Laurentiu
Investitii imobiliare – top 10 sfaturi pentru incepatori.
Ma trezesc undeva după ora 6, imi fac rutina de dimineata iar apoi merg la birou.
Lucrez pentru dezvoltarea business-ului, îmi analizez investitiile, țin legatura cu partenerii, caut variante de inovație etc.
Ideea e ca îmi fac programul cum vreau eu, pentru ca sunt liber și independent.
Pot sa lucrez de unde vreau, când vreau, cum vreau, cu cine vreau etc.
Doar ca asta este un rezultat al unor acțiuni pe care le-am întreprins la un moment dat.
Care actiuni sunt intr-o opoziție totala cu ceea ce fac acum….
Mai exact, cand eram la inceput lucram unde vroiau altii, cand vroiau ei, cum, cu cine etc.
De ce?
Simplu…
Pentru ca desi investeam in imobiliare nu eram inca independent financiar, chiriile nu imi acopereau cheltuielile.
Astfel aveam nevoie de acel venit activ, ca sa ajung mai repede la destinatie.
Ideea e ca atunci cand esti dependent financiar trebuie „sa lucrezi de nebun”, nu din greu, ci de nebun.
Ai nevoie de toate tipurile de venituri, active pasive nu conteaza. Tot ce conteaza este sa ajungi mai repede la destinatie.
Dupa ce ajungi la destinatie poti sa lucrezi ca mine, unde vrei, cand vrei, cu cine, cum etc.
Insa, pana sa ajungi aici trebuie sa lucrezi cum este nevoie, nu cum vrei tu.
Intelegi?
Investitii imobiliare – top 10 sfaturi pentru incepatori.
Investitii imobiliare – top 10 sfaturi pentru incepatori.
Buuuun…
De ce am tinut sa iti transmit acest lucru?
Pentru ca in imobiliare este foarte important sa stii sa fii incepator.
Sunt multi investitori care vor sa investeasca in imobiliare, care se gandesc sa achizitioneze o proprietate.
Doar ca ei vor sa aiba parte pe loc de aceleasi beneficii pe care le are un investitor cu 20 de unitati in portofoliu.
Eu le spun ca poti sa investesti in imobiliare chiar daca nu ai bani. O faci cu ajutorul datoriilor, finantarilor, OPM etc.
Iar ei imi spun ca dureaza, ca ipotecarele sunt pe 30 de ani, ca ce fac pana atunci, cum imi mai cumpar alt imobil…
Pai cine a spus ca trebuie sa stai degeaba in tot acest timp?
Munca tata…
Nu mai cauta sa stai degeaba cand esti tanar, pentru ca vei ajunge sa muncesti din greu cand esti batran.
In fine…
Cel mai important pentru tine este sa pleci la drum cu acele sfaturi potrivite pentru tine…
Despre ce sfaturi este vorba?
Pai uite 10 dintre ele…
Sfatul nr 1.
Privește imobilul ca pe o investitie, nu ca pe o locuinta.
Daca achizitionezi un imobil o faci pentru ca vine cu un randament bun, nu pentru ca iti place tie cum arata acel imobil.
Tot ce vreau sa spun e ca in investitii imobiliare trebuie sa fii rational. Nu ai voie sa permiti emoțiilor sa preia controlul.
Un investitor in imobiliare se uita doar pe cifre, nu pune pret pe elementele de nivel inferior.
Adica, nu pune pret pe –
Faptul ca locuinta este mobilata sau nu…
Sau pe faptul ca exista utilitati sau nu…
De ce spun acest lucru?
Pai nu are importanta daca locuinta este mobilata sau nu. ori daca este utilata sau nu, atat timp cat castigi la pret.
Pe tine te intereseaza ca acel cost de mobilare sau utilare sa se regaseasca in reducerea pretului de achizitie.
Intelegi?
Sfatul nr 2.
Trebuie sa cunosti randamentul investitiei.
Este vorba despre ROI (return on investment).
Rentabilitatea investitiei este un indicator de performanță care te ajuta sa masori eficienta unei investitii.
Este cel mai important reper în momentul in care te gandesti în ce sa investesti, sau daca vrei sa compari mai multe investitii intre ele.
Mai simplu spus, ROI te ajuta –
- Sa verifici daca investitia este pentru tine sau nu.
- Sa verifici daca investitia poate fi profitabila sau nu.
In primul caz te intereseaza toleranta ta la risc, pentru ca apoi sa iti alegi instrumentul in functie de aceasta toleranta.
Iar in al doilea caz te intereseaza in cat timp iti recuperezi investitia si cati bani poti sa faci dupa.
Aaaaa….
Ce mai este important aici?
Sa nu uiti ca un ROI mare vine la pachet cu un risc mare iar un ROI mic vine la pachet cu un risc mic.
Apropo…
Descopera aici cum sa calculezi randamentul unei investiti imobiliare, formula, exemple, tot..
Cum calculezi randamentul pentru o investitie imobiliara..
Sfatul nr 3.
