Investitii imobiliare – top 10 sfaturi pentru incepatori.
Vrei sa vin cu cel mai bun exemplu posibil, astfel incat sa intelegi de ce trebuie sa investesti in imobiliare cu prioritate?
Ok, iata-l:
Uita-te la cei de la Mc Donalds…
Deși poate tu o sa crezi ca profitul acestora provine din vânzarea de burgeri, eu o sa iti spun ca gresesti.
De fapt, in mod surprinzator pentru tine, cel mai mare procent din profit provine din investiția in imobiliare.
Dacă iau un an la întâmplare, in 2019 de exemplu, este bine să știi ca existau mai mult de 36.000 de unitati MC Donalds in toata lumea.
Însă, doar 5% erau deținute de catre companie. Restul de unitati erau deținute de alte entitati, care au fost contractate de către companie. Cu care au căzut de comun acord sa opereze în stil de franciza.
Asta inseamna ca francizatul (entitatea separata) este cel care are in responsabilitate toate costurile de gestiune ale unui restaurant.
Însă, acesta plătește o chirie lunara către MC Donalds. Pentru ca MC Donalds deține marca si spatiile comerciale, in care operează.
MC Donalds este proprietar de imobile. Castiga bani din închirierea acestora. Si crede-ma ca detine probabil cele mai bune zone din lume.
Buuun….
Asta a fost asa ca un refresh de început. Mai ales pentru cei care sunt nedumeriti dacă sa investesti in imobiliare sau nu 🙂 .
Investitii imobiliare – top 10 sfaturi pentru incepatori.
Investitii imobiliare – top 10 sfaturi pentru incepatori.
Acum, vreau sa iti spun cateva lucruri legat de ideea principala a acestui material.
Imagineaza-ti cate sfaturi lipsite de valoare poti sa primesti de la cei de langa tine, doar prin simplul fapt ca peste 90% din oamenii din România sunt proprietari.
Iar acest lucru se poate intampla mai ales atunci cand nu esti capabil sa faci diferenta intre sfaturile unui proprietar si sfaturile unui investitor in imobiliare.
Toti cei care detin un imobil sunt proprietari. Insa, doar o parte dintre ei sunt investitori calificati.
In fine, ideea e ca pot fi multe sfaturi pe care ti le poate oferi un investitor in imobiliare.
Însă, eu ca si investitor activ cu un portofoliu imobiliar de 2 cifre, cred ca urmatoarele 10 sfaturi sunt printre cele mai importante sfaturi pentru un investitor incepator in imobiliare.
Voi incepe cu primul sfat…
Sfatul nr 1.
Privește imobilul ca pe o investitie, nu ca pe o locuinta proprie.
Dacă achizitionezi un imobil fă-o pentru ca vine cu un randament bun, nu pentru ca iti place tie, de exemplu, culoarea gresiei din bucătărie.
Tot ce vreau sa spun e ca atunci cand achizitionezi un imobil in scop de investitie, trebuie sa fii rational. Nu trebuie sa permiți emoțiilor sa te controleze.
Un investitor in imobiliare se uita doar pe cifre. Nu pune pret pe elementele de nivel inferior. Adică pe faptul ca locuinta este mobilata sau nu. Sau pe faptul ca exista utilitati sau nu.
De ce spun acest lucru?
Pai nu are importanta daca este mobilata sau nu. Si nu are importanta daca este utilata sau nu, atat timp cat tu castigi la pret.
Daca costul pentru mobilare a imobilului sau costul pentru racordarea la utilitati se regaseste in reducerea pretului de achizitie, inseamna ca esti pe drumul cel bun.
Sfatul nr 2.
Trebuie sa cunosti randamentul investitiei.
Este vorba despre ROI (return on investment).
Rentabilitatea investitiei este un indicator de performanță foarte bun care te ajuta sa masori eficienta unei investitii.
Este cel mai important reper în momentul in care te gandesti în ce sa investesti. Sau daca vrei sa compari mai multe investitii intre ele.
