
Rezultatul este inevitabil –
Por si simplu, vei ajunge independent financiar.
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
