Investitii imobiliare in stadiul de proiect – Totul pentru incepatori

Investitii imobiliare in stadiul de proiect – totul pentru incepatori.

Ca sa ajungi independent financiar ai nevoie de cashflow.

Trebuie sa existe acea suma de bani pe care o incasezi lunar, in mod constant si pe termen lung.

Ma referi aici la acel venit pasiv, la acea chirie care iti intra in buzunar atât timp cât imobilul este inchiriat.

Totuși…

Pe langa acest cashflow, tu trebuie sa fortezii un pic cresterea portofoliului tau de investitii.

Cum faci asta?
Cum forțezi aceasta crestere a portofoliului de investitii?

Capital gain-ul.

Ai nevoie sa lucrezi pe langa, sa faci flipping, sa cumperi ieftin si sa vinzi scump.

Ce variante ai aici?

Odata, achizitia unui imobil distrus, lipsit de amenajare. Pe care sa il renovezi iar apoi sa il vinzi mai scump.

A doua oara, sa cumperi imobilul in stadiul de proiect. Astepti finalizarea lucrarii iar apoi la fel, il vinzi mai scump.

Daca despre prima varianta am vorbit deja intr-in alt material foarte bun de pe site…

Link –

Flipping in imobiliare – Tot ce trebuie sa stie un investitor incepator.

Despre cea de -a 2-a varianta o sa vorbesc acum…

Ce inseamna sa cumperi un imobil in stadiul de proiect.

Logica este una destul de simpla aici..

Cand cumperi un imobil in stadiul de proiect, cumperi de fapt un imobil care nu este construit.

El exista doar pe hartie, in schita dezvoltatorului, in planul de edificare.

Pe langa acest tip de imobil mai avem si acel imobil care este in constructie, de exemplu…

Si care urmeaza sa fie finalizat intr-o perioada scurta sau medie de timp…

Stiu, iti este frica sa investesti in astfel imobile…

Daca dau banii degeaba?
Daca dezvoltatorul da faliment?
Daca nu se mai construieste niciodata acel apartament?

Sunt intrebari normale…
Sunt intrebari pe care trebuie sa ți le pui…

Ce-ar fi fost sa te dai viteaz iar apoi sa pierzi banii aiurea?

Clar ca aceasta frică are rolul ei, acela de protectie, de eliminare a riscurilor…

Problema apare insă cand o dai in extreme, cand permiti acestei frici sa preia controlul…

Fara sa cercetezi, fara sa te educi…

Ideea este in felul urmator –

Ca investitor in imobiliare iți asumi riscuri de fiecare data!

Doar ca aceste riscuri scad in intensitate atunci cand stii ce faci, cand te educi investitional…

Investitii imobiliare in stadiul de proiect – avantaje si dezavantaje.

Primul mare avantaj al investitiei in imobile aflate in stadiul de proiect?

Exact…

Pretul de achizitie.

Faptul ca poți sa cumperi aceste imobile la preturi de achizitie foarte convenabile.

Plus ca vorbim aici de imobile noi, apartamente care abia se construiesc.

Un alt avantaj o reprezinta faptul ca ai de unde sa alegi. Sunt mai multe unitati disponibile in stadiul de proiect decat la finalizare.

Asta inseamna ca ai prioritate in alegerea etajului, pozitionare, partea de compartimentare etc.

Unde mai pui faptul ca unii dezvoltatori iti dau voie sa alegi tu finisajele interioare.

Da, exista si dezavantaje…

Iar cel mai mare dintre aceste dezavantaje o reprezinta acei bani blocati atât timp cât se realizeaza constructia.

Tu ai investit banii, insă nu incasezi nimic. Bine acest dezavantaj este specific flipping-ului. Nu ai cum altfel…

Doar ca mai exista un dezavantaj –

Nu vezi cu ochii tai imobilul, nu stii cum o sa arate, nu ințelegi conceptul constructiei…

Plus ca iti poti crea asteptari nerealiste, poti veni cu scenarii care nu o sa se regaseasca in realitate, habar n-am…

Pe schița lucrurile sunt frumoase, in realitate insă te poți trezi cu tot felul de situatii neprevazute…

In fine…

Daca o sa urmaresti cei 7 pasi despre care urmeaza sa vorbesc imediat…

Nu vad cum ai putea sa fii afectat de aceste dezavantaje…

De ce sa investesti in imobile aflate in stadiul de proiect.

