Meniu Închide

Investitii imobiliare: tot ce trebuie sa stii despre INCHIRIEREA UNUI IMOBIL

Investitii imobiliare tot ce trebuie sa stii despre inchirierea unui imobil

Investitii imobiliare: tot ce trebuie sa stii despre inchirierea unui imobil.

Imobiliarele reprezinta o piață care poate sa iti aduca foarte multi bani pe termen lung, daca esti inteligent financiar.

De ce spun acest lucru?

Pai uita-te cu atentie in lume și o sa observi ca, piata imobiliara prezintă o cerere mult peste așteptări.

Adica, oferta nu reușește să tine pasul cu cererea. Imobilele vechi incep sa isi arate slabiciunile. Intra in joc sustenabilitatea. Si multe altele…

Acum, indiferent de oportunitatile pe care le poate genera aceasta piata, investițiile imobiliare nu sunt atat de ușor de realizat.

Deși este o investiție simpla per ansamblu, ea se poate transforma intr-o investitie greu de realizat. Mai ales pentru acei investitori care nu înțeleg esența activității pe care o desfășoară.

Multi investitori ajung să își piardă concentrarea și ajung să ia decizii neinspirate. Care în timp se dovedesc a fi „daunatoare” din punct de vedere financiar.

Din acest motiv, in cadrul acestui material vreau sa îți ofer anumite sfaturi de care trebuie sa fii constient. Mai ales atunci cand cumperi imobile cu scopul de a le închiria pe termen lung.

Vreau sa iti arat in cât timp iti recuperezi investiția. Care sunt avantajele si care sunt dezavantajele unei astfel de investitii. Si bineinteles, care sunt riscurile la care te expui.

Deci, sa purcedem…

Ce inseamna sa investesti in imobiliare.

Investiția imobiliara reprezinta achizitia unei proprietăți rezidentiale, comerciale, industriale sau office, in scopul închirierii, odată…

Sau doi, pentru a-i creste valoarea prin reconditionare, in scopul revanzarii acesteia.

Asta înseamnă că sunt două moduri prin care poti sa generezi bani. Este vorba despre

Flux de numerar.
Castig de capital.

Cele 7 reguli de baza in finante personale ads

Faci bani prin flux de numerar in momentul in care achizitionezi o proprietate și o oferi spre închiriere.

Faci bani prin castig de capital in momentul in care achizitionezi o proprietate, o îmbunătățești și o revinzi ulterior, la un pret mai bun.

Despre aceste doua metode de investitie, am discutat mult mai in amanunt intr-un alt articol de pe site. Citeste-l pentru mai multe detalii.

Beneficiile și responsabilitatile tale ca investitor in imobile pe care le inchiriezi.

Înainte de toate nu trebuie sa faci confuzie între investitorul în imobiliare si dezvoltatorul imobiliar. Pentru ca sunt 2 chestiuni total diferite.

Investitorul imobiliar cumpara imobile pentru a le închiria sau pentru a le vinde mai scump, in scop de rentabilitate.

Iar dezvoltatorul imobiliar construiește imobilele. Pentru a le vinde mai departe, în scop de profit.

Acum, ținând cont de drepturile și de responsabilitatile tale ca investitor în imobile, lucrurile se prezintă în felul urmator:

Ca proprietar, esti obligat sa te ocupi de plata ipotecii, daca aceasta a fost achiziționată cu sprijinul unui credit ipotecar.

Si esti obligat sa te ocupi de plata taxelor si impozitelor. Si bineinteles a utilităților în momentul in care imobilul nu produce valoare, adică nu exista chiriași.

Iar ca beneficii avem chiria pe care o incasezi lunar, care oricum tine pasul cu inflatia si creste in timp.

Si mai avem aprecierea in valoare a activului. Care se desfășoară gradual și care iti influențează averea neta în mod pozitiv.

Care sunt criteriile după care trebuie sa te ghidezi când investesti in imobiliare.

Sunt mai multe criterii de care trebuie sa tii cont. In primul rand nu trebuie să te porti ca si cum ti-ai cumpara propria locuinta.

Asta inseamna ca trebuie sa ai in vedere publicul țintă și care sunt potențialii clienti. Trebuie sa tii cont de nevoile acestora.

Iar cei mai importanți factori dupa care se ghidează clientul in momentul de fata sunt zona, utilitățile si anul constructiei. Neaparat in aceasta ordine.

Cele mai atractive zone sunt cele din centru, cele din jurul clădirilor de birouri si cele din jurul mijloacelor de transport în comun.

Ca si utilități, cu cat sunt mai multe cu atat mai bine pentru tine. Apa, gaz, electricitate, căldură, aer condiționat, toată gama.

