Meniu Închide

Investitii imobiliare – top 10 sfaturi pentru incepatori

investitii-imobiliare-top-10-sfaturi-pentru-incepatori

Investitii imobiliare – top 10 sfaturi pentru incepatori.

Vrei sa vin cu cel mai bun exemplu posibil, astfel incat sa intelegi de ce trebuie sa investesti in imobiliare cu prioritate?

Ok, iata-l:

Uita-te la cei de la Mc Donalds…

Deși poate tu o sa crezi ca profitul acestora provine din vânzarea de burgeri, eu o sa iti spun ca gresesti.

De fapt, in mod surprinzator pentru tine, cel mai mare procent din profit provine din investiția in imobiliare.

Dacă iau un an la întâmplare, in 2019 de exemplu, este bine să știi ca existau mai mult de 36.000 de unitati MC Donalds in toata lumea.

Însă, doar 5% erau deținute de catre companie. Restul de unitati erau deținute de alte entitati, care au fost contractate de către companie. Cu care au căzut de comun acord sa opereze în stil de franciza.

Asta inseamna ca francizatul (entitatea separata) este cel care are in responsabilitate toate costurile de gestiune ale unui restaurant.

Însă, acesta plătește o chirie lunara către MC Donalds. Pentru ca MC Donalds deține marca si spatiile comerciale, in care operează.

MC Donalds este proprietar de imobile. Castiga bani din închirierea acestora. Si crede-ma ca detine probabil cele mai bune zone din lume.

Buuun….

Asta a fost asa de început. Ca sa nu mai fii nedumerit dacă sa investesti in imobiliare sau nu.

Diferenta dintre o afacere in imobiliare si o investitie in imobiliare.

Mulți oameni amesteca lucrurile. Pentru ca nu inteleg care este diferenta dintre afacerile imobiliare si investitiile in imobiliare.

O sa iti explic eu:

Cele 7 reguli de baza in finante personale ads

Cand ai afaceri in imobiliare tu de fapt esti antreprenor. Adică ai un business pe zona asta. Te intereseaza sa faci profit.

Ai o firmă de construcții sau esti dezvoltator. Si construiești imobile pe care le vinzi si in schimbul cărora primesti bani.

Deci, tu vinzi produse imobiliare. Ai o afacere. Vinzi apartamente, case, hale industriale, spații comerciale etc.

In schimb, cand investesti in imobiliare, cum probabil deja ti-ai dat seama, tu de fapt esti investitor. Adică vii cu o sumă de bani pentru care astepti un randament.

Ai capital propriu, sau te imprumuti de la terțe persoane ori de la alte entități financiare, pentru a cumpara imobile în scop de portofoliu.

Apoi le inchiriezi sau le reamenajezi pentru a le vinde mai scump. In functie de strategia pe care o ai.

Cele doua metode prin care poti sa faci bani cand investesti in imobiliare.

Asa cum spuneam, sunt 2 metode prin care poti sa faci bani cand investesti in imobiliare. Depinde de strategia pe care ti-o insusesti.

Aceste 2 metode sunt:

Prin flux de numerar.
Prin castig de capital.

Mai pe scurt lucrurile arată cam asa:

Faci bani prin flux de numerar in momentul in care iti cumperi un apartament, pe care preferi sa il închiriezi.

Faci bani prin castig de capital in momentul in care iti cumperi un apartament, pe care preferi sa il reamenajezi si sa il vinzi ulterior la un pret mai bun.

Cand investesti in scop de flux de numerar, veniturile sunt mici, dar pe termen lung.

In schimb, cand investesti in scop de castig de capital, veniturile sunt mari, dar pe termen scurt.

Am discutat mult mai in amanunt legat de aceste doua moduri prin care poti sa castigi bani, in cadrul unui alt material foarte bun de pe site. Citeste si afla toate detaliile de care ai nevoie.

Investitii imobiliare – top 10 sfaturi pentru incepatori.

Pot fi multe sfaturi…

Însă, eu cred ca acestea 10 sunt cele mai importante.

Sfatul nr 1.
Privește imobilul ca pe o investitie, nu ca pe o locuinta proprie.