In primul rand, exact asa cum am dat de ințeles, pretul de achizitie este unul foarte convenabil.

Vorbim aici de reduceri pe care ti le face dezvoltatorul, in procent de 15%, 20%, 25%, uneori chiar si de 40%.

Da, valoarea reducerii este in functie de avansul pe care il platesti, numarul de plați eșalonate etc.

Totusi, eu zic ca pentru un flipping reusit aceste reduceri sunt mană cerească!

Iți garanteaza faptul ca o sa faci profit…

Plus ca pe langa acea reducere a pretului de achizitie, te poti trezi cu vreun loc de parcare inclus in pret…

Sau o reducere pentru acest loc de parcare, cine stie…

Depinde foarte mult de tine si de modul in care negociezi, te raportezi la investitie etc.

Un al doilea motiv pentru care cred eu ca merita sa investesti in imobile aflate in stadiul de proiect –

Preturile cresc etapizat odata cu derularea constructiei.

Ceea ce iti permite sa vinzi mai repede daca ai nevoie de bani. Dar vrei sa faci si profit in acelasi timp.

Nu uita de perioada de exploatare care este maxima fata de cealalta metoda de flipping.

Asta daca vrei sa pastrezi imobilul pt chirie, bineinteles…

Aaaaa…

Si incă ceva…

In cazul proiectelor nișate de tip boutique, nu ai alta optiune decat sa cumperi in faza de proiesc.

Stiu sigur ca peste 80% din aceste imobile sunt „Sold out”, inca din momentul in care se anunță proiectul.

Care este motivul pentru care un dezvoltator vinde imobile in stadiul de proiect.

Acum ca ai descoperit motivele pentru care investitia in imobile la stadiul de proiect poate fi o optiune pentru tine…

Te intrebi probabil –

De ce ar vinde un dezvoltator imobile in stadiul de proiect?
Renunța la bani singur?
De ce face asta, cand ar putea sa le vanda la pret intreg?

Cel mai important lucru aici –

Dezvoltatorul isi finanteaza o parte din constructie cu banii tai.

Unde mai pui faptul ca isi elibereaza capitalul pentru urmatoarele proiecte pe care vrea sa le dezvolte.

Pur si simplu omul nu mai apeleaza la banci pentru toata suma de investitie.

Adica, el castiga pentru ca nu mai plateste dobanda la bani.

Tu castigi pentru ca achizitionezi un imobil pe care stii sigur ca il vei vinde mai scump.

E ceva gen – win win.

Plus ca pentru un dezvoltator imobiliar inteligent o astfel de confimare din partea clientilor este cea mai buna validare a proiectului…

Omul stie sigur ca nu construieste degeaba. Proiectul lui raspunde cerintelor din piata.

In acelasi timp, acesti clienti prematuri se pot transforma intr-o punte de legatura catre alti potentiali clienți.

De fiecare data valoarea unui proiect parțial vândut este mai ridicată decât a unui proiect finalizat, dar fără unități vândute.

Nimeni nu cumpara intr-un bloc in care nu locuieste nimeni…

Corect?

Ce risc iti asumi cand investesti in imobile aflate in stadiul de proiect.

Da…

Aici exista un risc foarte mare!

Ba chiar poți sa pierzi toti banii pe care ii investesti.

Ma refer aici la falimentul dezvoltatorului.

Stiu ca au fost destule cazuri imediat dupa criza din 2008.

Inclusiv eu la un moment dat eram sa mi-o iau in barbă rau de tot.

Vroiam sa intru in posesia unui apartament intr-un imobil care era deja in stadiu de constructie, 30% parcă…

Nu s-a mai construit niciodata, bine ca nu m-am ajuns cu bugetul…

In fine…

Lucrurile s-au schimbat acum, ai surse de analiza a dezvoltatorului, se fac „due diligence-uri” etc

De exemplu –

Daca vrei sa cunosti istoricul activitatii unui dezvoltator te poti orienta catre cele 2 site-uri pe care le cunosti deja

www.listafirme.ro
www.risco.ro

Ai acolo cifra de afaceri, profit, angajati, date de contact etc.

