Investitii imobiliare – tot ce trebuie sa stii despre inchirierea unui imobil.
Imobiliarele reprezinta o piață care poate sa iti aduca foarte multi bani pe termen lung, daca esti inteligent financiar.
De ce spun acest lucru?
Pai uita-te cu atentie in lume și o sa observi ca, piata imobiliara prezintă o cerere mult peste așteptări.
Adica, oferta nu reușește să tine pasul cu cererea. Imobilele vechi incep sa isi arate slabiciunile. Intra in joc sustenabilitatea. Si multe altele…
Acum, indiferent de oportunitatile pe care ti le poate oferi aceasta piata, investițiile imobiliare nu sunt atat de ușor de realizat.
Deși este o investiție simpla per ansamblu, ea se poate transforma intr-o investitie greu de realizat. Mai ales pentru acei investitori care nu inteleg procesul cap-coadă.
Asta este motivul pentru care in cadrul acestui material vreau sa îți ofer cateva sfaturi. De care sa tii cont mai ales atunci cand cumperi imobile cu scopul de a le închiria pe termen lung.
Vreau sa iti arat in cât timp iti recuperezi investiția. Care sunt avantajele si care sunt dezavantajele unei astfel de investitii.
Si bineinteles, care sunt riscurile la care te expui.
Deci, sa purcedem…
Cateva cuvinte importante de inceput.
Investiția imobiliara reprezinta achizitia unei proprietăți rezidentiale, comerciale, industriale sau office, in scopul închirierii, odată…
Sau doi, pentru a-i creste valoarea prin reconditionare, in scopul revanzarii acesteia.
Asta înseamnă că sunt două moduri prin care poti sa generezi bani. Este vorba despre
Flux de numerar.
Castig de capital.
Faci bani prin flux de numerar in momentul in care achizitionezi o proprietate și o oferi spre închiriere.
Faci bani prin castig de capital in momentul in care achizitionezi o proprietate, o îmbunătățești și o revinzi ulterior, la un pret mai bun.
Drepturile și responsabilitatile tale ca investitor in imobile pe care le inchiriezi.
Înainte de toate nu trebuie sa faci confuzie între investitorul în imobiliare si dezvoltatorul imobiliar. Pentru ca sunt 2 chestiuni total diferite.
Investitorul imobiliar cumpara imobile pentru a le închiria sau pentru a le revinde mai scump, in scop de rentabilitate.
Iar dezvoltatorul imobiliar construiește imobilele. Pentru a le vinde mai departe, în scop de profit.
Acum, ținând cont de drepturile și de responsabilitatile tale ca investitor în imobile, lucrurile se prezintă în felul urmator:
- Ca proprietar, esti obligat sa te ocupi de plata ipotecii, daca aceasta a fost achiziționată cu sprijinul unui credit ipotecar.
- Si esti obligat sa te ocupi de plata taxelor si impozitelor. Si bineinteles a utilităților în momentul in care imobilul nu produce valoare, adică nu exista chiriași.
Iar ca beneficii avem chiria pe care o incasezi lunar, care oricum tine pasul cu inflatia si creste in timp.
Si mai avem aprecierea in valoare a activului. Care se desfășoară gradual și care iti influențează averea neta în mod pozitiv.
Care sunt criteriile după care trebuie sa te ghidezi când investesti in imobiliare.
In primul rand nu trebuie să te porti ca si cum ti-ai cumpara propria locuinta.
Asta inseamna ca trebuie sa ai in vedere ce vrea clientul de la tine. Trebuie sa tii cont de nevoile lui, pentru ca el iti baga banii in buzunar.
Iar cei mai importanți factori dupa care se ghidează clientul in momentul de fata sunt:
- Zona,
- Utilitatile,
- Anul constructiei,
Neaparat in aceasta ordine!
Cele mai atractive zone sunt cele din centru, cele din jurul clădirilor de birouri si cele din jurul mijloacelor de transport în comun.
Ca si utilități, cu cat sunt mai multe cu atat mai bine pentru tine. Apa, gaz, electricitate, căldură, aer condiționat, toată gama.
Iar ca si vârstă a imobilului, cu cat este mai nou cu atat mai bine pentru tine. Insă, ai grija la calitatea lucrării.
Este mai bine sa investesti intr-un imobil mai vechi cu o calitate mai bună a lucrărilor, decât intr-un imobil nou, dar cu pereții din rigips.
Ideea e ca toate aceste facilități fac diferenta pe piata. Cu cat stai mai bine la acest capitol, cu atat imobilul va sta mai mult timp ocupat de chiriași.
Care categorie de imobile este cea mai rentabilă.