Dacă achizitionezi un imobil fă-o pentru ca vine cu un randament bun, nu pentru ca iti place tie, de exemplu, culoarea gresiei din bucătărie.

Tot ce vreau sa spun e ca atunci cand achizitionezi un imobil in scop de investitie, trebuie sa fii rational. Nu trebuie sa permiți emoțiilor sa te controleze.

Un investitor in imobiliare se uita doar pe cifre. Nu pune pret pe elementele de nivel inferior. Adică pe faptul ca locuinta este mobilata sau nu. Sau pe faptul ca exista utilitati sau nu.

De ce spun acest lucru?

Pai nu are importanta daca este mobilata sau nu. Si nu are importanta daca este utilata sau nu, atat timp cat tu castigi la pret.

Daca costul pentru mobilare a imobilului sau costul pentru racordarea la utilitati se regaseste in reducerea de pret, inseamna ca esti pe drumul cel bun.

Sfatul nr 2.
Trebuie sa cunosti randamentul investitiei.

Este vorba despre ROI (return on investment).

Rentabilitatea investitiei este un indicator de performanță foarte bun care te ajuta sa masori eficienta unei investitii.

Este cel mai important reper în momentul in care te gandesti în ce sa investesti. Sau daca vrei sa compari mai multe investitii intre ele.

Ca sa știi in ce sa investesti in primul rand trebuie sa cunosti rentabilitatea investitiei. Sa vezi daca merita sa investesti si daca te regasesti in acea investie.

Mai simplu spus, ROI te ajuta:

  • Sa verifici daca investitia poate fi profitabila sau nu.
  • Sa verifici daca investitia este pentru tine sau nu.

Adica ROI te ajuta sa vezi in cat timp iti recuperezi investitia, si cati bani poti sa faci după. Si daca toleranta ta la risc iti permite sa iti aloci acea investitie.

Este important sa nu uiti ca un ROI mare vine la pachet cu un risc mare. Iar un ROI mic vine la pachet cu un risc mic.

Care este formula ROI, am discutat mult mai in amanunt intr-un alt material de pe site. Citeste si vezi care este aceasta formula.

Sfatul nr 3.
Sa nu investesti mai multi bani decat poti sa pierzi.

Iar acest lucru este valabil indiferent de tipul de investitie. Chiar dacă vorbim de imobiliare, actiuni pe bursa, start-up-ri etc, niciodată nu trebuie să investesti mai mult decat poti sa pierzi.

Ideea este in felul urmator:

Viata este imprevizibila. Astfel tu nu ai de unde sa stii ceea ce urmeaza sa se intample in viata ta, pe plan personal, profesional etc.

Adica ai nevoie de bani la necaz, trebuie sa fii mereu pregatit cu un fond de urgenta. Ca sa fii linistit, sa nu iti dereglezi portofoliul.

Daca lichidezi investitia si te folosesti de bani pentru a-ti rezolva problemele, inseamna ca ai investit mai multi bani decat poti sa pierzi.

Daca pierzi toti banii pe care i-ai investit si esti „terminat”, adica nu mai ai cu ce sa traiesti, la fel, inseamna ca ai investit mai multi bani decat poti sa pierzi.

Sunt destul de explicit?

Sfatul nr 4.
Profitul il faci atunci cand cumperi, nu atunci cand vinzi.

Asta inseamna ca daca ai achizitionat un imobil cu un pret, iar peste o ora nu poti sa il vinzi mai scump, inseamna ca nu stii sa investesti in imobiliare.

Adica, nu esti cu nimic mai special comparativ cu oricare alt cumparator de locuinte din piata.

in fine, tot ce vreau sa spun e ca trebuie sa joci diferit. Adica sa cumperi imobile pentru care exista o paleta mai mica de clienti potentiali.

Ai doua variante aici:

  • Imobilele executate silit.
  • Imobilele neamenajate.

De ce aceste doua variante?

Pai in primul caz preturile sunt mult mai mici, comparativ cu media din piata. Iar in al doilea caz, ai un spatiu foarte mare de negociere.

Adica sa poti sa aplici sfatul nr 6, despre care o sa vorbesc in randurile imediat urmatoare.

Si te rog, nu fa pe sfantul. Adica nu veni cu mila si chestii de genul. Nu ai tu nici o vina ca oamenii nu stiu sa isi gestioneze finantele.