Ca sa știi in ce sa investesti in primul rand trebuie sa cunosti rentabilitatea investitiei. Sa vezi daca merita sa investesti si daca te regasesti in acea investie.
Mai simplu spus, ROI te ajuta:
- Sa verifici daca investitia poate fi profitabila sau nu.
- Sa verifici daca investitia este pentru tine sau nu.
Adica ROI te ajuta sa vezi in cat timp iti recuperezi investitia si cati bani poti sa faci după. Si daca toleranta ta la risc iti permite sa iti aloci acea investitie.
Este important sa nu uiti ca un ROI mare vine la pachet cu un risc mare. Iar un ROI mic vine la pachet cu un risc mic.
Citeste – Cum calculezi randamentul pentru o investitie imobiliara..
Sfatul nr 3.
Sa nu investesti mai multi bani decat poti sa pierzi.
Iar acest lucru este valabil indiferent de tipul de investitie. Chiar dacă vorbim de imobiliare, actiuni la bursa, start-up-ri etc, niciodată nu trebuie să investesti mai mult decat poti sa pierzi.
Ideea este in felul urmator:
Nimeni nu cunoaste viitorul… astfel tu nu ai de unde sa stii ceea ce urmeaza sa se intample in viata ta, in plan personal, profesional etc.
Adica ai nevoie de bani pentru momentele imprevizibile, trebuie sa fii mereu pregatit cu un fond de urgenta. Ca sa fii linistit, sa nu iti dereglezi portofoliul.
Daca lichidezi investitia si te folosesti de bani pentru a-ti rezolva problemele, inseamna ca ai investit mai multi bani decat poti sa pierzi.
Daca pierzi toti banii pe care i-ai investit si esti „terminat”, adica nu mai ai cu ce sa traiesti, la fel, inseamna ca ai investit mai multi bani decat poti sa pierzi.
Sunt destul de explicit?
Sfatul nr 4.
Profitul il faci atunci cand cumperi, nu atunci cand vinzi.
Asta inseamna ca daca ai achizitionat un imobil cu un pret, iar peste o ora nu poti sa il vinzi mai scump, inseamna ca nu stii sa investesti in imobiliare.
Adica, nu esti cu nimic mai special comparativ cu oricare alt cumparator de locuinte din piata.
in fine, tot ce vreau sa spun e ca trebuie sa joci diferit. Adica sa cumperi imobile pentru care exista o paleta mai mica de clienti potentiali.
Ai doua variante aici:
- Imobilele executate silit.
- Imobilele neamenajate.
De ce aceste doua variante?
Pai in primul caz preturile sunt mult mai mici, comparativ cu media din piata. Iar in al doilea caz, ai un spatiu foarte mare de negociere.
Mai exact o sa poti sa aplici sfatul cu nr 6, despre care o sa vorbesc in randurile imediat urmatoare.
Si te rog, nu mai fă pe sfantul. Adica nu veni cu mila si chestii de genul. Nu ai tu nici o vina ca oamenii nu stiu sa isi gestioneze finantele.
Daca nu achizitionezi tu acele imobile executate de exemplu, o va face altcineva care este mult mai inspirat decat tine.
Uite aici un site care te poate ajuta in aceasta privinta – Executari imobile Romania.
Sfatul nr 5.
Fii foarte atent la zona, anul și calitatea constructie.
In general trebuie sa respecti aceasta ordine. Cel putin in momentul de fata, din experienta iti spun ca majoritatea clientilor chiriasi sau cumparatori, evalueaza imobilele in functie de aceste date.
De exemplu:
Mai repede inchiriezi un imobil vechi, langa metrou, decat un imobil nou la periferie.
Sau mai repede inchiriezi un imobil nou, dar cu o calitate a lucrarilor care lasa de dorit, decat un imobil vechi cu o calitate a lucrarilor mai buna.
Apropo, multi oameni nici macar nu stiu cum ar putea sa verifice acest lucru.
In fine, legat de aceste exemple, tot ceea ce ti-am spus mai sus se aplica inclusiv pentru clientii cumparatori. Atunci cand investesti in scop de castig de capital.