Nu investesti daca dezvoltatorul este nou, nu il cunosti, nu are istoric, abia a inceput activitatea…

Bine, poti sa o faci dar doar daca vii si cu un „due diligence” agresiv…

O sa iti explic imediat..

Investitii imobiliare in stadiul de proiect – totul pentru incepatori.

Investitii imobiliare in stadiul de proiect – Totul pentru incepatori.

Buuunnn…

Ai inteles procesul de investitie in imobile la stadiul de proiect.

Ai vazut care sunt avantajele si care sunt dezavantajele pentru acest tip de investitie.

Stii de ce un dezvoltator alege sa vanda la aceste preturi infime, cunosti riscurile…

Ce faci in continuare?

Pai urmeaza sa parcurgi niste pasi, in oridine, inteligent, ca sa obtii cele mai bune randamente…

Sunt 7 la numar!

Incepem cu primul –

Identificarea proiectului.

Aici te intereseaza sa cercetezi piata, sa cauti acele proiecte rezidentiale in curs de dezvoltare.

Pentru Bucuresti de exemplu, te pot ajuta cei de la imobiliare.ro

https://www.imobiliare.ro/ansambluri-rezidentiale/bucuresti

Si bineinteles, cei de la storia.ro

https://www.storia.ro/ro/investitii/bucuresti

Ce mai poti face la aceasta etapa este sa iei la pasi marunti cartierele din oras.

Te poti lovi de dezvoltatori mai mici care iti pot oferi imobile la preturi pe care nu le credeai posibile…

Intalnirea cu dezvoltatorul.

Dupa ce ai gasit un ansamblu rezidential care iti face cu echiul…

Il contactezi pe dezvoltator!

Discuta cu el despre planul de constructie, termene, specificatii etc.

Intreaba-l despre optiunile de personalizare, modalitațile de plata, reglementarile interne etc.

Vizualizeaza planul constructiei + toate machetele disponibile.

Mai exact, incearca sa intelegi cum o sa arate apartamentul odata ce va fi finalizat

Ideea principala aici –

Vezi daca imobilul care urmeaza sa se construiasca se potriveste cu nevoile tale ca investitor.

Due diligence.

Ok…

Ai luat decizia sa intri in posesia acelui imobil…

Esti multumit de pret, iti place cum o sa arate constructia odata cu finalizarea lucrarii…

Ce faci acum?

Exact.

Due dilligence-ul.

Este cel mai important pas crede-ma. Nu cumperi imobile la stadiul de proiect fara sa vii cu un astfel de due dilligence.

Ce inseamna due dilligente?

O analiza foarte amănunțita a companiei in plan financiar, comercial, juridic etc.

In fine…

Cei de atipics te vor ajuta mai mult decat mine.

https://www.atipics.ro/due-diligence-ce-inseamna-cum-se-face-un-raport-de-due-diligence

Important este sa ai pe langa tine specialisti la care sa apelezi atunci cand ai nevoie…

Nu uita –

Business-ul si investitiile sunt sporturi de echipa…

Semnarea antecontractului.

In primul rand trebuie sa platesti avansul, care difera de la dezvoltator la dezvoltator.

Important este sa cunosti faptul ca un avans mai mare vine la pachet cu o reducere mai mare a pretului de achizitie.

Iar un avans mai mic vine la pachet cu o reducere mai mica a pretului de achizitie…

Este logic acest lucru…

Doar ca exista si un risc aici, care devine mai mare in primul caz si mai mic in al doilea…

Una este sa dea faliment un dezvoltator la care ai platit un avans mai mare…

Si alta este sa dea faliment un dezvoltator la care ai platit un avans mai mic…

In fine…

Indiferent de situatie trebuie sa semnezi un antecontract.

Iar inainte sa faci asta citeste-l cu atentie. Sau de ce nu, intervin o asupra lui.

Asigura-te ca exista clauze contractuale care te avantajeaza.