Daca nu achizitionezi tu acele imobile executate sau neamenajate, o va face altcineva care este mult mai inspirat decat tine.

Sfatul nr 5.
Fii foarte atent la zona, anul și calitatea constructie.

In general trebuie sa respecti aceasta ordine. Cel putin in momentul de fata, din experienta iti spun ca majoritatea clientilor chiriasi sau cumparatori, evalueaza imobilele in functie de aceste date.

De exemplu:

Mai repede inchiriezi un imobil mai vechi, dar langa metrou, decat un imobil nou la periferie.

Sau mai repede inchiriezi un imobil mai nou, dar cu o calitate a lucrarilor care lasa de dorit, decat un imobil mai vechi cu o calitate a lucrarilor mai buna.

Apropo, multi oameni nici macar nu stiu cum ar putea sa verifice acest lucru.

In fine, legat de aceste exemple, tot ceea ce ti-am spus mai sus se aplica inclusiv pentru clientii cumparatori. Atunci cand investesti in scop de castig de capital.

Daca economisesti bani vei ramane sarac. Citeste si vezi de ce spun acest lucru. Am scris un articol pe site in care iti arat cu exemple de ce economiseirea banilor este un obicei care te mentine sarac.

Sfatul nr 6.
Participa la cât mai multe vizionari și negociază la sânge.

Daca cumperi primul imobil pe care il vizionezi, e clar. Inseamna ca esti un foarte bun investitor. Inseamna ca te-ai nascut ca sa investesti in imobiliare.

Logic ca glumesc…

De fapt niciodata nu trebuie sa cumperi primul imobil pe care il vizionezi. Pentru ca s-ar putea sa fie si ultimul.

Stii ceva?

Un investitor in imobiliare are nevoie de exercitiu. Iar cel mai bun exercitiu este practica. Cu cat mai multe vizionari pentru tine, cu atat mai multe lectii pe care le acumulezi.

In acelasi timp, trebuie sa iti dezvolti abilitati de negociere. Bine, asta nu inseamna ca trebuie sa te duci la vizionare și sa vii cu o oferta de 10.000 de euro pentru un imobil de 50.000 de euro.

Daca faci acest lucru inseamna ca iti bati joc de vanzator. Iar ca investitor tu trebuie sa fii hotarat si serios, nu sa pierzi vremea cu oferte pe care nu ti le-ai face nici tie.

Nu in ultimul rand, adu-ti aminte ce iti spuneam mai sus, ca un spatiu mare de negociere il ai atunci cand vizionezi imobile neamenajate. Pentru ca acolo nu prea exista clienti.

Sfatul nr 7.
Vino cu o oferta potrivita pentru tine si apoi iesi din peisaj.

Ii spui vanzatorului pretul pe care esti dispus sa il oferi in schimbul imobilului. Ii strangi mana si iti vezi de viata.

Nu te mai uiti inapoi. Oferte sunt si vor fi mereu, astfel ca tu nu poti sa stai intr-un singur imobil.

De multe ori, o sa vezi ca in cateva zile vanzatorul te suna si iti spune ca este de acord cu oferta ta. Mai ales daca chiar te-a interesat acel imobil.

Intr-o astfel de situatie, daca intre timp nu ai gasit un alt imobil, poti sa inchei deal-ul. Dar pastrezi oferta, nu vii cu un pret mai mic decat primul pret pe care i l-ai oferit.

Adica iti aloci principii de om sanatos financiar. Nu esti „hiena” si nu te porti ca la targ la Vitan.

Sfatul nr 8.
Dacă inchiriezi imobilul fii atent la managementul chiriasilor.

Pentru ca asta face diferenta intre cei care isi continua investitia si cei care o abandoneaza – managementul chiriasilor.

Stiu multi oameni care nu mai vor sa auda de investitii in imobiliare datorita chiriasilor, care i-au lasat fara mobila,

Si stiu multi oameni care isi bat joc de chiriasi, adica ii lasa fara tv de exemplu, dupa ce se muta in locuinta. Sau intra in locuinta cand acestia nu sunt acasa.