Nu investi mai multi bani decat poti sa pierzi.
Important acum….
Vreau sa stii ca acest lucru este valabil indiferent de tipul de investitie.
Chiar dacă vorbim de imobiliare, actiuni la bursa etc, niciodată nu trebuie să investesti mai mult decat poti sa pierzi.
Ideea este in felul urmator –
Nimeni nu cunoaste viitorul… astfel tu nu ai de unde sa stii ceea ce urmeaza sa se intample cu viata ta, in plan personal, profesional etc.
Asta inseamna ca ai nevoie de bani pentru momentele imprevizibile, trebuie sa fii mereu pregatit cu un fond de urgenta.
Cand te lovesti de probleme, apelezi la acest fond, nu lichidezi investitia…
In schimb, daca nu exista acest fond de urgenta si nu ai bani in momentele de dezechilibru…
Ce se intampla?
Exact, o sa lichidezi investitia.
Asta inseamna ca de fapt ai investit mai multi bani decat iti permiti sa pierzi.
Spune-mi daca intelegi?
Sfatul nr 4.
Profitul il faci cand cumperi, nu cand vinzi.
Daca cumperi un imobil si nu poti sa il vinzi peste o ora mai scump, inseamna ca ai o problema…
Nu prea stii sa investesti in imobiliare!
Adica, nu esti cu nimic mai special comparativ cu oricare alt cumparator de locuinte din piata.
Acum…
Ca sa cumperi imobile pe care le poti vinde peste o ora mai scump, trebuie sa joci diferit.
Mai exact, trebuie sa cumperi acele imobile pentru care exista o paleta mica de clienti.
Ai doua variante aici –
- Imobilele executate silit.
- Imobilele neamenajate.
O alta varianta ar mai fi imobilele cu datorii, si acolo exista un spatiu mare de negociere.
Dar ideea este ca tu trebuie sa joci diferit, sa alegi imobile ca un investitor.
Daca le cumperi doar pe alea noi, frumoase, amenajate… spune-mi si mie unde este diferenta?
Nu toata lumea le cumpara asa?
Apropo…
Sfatul nr 5.
Fii atent la zona, anul și calitatea constructie.
In general trebuie sa respecti aceasta ordine, cel putin in momentul de fata.
Din experienta iti spun ca majoritatea chiriasilor evalueaza imobilele in functie de aceste date.
De exemplu –
Mai repede inchiriezi un imobil vechi langa metrou, decat un imobil nou la periferie.
Sau mai repede inchiriezi un imobil nou construit slab, decat un imobil vechi cu o calitate buna a lucrarii
Apropo…
Daca ma intrebi pe mine, sunt multi oameni care nici macar nu stiu cum sa verifice acest lucru.
In fine…
Un alt aspect important este sa pastrezi aceasta ordine inclusiv atunci cand faci flipping.
De ce?
Pentru ca majoritatea celor care vor cumpara imobile de la tine sunt locatari.
Sfatul nr 6.
Participa la cât mai multe vizionari.
Daca cumperi primul imobil pe care il vizionezi, e clar. Inseamna ca esti un foarte bun investitor.
Mai exact…
Inseamna ca te-ai nascut ca sa investesti in imobiliare.
Logic ca glumesc…
De fapt niciodata nu trebuie sa cumperi primul imobil pe care il vizionezi. Pentru ca s-ar putea sa fie ultimul.
Stii ceva?
Un investitor in imobiliare are nevoie de exercitiu. Iar cel mai bun exercitiu este practica.
Cu cat mai multe vizionari pentru tine, cu atat mai multe lectii pe care le acumulezi.
In acelasi timp, trebuie sa iti dezvolti abilitatile de negociere, de persuasiune…
Ai nevoie de ele ca sa obtii cele mai mici preturi de achizitie.
Apropo…
Uite aici un articol care o sa te ajute foarte mult –
Ce faci la vizionare – Perspectiva investitorului in imobiliare
Sfatul nr 7.
Vino cu o oferta si iesi din peisaj.
In primul rand tu trebuie sa ai un buget de achizitie.
In functie de acel buget si de imobilul pe care il vizionezi, ii faci o oferta vanzatorului.
Important este ca imediat dupa ce i-ai facut oferta sa iti vezi de viata.
Da…
Ii arati vanzatorului ca iti doresti imobilu, ii spui ca vrei sa il cumperi etc.
Doar ca astea sunt puterile tale, astia sunt banii pe care ii ai, asta e oferta pe care i-o faci.
Ce stiu sigur este ca se pot intampla 2 lucruri –
Unu –
Vanzatorul o sa vinda imobilul altcuiva.
Doi
Vanzatorul te poate suna sa iti spuna ca accepata oferta ta.
Doar ca ce este cel mai important aici?
Faptul ca tu ai un buget, lucrezi pe cifre, iti cunosti puterea, stii cat esti dispus sa oferi.
Pentru ca tu esti investitor tata, nu poti sa cumperi asa orice imobil.
Unde mai pui faptul ca sunt multi proprietari care cer preturi derizorii pentru imobilele pe care le vand.