In acelasi timp, ia-ti marje de siguranta legat de obligatiile dezvoltatorului, termene de finalizare etc

Citeste – Apartament vechi sau nou, ce sa aleg? Vezi ce iti recomand eu. Vei ramane surprins.

Plata banilor in transe.

La acest pas politicile difera…

Unii dezvoltatori solicita plati periodice odata ce proiectul prinde contur.

In timp ce alti dezvoltatori solicita doar avansul. Iar restul de bani ii platesti la finalizarea lucrarii.

Important pentru tine este sa stii ce vrei, ce te intereseaza pe tine…

Cum este mai bine, sa platesti in transe sau in sistemul avans/lichidare.

Plus ca depinde si de dezvoltator….

Unii pur si simplu nu vor lucra decat dupa regulile lor. Iti convine bine, nu cauti altul.

Doar ca la fel poti sa faci si tu –

Ii convine dezvoltatorului regulile pe care i le impui, foarte bine. Daca nu sa isi caute alt client :))

Finalizarea lucrarii.

Acum…

Timpul trece…

Constructia se ridica din ce in ce mai mult, apartamentul pe care l-ai platit incepe sa prinda contur.

Este momentul sa te pregatesti de finalizarea lucrarii, respectiv incheierea deal-ului.

Ce iti recomand aici?

Ultima transa de bani o platesti exact atunci cand se incheie lucrarea, cand primesti cheia.

Odata cu aceasta plata semnezi si contractul de vanzare-cumparare.

Iar apoi il inscrii in cartea funciara. Bine, de asta se ocupa norarul, dar este important sa stii si tu.

Apropo…

Odata cu plata ultimei transe de bani si finalizarea contractului propriu zis…

Ia in calcul si taxele notariale!

Ai aici un calculator online unde afli pe loc cat trebuie sa platesti impozit, taxa CF etc.

https://notari.pro/calculator-taxe-notariale

Monetizarea investitiei.

Marele adevăr…

Momentul cand incepi sa faci bani cu adevarat. Până acum doar ai cheltuit…

Doua metode aici –

• Cashflow.
• Capital gain.

Poti mentine apartamentul in portofoliu si sa il inchiriezi long term, regim hotelier etc.

Sau il poți vinde la un pret care sa iti aduca un randament de 2 cifre.

Depinde de tine, de destinatia ta ca investitor, de strategie etc.

Totusi, daca ma intrebi pe mine, acest tip de investitie in apartamente la stadiul de proiect…

Este foarte bun pentru flipping.

Odata ca randamentele sunt mari, iar o doua oara pentru ca rulezi banii…

In fine…

Tu trebuie sa stii mai bine…

Important este sa ajungi pana la acest pas, sa incesezi bani, sa te bucuri de investitie.

Citeste – Cum investesti in imobiliare prin leverege. Vei ajunge independent financiar mai repede.

Concluzie. Investitii imobiliare in stadiul de proiect – totul pentru incepatori.

In concluzie…

Un aspect foarte important pentru tine –

Cand investesti in apartamente la stadiul de proiect neaparat trebuie sa anticipezi eventualele bule imobiliare.

De ce?

Ca sa nu te trezesti ca ai cumparat un imobil in faza de proiect…

Iar până la finalizarea acestuia sa apara vreo criză ca in 2008, de exemplu.

Vei rămâne cu banii blocati sau risti sa ii pierzi de tot.

Cum faci asta?
Cum anticipezi eventualele bule imobiliare?

Iei frumusel cei mai importanti indicatori imobiliari si ii analizezi la luna.

Nu stii care sunt acesti indicatori imobiliari?

Foarte rau…

Inseamna ca nu ai obtinut acces la Cursul de investitii imobiliare – Apartamente pentru inchiriat.

Link –

https://www.edvim.ro/curs-investitii-imobiliare/

La capitolul 1, modulul 2, descoperi care sunt acesti indicatori, istoricul de evolutie, cum ii analizezi pe chart etc.

Plus ca vei putea sa anticipezi evolutia pretului pe mp, daca o sa creasca, daca o sa scada…

Baftă si spor la bani.

Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com