Sfatul nr 6.
Participa la cât mai multe vizionari și negociază la sânge.
Daca cumperi primul imobil pe care il vizionezi, e clar. Inseamna ca esti un foarte bun investitor. Inseamna ca te-ai nascut ca sa investesti in imobiliare.
Logic ca glumesc…
De fapt niciodata nu trebuie sa cumperi primul imobil pe care il vizionezi. Pentru ca s-ar putea sa fie si ultimul.
Stii ceva?
Un investitor in imobiliare are nevoie de exercitiu. Iar cel mai bun exercitiu este practica. Cu cat mai multe vizionari pentru tine, cu atat mai multe lectii pe care le acumulezi.
In acelasi timp, trebuie sa iti dezvolti abilitati de negociere. Bine, asta nu inseamna ca trebuie sa te duci la vizionare și sa vii cu o oferta de 10.000 de euro pentru un imobil de 50.000 de euro.
Daca faci acest lucru inseamna ca iti bati joc de vanzator. Iar ca investitor tu trebuie sa fii hotarat si serios, nu sa pierzi vremea cu oferte pe care nu ti le-ai face nici tie.
Nu in ultimul rand, adu-ti aminte ce iti spuneam mai sus, ca un spatiu mare de negociere il ai atunci cand vizionezi imobile neamenajate.
De ce?
Pentru ca nu ai concurenta…
Sfatul nr 7.
Vino cu o oferta potrivita pentru tine si apoi iesi din peisaj.
Ii spui vanzatorului pretul pe care esti dispus sa il oferi in schimbul imobilului. Iar apoi ii strangi mana si iti vezi de viata.
Nu te mai uiti inapoi. Oferte sunt si vor fi mereu, astfel ca tu nu poti sa stai intr-un singur imobil.
De multe ori, o sa vezi ca in cateva zile vanzatorul te suna si iti spune ca este de acord cu oferta ta. Mai ales daca chiar te-a interesat acel imobil.
Intr-o astfel de situatie, daca intre timp nu ai gasit un alt imobil, poti sa inchei deal-ul. Dar pastrezi oferta, nu vii cu un pret mai mic decat primul pret pe care i l-ai oferit.
Adica iti aloci principii de om sanatos financiar. Nu esti „hiena” si nu te porti ca la targ la Vitan.
Sfatul nr 8.
Dacă inchiriezi imobilul fii atent la managementul chiriasilor.
Pentru ca asta face diferenta intre cei care isi continua investitia si cei care o abandoneaza – managementul chiriasilor.
Stiu multi oameni care nu mai vor sa auda de investitii in imobiliare datorita chiriasilor, care i-au lasat fara mobila,
Si stiu multi oameni care isi bat joc de chiriasi, adica ii lasa fara tv de exemplu, dupa ce se muta in locuinta. Sau intra in locuinta cand acestia nu sunt acasa etc.
Asta inseamna ca adevarul este pe undeva la mijloc. Adica managementul chiriasilor tine mai mult de tine si de modul cum te comporti tu. Si bineinteles de conditiile contractuale.
Eu personal am o relatie foarte buna cu chiriasii mei. Dar sunt si foarte flexibil. Adica sunt momente cand sunt dispus sa pierd o anumita suma de bani, decat sa am un conflict cu un chirias.
Un articol foarte bun care te poate ajuta aici este acesta – Tot ce trebuie sa stie un incepator despre managementul chiriasilor.
Sfatul nr 9.
Cauta sa colaborezi cu un agent imobiliar și cu un broker de credite.
Ai nevoie sa tii legatura cu un agent imobiliar sau cu mai multi, ca sa ai acces la oportunitati.
Agentii imobiliari sunt in masura sa vina la tine cu apartamente foarte profitabile, crede-ma.
Tu prinzi un imobil la un pret foarte bun. Iar agentul castiga un comision generos pentru ca te ajuta pe tine cu un astfel de imobil.
Ce vreau sa spun mai exact esta ca atat timp cat incerci sa faci lucrurile de unul singur, cu atat mai greu o sa obtii rezultate.