Sfatul nr 8.
Daca inchiriezi dezvolta-ti un management eficient al chiriasilor.
Asta face diferenta intre cei care vor ajunge independenti financiar si care vor abandona –
Managementul chiriasilor.
Nu stiu cum vezi tu lucrurile aici, dar eu cunosc foarte multi oameni care nu mai vor sa auda de investitii imobiliare.
De ce?
Pentru ca au trecut prin tot felul de situatii penibile cu chiriasii lor, s-au certat, nu s-au inteles la bani etc.
In acelasi timp…
Trebuie sa recunosc ca sunt si multi investitori care isi bat joc de chiriasii lor.
Adica ii lasa fara tv dupa ce se muta in imobil sau intra in locuinta cand acestia nu sunt acasa etc.
Asta inseamna ca adevarul este undeva pe la mijloc…
Adica managementul chiriasilor tine mai mult de tine si de modul in care te comporti tu ca investitor.
Eu personal am o relatie foarte buna cu chiriasii mei, dar sunt foarte flexibil.
Adica prefer sa pierd o suma infima de bani, decat sa intru in conflicte care nu isi au rostul.
Apropo…
Uite aici un articol care te poate ajuta pe aceasta speta – Tot ce trebuie sa stie un incepator despre managementul chiriasilor.
Sfatul nr 9.
Colaboreaza cu un agent imobiliar și cu un broker de credite.
In primul rand iti recomand sa tii legatura cu un agent imobiliar.
De ce?
Ca sa ai acces la oportunitati de asta.
Gandeste-te ca omul asta face de dimineata pana seara, doar imobiliare.
Bine, cand esti la o unitate nu ai nevoie de un agent, poti sa lucrezi singur…
Insa, odata ce ajungi la mai multe unitati, ai nevoie neaparat de un agent imobiliar langa tine.
Aaaaa…
Nu cunosti pe nimeni care te-ar putea ajuta?
Ii poti contacta pe cei prezenti in cadrul portalului Imobiliare.ro – Agenti imobiliari Romania.
Acum…
Pe langa agentul imobiliar ai nevoie si de un broker de credite.
De ce?
Pai ca sa poti aplica urmatorul sfat al meu…
Mai exact sfatul cu numărul 10, care este probabil cel mai important sfat posibil…
Sfatul nr 10.
Nu ai nevoie de bani ca sa investesti in imobiliare.
Exista aceasta convingere gresita a celor care sunt la inceput de drum…
„Dom’le ai nevoie de bani ca sa investesti in imobiliare.”
„Nu oricine poate sa investeasca in imobiliare.”
Sau cea mai frumoasa dintre toate –
„O sa strang bani si dupa aia o sa investesc”
Cel mai important lucru pe care trebuie sa il intelegi tu –
Poti investi in imobiliare chiar daca venitul tau activ este mic.
Poti alege REIT-urile de exemplu sau ETFs cu expunere pe imobiliare.
Insa, cea mai inteligenta varianta este sa te finantezi.
Vei obtine rezultate in cativa ani cum nu obtin altii in toata viata lor.
Ideea e ca tu poti sa achizitionezi apartamente folosindu-te de banii altor persoane sau de banii creditorilor.
Te imprumuti, cumperi apartamentul pe care ti-l doresti iar apoi il inchiriezi.
Ce conteaza aici este ca acea chirie sa iti acopere rata la banca, da?
Deci mare atentie…
Pentru ca exista o coarda sensibila, te poti duce la vale daca nu stii ce faci.
In fine…
Important aici este sa stii ca fluxul de numerar intra in balanta cu datoria.
Cu cat datoria pe care ti-a generat-o imobilul este mai mare, cu atat fluxul de numerar este mai mic.
Iar cu cat datoria pe care ti-a generat-o imobilul este mai mica, cu atat fluxul de numerar este mai mare.
Intelegi?
Concluzie. Investitii imobiliare – top 10 sfaturi pentru incepatori
Pe final…
Ce mai vreau sa stii tu este ca daca iti doresti sa ajungi la un portofoliu de 2 cifre in imobiliare…
Trebuie sa ii urmaresti neaparat pe cei mai buni din domeniu.
In primul rand trebuie sa incepi cu partea teoretica, sa le citesti cartile, sa le urmaresti cursurile etc.
De exemplu…
La noi pe site gasesti un curs axat strict pe investitia in apartamente pentru inchiriat.
Ai link-ul mai jos –
Curs de investitii in imobiliarele din Romania – Apartamente pentru inchiriat.
Apoi trebuie sa pui in aplicare tot ceea ce descoperi, tot ceea ce inveti.
Daca nu te descurci poti sa colaborezi cu un mentor, sau sa te dai pe langa un investitor pe care il cunosti…
Ideea e ca experienta apare atunci cand imbini teoria cu practica…
Degeaba stii tu ce trebuie sa faci daca nu esti in stare sa pui in aplicare ceea ce stii ca trebuie sa faci.
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