Dacă ne axam pe partea de rezidențial, garsonierele ocupa locul fruntaș.
Sunt cele mai rentabile, daca luam in calcul raportul pret de achiziție vs chirie.
O garsoniera poate sa valoreze chiar și jumătate din valoarea unui apartament cu două camere. Însă, la închiriere pretul este cu vreo 20% pana la 30% mai mic.
La o garsonieră iti scoti banii pe care i-ai investit in maxim 10 ani. Sau mai bine, depinde foarte mult de capacitățile tale de negociere.
De exemplu, eu cand am inceput sa investesc in imobiliare am obținut ROI-uri si de 15% pe garsoniere. Asta înseamnă că în maxim 7 ani mi-am scos investiția.
La fel și pe partea de apartamente. Stiu ca la un moment dat am obținut un pret foarte bun de achiziție pentru un apartament de 3 camere.
Datorita acelui pret m-am ales cu un randament de 10%. Asta in condițiile în care apartamentul era foarte bine pus la punct.
Citeste – Ghid de investitii imobiliare – tot ce trebuie sa stie un investitor incepator in imobiliare.
Investitii imobiliare – tot ce trebuie sa stii despre inchirierea unui imobil.
O sa le iau pe rand, o sa vorbim despre:
- Garsoniere, apartamente.
- Case, vile.
- Terenuri, depozite, spații comerciale..
Am câteva lucruri sa iti spun pentru fiecare tip de investitie în parte. Sunt lucruri care cred eu ca te pot ajuta la un moment dat.
Apropo ai observat ca in general nu prea vorbesc despre preturile imobilelor. Nu o fac pentru ca in Romania ai date de la cele doua site-uri de prestigiu, imobiliare.ro si anuntul.ro:
Gasesti graficul live aici – Evolutie Indice pret Imobiliare.ro
Gasesti toate datele aici – Statistici imobiliare Anuntul.ro.
Asa ca, hai sa vorbim despre lucrurile cu adevarat importante:
Investiția in garsoniere, apartamente.
Apartamentele cu 2 camere au cea mai buna rata de ocupare. Inclusiv cei mai mari dezvoltatori se concentrează foarte mult pe construcția de apartamente cu 2 camere.
Dacă vrei să investesti in apartamente cu 2 camere, banii tii scoti in general in 10 sau maxim 15 ani in cazul imobilelor noi.
Pierzi mai mult timp până recuperezi investiția. Dar castigi mai multi bani pe termen scurt deoarece chiria este un pic mai mare.
Toate aceste lucruri depind foarte mult de tiparul tau investițional si de strategia pe care o adopți.
În cazul apartamentelor cu 3 camere sau mai mult, lucrurile se schimba. Sunt imobile care se închiriază mult mai greu.
Doar ca odată închiriate, acestea iti ofera o stabilitate mult mai mare din punct de vedere al chiriasilor. Decat in cazul garsonierelor sau al apartamentelor cu 2 camere.
Apartamentele cu 3 camere sau mai mult sunt căutate în general de familiile cu copii. Iar rata de ocupare ajunge până la 5 ani.
În schimb, in cazul garsonierelor sau al apartamentelor cu 2 camere rata de ocupare ajunge în medie undeva pana pe la 2 ani.
In fine, uite aici o analiza a celor de la Blitz, pentru mai multe detalii – Garsoniere vs Apartamente.
Investiția în case, vile, imobile care prezintă o curte.
Este cea mai costisitoare investitie, daca vrei sa investesti in scop de flux de numerar. Si prezintă cea mai mică cerere de pe piata.
Însă, această investitie iti ofera cea mai mare stabilitate. Pentru ca, in general, cei care închiriază un astfel de imobil sunt chiriasi de calitate.
Sunt oameni serioși care iti vor întreține imobilul. Si isi vor asuma responsabilitatea pentru acest lucru.
Casele sunt căutate în general de familii numeroase sau de intrapenori, care pot sa stea foarte mult timp acolo.
Iti recomand sa intri in aceasta investitie abia dupa ce ai cateva garsoniere sau apartamente în portofoliu.
Nu începe din prima cu o astfel de investitie. Pentru ca implica un buget mult mai mare. Plus ca se inchiriaza foarte greu.
Investiția în terenuri, depozite si spații comerciale.
Aici o sa te lovesti in principal de persoane juridice. Ma refer aici la societăți comerciale care prezintă o activitate de baza in economie.
Chiar daca vorbim despre un spațiu comercial de la parterul unui bloc sau chiar daca vorbim despre o hală de la periferia orașului, lucrurile se prezintă cam la fel.
Clienții tai vor fi în principal cei care își desfășoară activitatea în domeniul comercial, industrial, transporturi etc.
Aceasta investitie este mult mai greu de realizat, dar si beneficiile din punct de vedere financiar sunt printre cele mai mari.
Odată ce inchiriezi un astfel de imobil, fluxul de numerar este foarte mare. Poti ajunge chiar și la zeci de mii de euro de pe urma unui singur imobil.
Bineinteles depinde foarte mult de numărul de metri pătrați și de zona in care este amplasat imobilul.
Dar, indiferent de situație, odată ce ai întrat intr-o astfel de investitie, fii sigur ca o sa incasezi foarte multi bani.
Sunt zeci de motive pentru care merita sa investesti in imobiliare. Vezi 5 dintre aceste motive,
Cateva aspecte la fel de importante
Primul aspect:
Pretul de achiziție determina randamentul pe care ti-l poate oferi un imobil.
Asta inseamna ca un apartament mai scump prezintă o chirie mult mai mare. Si un apartament mai ieftin prezintă o chirie mult mai mica.
Al doilea aspect:
Cu cat chiria este mai mare cu atat mai greu o sa inchiriezi imobilul.
Sunt foarte multi oameni care castiga sub salariul mediu pe economie. Dar sunt foarte putini oameni care castiga peste.
Al treilea aspect
Este mult mai rentabil sa inchiriezi două garsoniere decat un apartament cu două camere.
La fel, este mult mai rentabil sa inchiriezi doua apartamente de 2 camere decat un apartament de 4 camere.
Si asa mai departe…
Al patrulea aspect:
Ai grija la costurile adiționale, impozite, taxe, reparatii, intretinere si reamenajare. Multe dintre acestea sunt în sarcina ta.
Si tine cont de zona imobilului, utilitatile acestuia si anul constructiei. Trebuie sa respecti neaparat aceasta ordine.
Nu uita de managementul chiriasilor.
Important pentru tine este sa nu uiti de managementul chiriasilor. Un aspect foarte interesant, unde majoritatea investitorilor se blochează.
Ba chiar sunt foarte multi investitori novice, care ies de pe aceasta piata, datorita experientelor neplăcute pe care le au cu chiriașii.
Da, relația pe care o ai cu chiriașii tai este foarte importanta. Însă, acest aspect tine foarte mult de tine si de tiparul tau comportamental.
Niciodata nu o sa ai probleme cu chiriașii daca esti în control emotional. Daca iti cunosti drepturile și obligațiile, daca ai contracte ferme semnate…
Nu vorbesc aici de excepții. Poti sa dai peste tot felul de nebuni. Însă, trebuie sa te obișnuiești ca orice activitate pe care o desfasori pe plan financiar prezintă un anumit risc, mai mare, mai mic depinde…
In fine, ideea e ca fără un management inteligent al chiriasilor, investiția în imobiliare nu o sa te duca foarte departe.
Un articol foarte bun care te poate ajuta aici este acesta – Tot ce trebuie sa stie un investitor incepator in imobiliare despre managementul chiriasilor.
Concluzie. Investitii imobiliare – tot ce trebuie sa stii despre inchirierea unui imobil.
Ideea acestui material este una destul de simpla:
Educatia investitionala este cea care te ajuta sa faci bani cand toti ceilalti pierd.
Tot ce vreau sa spun este ca multi proprietari de imobile din Romania nu stiu sa isi valorifice proprietatea.
Unde mai pui faptul ca multi dintre ei tin proprietatile goale, doar ca sa nu le strice chiriasul apartamentul.
iti dai seama cati bani pierd acesti oameni?
Si asta doar datorita faptului ca nu se educa financiar.
De asta spun:
Inainte sa investesti in imobiliare, ocupa-te putin si de partea de educatie. Bine, tu deja faci acest lucru, dar vorbesc la modul general.
Conteaza sa mai citesti si o carte, sa mai parcurgi si un curs online, sa stai pe langa specialisti etc.
Baftă si spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
Economist, antreprenor si investitor.
Descarca ebook GRATUIT –
Primul tau apartament pentru inchiriat – Ghid complet de la A la Z.
Servicii personalizate –
Consiliere financiara 1 la 1
Resurse premium –
Curs dezvoltare mindset – Rich mindset
Curs educatie financiara – Smart Finance
Curs investitii la Bursa – Actiuni individuale
Curs investitii imobiliare – Apartamente pentru inchiriat
Daca vrei sa vorbesti cu mine da-mi un email
contact@laurentiuungureanu.com
Lasa un comentariu mai jos si spune-mi care este parerea ta legat de sfaturile mele.