Daca nu ai astfel de cunostinte, poti sa incepi cu unul dintre acesti agenti care iti sunt prezentati pe Imobiliare.ro – Agenti imobiliari Romania.
Acum, probabil ca o sa te intrebi:
De ce broker de credite?
Pai ca sa poti sa aplici și sfatul cu numărul 10. Care dupa mine, cred că este cel mai important sfat.
Sfatul nr 10.
Nu ai nevoie de bani ca sa investesti in imobiliare.
Este probabil cel mai important sfat pentru un începător. Dar in acelasi timp, este un sfat pe care nimeni nu îl oferă unui începător în imobiliare.
De ce?
Pentru ca este un sfat foarte greu de aplicat. Dar daca il stapanesti bine, poti sa obtii rezultate in cativa ani, cum nu obtin altii in toata viata lor.
Ideea e ca tu poti sa achizitionezi imobile folosindu-te de banii altor persoane sau de banii creditorilor. Este vorba despre OPM (other people’s money).
Te imprumuti, iti cumperi un apartament pe care il inchiriezi. Apoi cu banii din chirie iti stingi obligatiile financiare.
Iar după ce faci acest lucru, chiria iti ramane tie in portofel, atât timp cât vrei.
Ti-ai achitat datoria, doar ca imobilul iti genereaza venituri in continuare.
In fine, este important sa stii ca in cadrul acestui proces, fluxul de numerar intra in balanta cu datoria.
Cu cat datoria pe care ti-a generat-o imobilul este mai mare, cu atat fluxul de numerar este mai mic.
Si cu cat datoria pe care ti-a generat-o imobilul este mai mica, cu atat fluxul de numerar este mai mare.
Concluzie. Investitii imobiliare – top 10 sfaturi pentru incepatori
Ca sa ajungi la un portofoliu de 2 cifre in imobiliare trebuie sa te educi si sa ii urmaresti inde-aproape pe cei care sunt deja acolo unde vrei sa ajungi tu.
Incepi in primul rand cu partea teoretica. Citesti carti, participi la cursuri etc.
Apoi incepi sa pui in aplicare tot ceea ce inveti acolo. Daca nu te descurci poti sa colaborezi cu un mentor.
Ideea e ca experienta apare odata ce imbini teoria cu practica. Degeaba stii ce trebuie sa faci daca nu esti in stare sa pui in aplicare ceea ce stii ca trebuie sa faci.
In fine, pot fi multe lucruri pe care sa ti le spun legat de investitiile imobiliare. Investesc de peste 15 ani in Romania si ma gandesc ca ideile mele te pot ajuta la un moment dat.
De asta ma intereseaza sa imi spui cum ti se par aceste sfaturi…
Crezi ca mai sunt sfaturi pe care le pot adauga?
Te ajuta cu ceva aceste sfaturi?
Sau care este parerea ta legat de sfatul cu numarul 10? Stiu ca este foarte controversat, de asta te intreb…
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
Economist, antreprenor si investitor.
Descarca ebook GRATUIT –
Primul tau apartament pentru inchiriat – Ghid complet de la A la Z.
Servicii personalizate –
Consiliere financiara 1 la 1
Resurse premium –
Curs dezvoltare mindset – Rich mindset
Curs educatie financiara – Smart Finance
Curs investitii la Bursa – Actiuni individuale
Curs investitii imobiliare – Apartamente pentru inchiriat
Daca vrei sa vorbesti cu mine da-mi un email
contact@laurentiuungureanu.com
Lasa un comentariu mai jos si spune-mi care este parerea ta legat de sfaturile mele.
Foarte tare, chiar nu stiam de faza cu Mc Donalds. Inclusiv aceste 10 sfaturi care au venit la timp pentru mine. Iti multumesc pentu munca pe care o depui.
Faci o treaba foarte buna!
Un comentariu care ma motiveaza sa lucrez in continuare. Sunt foarte fericit ca efortul meu produce rezultate pentru tine Florin.
Bafta si spor la bani!