Iar ca si vârstă a imobilului, cu cat este mai nou cu atat mai bine pentru tine. Insă, ai grija la calitatea lucrării.

Este mai bine sa iti cumperi un imobil mai vechi cu o calitate mai bună a lucrărilor, decât un imobil nou, dar cu pereții din rigips.

Astfel de facilități fac diferenta pe piata. Cu cat stai mai bine la acest capitol, cu atat imobilul va sta mai mult timp ocupat de chiriași.

Care categorie de imobile este cea mai rentabilă.

Dacă ne axam pe partea de rezidențial, garsonierele ocupa locul fruntaș.

Sunt cele mai rentabile, daca luam in calcul raportul pret de achiziție vs chirie.

O garsoniera poate sa valoreze chiar și jumătate din valoarea unui apartament cu două camere. Însă, la închiriere pretul este cu vreo 20% pana la 30% mai mic.

La o garsonieră iti scoti banii pe care i-ai investit in maxim 10 ani. Sau mai bine, depinde foarte mult de capacitățile tale de negociere.

De exemplu, eu cand am inceput sa investesc in imobiliare am obținut ROI-uri si de 15% pe garsoniere. Asta înseamnă că în maxim 7 ani mi-am scos investiția.

La fel și pe partea de apartamente. Stiu ca la un moment dat am obținut un pret foarte bun de achiziție pentru un apartament de 3 camere.

Datorita acelui pret m-am ales cu un randament de 12%. Asta in condițiile în care apartamentul era foarte bine pus la punct.

Este important sa stii ca poți sa investesti in imobiliare chiar daca nu ai bani. Cum poti sa faci acest lucru, am discutat separat intr-un alt articol de pe site.

Investitii imobiliare: tot ce trebuie sa stii despre inchirierea unui imobil.

O sa le iau pe rand…

O sa vorbim despre:

  • Garsoniere, apartamente.
  • Case, vile.
  • Terenuri, depozite, spații comerciale..

Am câteva lucruri sa iti spun pentru fiecare tip de investitie în parte.

Sunt lucruri care cred eu ca te pot ajuta la un moment dat.

Hai sa vedem despre ce este vorba:

Investiția in garsoniere, apartamente.

Apartamentele cu 2 camere au cea mai buna rata de ocupare. Inclusiv cei mai mari dezvoltatori se concentrează foarte mult pe construcția de apartamente cu 2 camere.

Dacă vrei să investesti in apartamente cu 2 camere, banii tii scoti in general in 10 sau maxim 15 ani.

Pierzi mai mult timp până recuperezi investiția. Dar castigi mai multi bani pe termen lung deoarece chiria este un pic mai mare.

Toate aceste lucruri depind foarte mult de tiparul tau investițional si de strategia pe care o adopți.

În cazul apartamentelor cu 3 camere sau mai mult, lucrurile se schimba. Deoarece aceste imobile se închiriază mult mai greu.

Dar in acelasi timp odată închiriate, acestea iti ofera o stabilitate mult mai mare din punct de vedere al chiriasilor. Decat in cazul garsonierelor sau al apartamentelor cu 2 camere.

Apartamentele cu 3 camere sau mai mult sunt căutate în general de familiile cu copii. Iar rata de ocupare ajunge până la 5 ani.

În schimb, in cazul garsonierelor sau al apartamentelor cu 2 camere rata de ocupare ajunge în medie undeva pana pe la 2 ani.

Investiția în case, vile, imobile care prezintă o curte.

Este cea mai costisitoare investitie, daca vrei sa investesti in scop de flux de numerar. Si prezintă cea mai mică cerere de pe piata.

Însă, această investitie iti ofera cea mai mare stabilitate. Pentru ca, in general, cei care închiriază un astfel de imobil sunt chiriasi de calitate.

Sunt oameni serioși care iti vor întreține imobilul. Si isi vor asuma responsabilitatea pentru acest lucru.

Casele sunt căutate în general de familii numeroase, care pot sa stea chiar și o viață întreagă in acel imobil.

Iti recomand sa intri in aceasta investitie abia dupa ce ai cateva garsoniere sau apartamente în portofoliu.

Nu începe din prima cu o astfel de investitie. Pentru ca implica un buget mult mai mare. Si este foarte important ca la început să ai bani „sa te desfasori”.

Tu stii cum sa treci cu bine peste un esec de ordin financiar? Am vorbit pe larg despre acest subiect intr-un alt material de pe site. Citeste si vezi despre ce este vorba.

Investiția în terenuri, depozite si spații comerciale.

Aici o sa te lovesti in principal de persoane juridice. De societăți comerciale care prezintă o activitate de baza in economie.