Asta inseamna ca adevarul este pe undeva la mijloc. Adica managementul chiriasilor tine mai mult de tine si de modul cum te comporti tu. Si bineinteles de conditiile contractuale.

Eu personal am o relatie foarte buna cu chiriasii. Dar sunt si foarte flexibil. Adica sunt momente cand sunt dispus sa pierd o anumita suma de bani, decat sa am un conflict cu un chirias.

Sfatul nr 9.
Cauta sa colaborezi cu un agent imobiliar și cu un broker de credite.

Ai nevoie sa iti creezi legaturi cu un agent imobiliar sau cu mai multi, ca sa ai acces la imobile gen ocazie.

Pentru ca acesti oameni, adica agentii imobiliari sunt cei mai in masura sa vina la tine cu astfel de oportunitati.

Tu prinzi un imobil la un pret foarte bun. Iar agentul castiga un comision generos pentru ca te ajuta pe tine cu un astfel de imobil.

Cu cat incerci sa faci lucrurile de unul singur, cu atat mai greu o sa obtii rezultate.

Acum, probabil ca o sa te intrebi:

De ce broker de credite?

Pai ca sa poti sa aplici și sfatul cu numărul 10. Care dupa mine, cred că este cel mai important sfat.

Sfatul nr 10.
Nu ai nevoie de bani ca sa investesti in imobiliare.

Este probabil cel mai important sfat pentru un începător. Dar in acelasi timp, este un sfat pe care nimeni nu îl oferă unui începător în imobiliare.

De ce?

Pentru ca este un sfat foarte greu de aplicat. Dar daca il stapanesti bine, poti sa obtii rezultate in cativa ani, cum nu obtin altii in toata viata lor.

Ideea e ca tu poti sa achizitionezi imobile folosindu-te de banii altor persoane. Sau de banii creditorilor. Este vorba de OPM (other people’s money).

Te imprumuti, iti cumperi un apartament pe care il inchiriezi. Apoi cu banii din chirie iti stingi obligatiile financiare.

Iar după ce faci acest lucru, chiria iti ramane tie in portofel, atât timp cât vrei.

Ti-ai achitat datoria, doar ca imobilul iti genereaza venituri in continuare.

Cele 7 reguli de baza in finante personale ads

In fine, este important sa stii ca in cadrul unui astfel de demers, fluxul de numerar intra in balanta cu datoria.

Cu cat datoria pe care ti-a generat-o imobilul este mai mare, cu atat fluxul de numerar este mai mic.

Si cu cat datoria pe care ti-a generat-o imobilul este mai mica, cu atat fluxul de numerar este mai mare.

Cel mai bun articol in care vorbesc cu lux de amanunte legat de datorii este acesta – Daca ai datorii esti un om norocos. Citeste si afla detalii legat de cele doua tipuri de datorii, bune si rele. Si vezi exemplele care implica aceste datorii.

Concluzie. Investitii imobiliare – top 10 sfaturi pentru incepatori

Unul dintre cele mai mari avantaje ale imobiliarelor este faptul că prețul acestora reacționează mult mai târziu, în momentele de instabilitate economică.

Asta înseamnă că ai timp sa te desfasori, daca ai capacitatea sa observi tendinta economică. Si daca poti sa înțelegi climatul socio-economic din zona ta.

Pe lângă acest aspect, gandeste-te ca nu trebuie sa fii maestru, ca sa investesti in imobiliare. Nu ai nevoie de multa scoala…

Sa fim seriosi, atât timp cât ești la curent cu informatiile de ordin general, din punct de vedere legislativ.

Si atat timp cat urmaresti in mod constant evoluția preturilor, o sa iti fie foarte usor sa desfasori activități pe aceasta zona.

Totusi, cel mai important este sa faci primul pas. Adică sa faci prima achiziție. Iar apoi o sa simti plăcerea veniturilor pasive și o sa vrei mai mult.

Și de ce sa nu vrei?

Pana la urma asta e si ideea în investii. Sa vrei mai multi bani. Sa urmaresti un statut financiar mai înalt.

Bafta și spor la bani.

Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:

www.laurentiuungureanu.com

Distribuie sa vada si prietenii tai:

Cele mai bune texte pentru tine:

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

Deschide chat
Buna,
Cu ce te putem ajuta?