Chiar daca vorbim despre un spațiu comercial de la parterul unui bloc sau chiar daca vorbim despre o hală de la periferia orașului, lucrurile se prezintă cam la fel.

Clienții tai vor fi în principal cei care își desfășoară activitatea în domeniul comercial, industrial, transporturi etc.

Aceasta investitie este mult mai greu de realizat, dar si beneficiile din punct de vedere financiar sunt printre cele mai mari.

Odată ce inchiriezi un astfel de imobil, fluxul de numerar este foarte mare. Poti ajunge chiar și la zeci de mii de euro de pe urma unui singur imobil.

Bineinteles depinde foarte mult de numărul de metri pătrați și de zona in care este amplasat imobilul.

Dar, indiferent de situație, odată ce ai întrat intr-o astfel de investitie, fii sigur ca o sa incasezi foarte multi bani.

Sunt zeci de motive pentru care merita sa investesti in imobiliare. Vezi 5 dintre acestea, despre care am discutat separat intr-un alt material.

Investitii imobiliare: tot ce trebuie sa stii despre inchirierea unui imobil.

Adu-ti aminte ca la inceputul materialului ti-am spus ca există două moduri majore de valorificare a unei investiții imobiliare.

Una pe termen lung, adica închirierea imobilului, Iar cealaltă pe termen scurt, adica revânzarea imobilului.

Cum probabil deja ti-ai dat seama, in cadrul acestui articol am abordat în principal subiectul închirierii unui imobil.

Pentru ca majoritatea celor care investesc in imobiliare fac acest lucru. Adica achiziționează un imobil, prefera sa il tina in portofoliu si sa il închirieze pe termen lung.

În acest caz, oamenii fac bani prin flux de numerar. Este vorba despre acel cashflow despre care vorbește toata lumea.

Însă, revin, poti sa investesti in imobiliare si in scop de castig de capital. Adică prin reamenajarea și apoi revanzarea imobilului.

Totul tine de tine, de strategia pe care o ai….

Legat de modul în care poti sa investesti in imobiliare în scop de castig de capital, am scris un articol separat. Afla mai multe detalii.

4 lucruri de care trebuie sa tii cont cand inchiriezi un imobil.

Primul lucru:

Pretul de achiziție determina randamentul pe care ti-l poate oferi un imobil.

Asta inseamna ca un apartament mai scump prezintă o chirie mult mai mare. Si un apartament mai ieftin prezintă o chirie mult mai mica.

Al doilea lucru:

Cu cat chiria este mai mare cu atat mai greu o sa inchiriezi imobilul.

Sunt foarte multi oameni care castiga sub salariul mediu pe economie. Dar sunt foarte putini oameni care castiga peste.

Al treilea lucru:

Este mult mai rentabil sa inchiriezi două garsoniere decat un apartament cu două camere.

Cele 7 reguli de baza in finante personale ads

La fel, este mult mai rentabil sa inchiriezi doua apartamente de 2 camere decat un apartament de 4 camere.

Si asa mai departe…

Al patrulea lucru:

Ai grija la costurile adiționale, impozite, taxe, reparatii, intretinere si reamenajare. Multe dintre acestea sunt în sarcina ta.

Si nu uita, tine cont de zona imobilului, utilitatile acestuia si anul constructiei. Trebuie sa respecti neaparat aceasta ordine.

Stiai ca poți sa reduci nivelul de risc al unei investitii? Îți explic pe larg cum poti sa faci acest lucru, într-un alt articol foarte bun de pe site.

Concluzie. Investitii imobiliare: tot ce trebuie sa stii despre inchirierea unui imobil.

Pe final, nu trebuie sa uiti de managementul chiriasilor. Un aspect foarte important unde majoritatea investitorilor necalificați se blochează.

Ba chiar sunt foarte multi investitori novice, care ies de pe aceasta piata, datorita experientelor neplăcute pe care le au cu chiriașii.

Da, relația pe care o ai cu chiriașii tai este foarte importanta. Însă, acest aspect tine foarte mult de tine si de tiparul tau comportamental.

Niciodata nu o sa ai probleme cu chiriașii daca esti în control emotional. Daca iti cunosti drepturile și obligațiile, daca ai contracte ferme semnate

Nu vorbesc aici de excepții. Poti sa dai peste tot felul de nebuni. Însă, trebuie sa te obișnuiești ca orice activitate pe care o desfasori pe plan financiar prezintă un anumit risc, mai mare, mai mic depinde…

In fine, ideea e ca fără un management inteligent al chiriasilor, investiția în imobiliare nu o sa te duca foarte departe.

Baftă si spor la bani.

Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:

www.laurentiuungureanu.com

Distribuie sa vada si prietenii tai:

Cele mai bune texte pentru tine:

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată.