Laurentiu
Investitii imobiliare – Totul despre inchirierea in regim hotelier
Daca vrei sa faci bani din imobiliare, pe langa varianta clasica de investitie, chiria lunara…
Mai exista un mod inteligent de a genera cashflow –
Exact…
Inchirierea in regim hotelier.
Problema aici e ca sunt foarte multi investitori incepatori care se arunca cu capul inainte…
Pur si simplu oamenii devin entuziasmați de castigurile mari pe care le pot genera la nivel de zi.
Fara sa ia in calcul faptul ca exista si perioade in care nu inchiriezi, de exemplu…
Sau poate ca nu parcurgi pasii in ordine si te trezesti că –
Ai cumparat apartamentul dar nu ai acordul asociatiei!
Stiu…
In imobiliare controlul entuziasmului este primordial…
Daca te apuci sa actionezi conform emotiilor te vei trezi cu un imobil bun intr-un „context nebun”.
In schimb..
Daca parcurgi pasii in ordine asa cum iti explic eu acum…
Nu doar ca vei merge la sigur, dar vei alege cele mai bune apartamente, in cele mai bune zone cu cele mai bune randamente.
Iti explic imediat…
Inchirierea in regim hotelier – avantaje si dezavantaje.
Ca orice tip de investitie imobiliara, inchirierea in regim hotelier vine cu avantaje si dezavantaje.
Principalul avantaj o reprezinta faptul ca inchiriezi la nivel de zi.
Ceea ce inseamna ca din punct de vedere teoretic, vei castiga mai multi bani intr-o luna decat atunci cand inchiriezi in mod clasic.
Este cel mai important avantaj daca ma intrebi pe mine…
Ca investitor trebuie sa urmaresti neaparat cashflow-ul. Acolo unde cashflow-ul este mai mare, acolo trebuie sa fii si tu.
Un alt avantaj o reprezinta faptul ca te poti folosi de imobil ca sa elimini costurile cu cazarea, atunci cand calatoresti tu in zona.
Asta daca stai in Bucuresti si apartamentul este situat in Brasov sau Constanta, de exemplu.
Problema e ca avem si dezavantaje…
In primul rand exista un proces de autorizare a activitatii pe care urmeaza sa o desfasori.
Nu poti investi precum o faci in mod clasic, acolo nimeni nu te preseaza cu autorizatii, avize etc.
In al doilea rand, modul efectiv de investitie implica un pic de „customer service”.
Daca, nu iti place asta, ii poti pune pe altii sa iti administreze investitia. Insa, dezavantajul rămâne.
In al treilea rand te poti trezi cu perioade lungi de timp cand nu inchiriezi de loc.
Nu mai vorbesc de acele apartamente situate pe litoral. Cand trebuie sa iti scoti banii in 6 luni din an pentru tot anul.
Investitii imobiliare – totul despre inchirierea in regim hotelier.
Investitii imobiliare – Totul despre inchirierea in regim hotelier
Bun…
Ai scopul…
Apoi ai destinatia…
Stii unde vrei sa ajungi ca investitor in imobiliare si de ce vrei sa ajungi acolo.
Ti-ai facut o analiza detaliata a principalelor tipuri de investitii imobiliare pe ca le ai la indemână.
Intr-un final…
Ai ajuns la concluzia ca inchirierea in regim hotelier poate fi o varianta potrivita pentru tine.
Vei ajunge mai repede la destinatie…
Vei ajunge mai repede independent financiar…
Cum faci asta?
Cum inchiriezi eficient un imobil in regim hotelier?
9 pasi…
Incepem cu primul…
Formalitatile legale.
Nu inchiriezi in regim hotelier pana nu te pui bine cu formalitatile legale.
Trebuie sa cunosti principalele aspecte legislative, reglementari, dispozitii locale etc.
Atentie, indiferent ca investesti pe persoana fizica sau juridica.
Aici ai nevoie in principal de o autorizatie de turism.
Ma refer la acel certificat de clasificare pe care-l vei obtine de la Autoritatea Nationala pentru Turism.
Apoi ai nevoie de o fișă standardizată privind încadrarea nominală a spațiilor de cazare pe categorii și tipuri.
In fine…
Cei de la Ministerul Turismului o sa te ajute mai mult decat o fac eu –
https://turism.gov.ro/autorizari-regim-hotelier
Poti sa descarci modelul specific de cerere + fisa de care ai nevoie.
In acelasi timp, gasesti acolo toate documentele necesare la dosar.
Si pentru persoana fizica si pentru persoana juridica.
Alegerea locatiei.
Cel mai important factor atunci cand investesti in imobile pe care vrei sa le inchiriezi in regim hotelier.
Locația.
Ca să ințelegi tu…
Daca cumperi un apartament intr-o locatie cu specific turistic, poti sa il inchiriezi si in regim hotelier si in mod clasic.
In schimb, daca cumperi un apartament intr-o locatie care nu prezinta specific turistic, o sa poti sa inchiriezi acel apartament decat in mod clasic.
De asta spun…
Cel mai important aspect cand vrei sa investesti exclusiv in imobiliare pentru a le inchiria in regim hotelier este locatia.
Neaparat zonele centrale, usor accesibile, care concureaza cu localizarea hotelurilor si a pensiunilor.
Plus ca apartamentul trebuie sa fie cat mai aproape de mijloacele de transport in comun, restaurante, cafenele, magazine, puncte de atractie etc.
De exemplu –
Cele mai bune orașe din România pentru inchirierea in regim hotelier sunt Brasovul si Constanța.
Un alt oras potrivit –
Bucuresti.
Dar atentie la locatie, fugi de zonele semicentrale fara specific turistic.
La fel si periferia, nu cumperi imobile la periferie pentru a le inchiria in regim hotelier.
Alte orașe in care poti achizitiona apartamente si sa le inchiriezi in regim hotelier –
Mangalia, Sibiu, Timisoara, Oradea, Iasi etc.
Este vorba in general de orasele care sunt poziționate la granită…
Apropo…
Acordul vecinilor.
Dupa ce ai ales locatia, nu cumperi imobilul pana nu „îți aranjezi acordul vecinilor”.
Stiu, pare contraintuitiv…
Insa, mai stiu un lucru –
Am un prieten in Brasov care nu poate sa inchireze apartamentul exact datorita acestui aspect.
Nu are acel document de la asociatia de proprietari…
Si vorbim de Brașov atenție, cand ai turiști si vara si iarna.
Iți dai seama cați bani pierde?
In fine…
Iti spuneam ca dupa ce ai locația iți aranjezi acordul vecinilor.
Aici tine foarte mult de tine, de abilitatile care implica persuasiunea, capacitatea de convingere a oamenilor.
Da, pot exista si vecini rigizi. Insa, in mare precentul de reușită in viață ține de tine si de reacțiile tale.
Apropo…
O varianta prin care iți poți aranja acordul vecinilor este sa te dai bine pe langa vanzător.
Daca omul este vechi in bloc, ii cunoaste, le poate spune ca esti un văr, un frate vitreg, ințelegi tu…
Aaaaa….
Și incă ceva…
Pontul asta te costă :)))
Achizitia apartamentului.
Aici voi fi destul de scurt…
Dar voi veni cu informatii destul de cuprinzatoare…
Apartamentul in care investesti ca sa inchiriezi in regim hotelier, il cumperi cu banii jos.
Punct.
Nu te indatorezi ca sa cumperi imobile pentru a le inchiria in regim hotelier.
Riscul este foarte mare ca sa nu inchiriezi atat cat e nevoie sa iti acoperi rata.
Datoriile sunt foarte bune atunci cand ti le plateste altcineva.
Insa, aceste datorii devin rele daca esti nevoit sa iti stingi obligatiile cu bani proprii.
Unde mai pui faptul ca te poți trezi cu vreo pandemie cum a fost cea din 2020.
Ce faci atunci?
Cine iti plateste ratele?
In fine…
Spune-mi dacă m-ai ințeles?
Pregatirea apartamentului.
Aici ai nevoie de un ambient specific…
Trebuie sa te pricepi la elementele astea de decorare, design interior, specific hotelier etc.
Daca nu intelegi nimic pe aceasta zona apeleaza la specialisti.
Nu te uita la acei bani pe care ii dai pentru serviciu, altfel vor fi rezultatele, crede-ma.
In general…
Amenajarea interioara este una specifica hotelurilor.
Ce iti recomand eu aici este sa investesti in materiale de calitate.
Dacă nu faci asta clienții o sa te observe imediat. Pentru ca intr-un final sa te evite complet.
Da, cand investesti in mod clasic mai poți sa o dregi. Insă, cand investesti in regim hotelier neaparat materiale de calitate.
Alte aspecte importante –
- Asigura-te ca toate incaperile sunt echipate, bucatarie, baie, living etc.
- De fiecare data totul trebuie sa fie curat si bine pus la punct.
- Ai grija si la partea de iluminare, te ajuta sa creezi acea atmosfera potrivita.
Promovarea imobilului.
Cele 2 site-uri de home sharing –
Plus social media sau site-urile de publicitate precum olx.ro/regim-hotelier, publi24.ro/regim-hotelier, lajumate.ro/regim-hotelier, turistinfo.ro etc.
Le cunosti deja…
Ce nu cunosti probabil este acel mod de promovare potrivit, astfel incat turistii sa te aleaga pe tine.
Sunt multi proprietari care inchiriaza in regim hotelier. Insa, sunt foarte putini proprietari care fac bani cu adevarat
Ce face diferenta aici?
Promovarea apartamentului.
Cum promovezi acest apartament astfel incat turistul sa te aleaga pe tine?
Cel mai important aspect –
Acele imagini de calitate sau video-uri prin care sa scoti in față principalele elemente de decor, ambient, beneficii etc.
Aaaaa…
Si inca ceva…
Mai lasa odata lauda aia, cel mai frumos apartament, cel mai bine pozitionat, cel mai draguț, cel mai… bla bla bla…
Crezi ca pe turist il intereseaza ca ai tu cel mai frumos apartament din oras.
Nici vorba…
Poate ca cel mai bine ar fi sa procedezi asa cum iti spun eu acum –
Vino cu o descriere in care sa scoti in evidenta faptul ca daca alege apartamentul tau plateste cu 50% mai putin decat pentru o camera la hotel.
Iar apoi spune-i ca suprafata apartamentului tau este de 50mp. In timp ce la hotel se loveste de camere de 20 mp inghesuite, mici etc.
Spune-i ca localizarea apartamentului este langa hotelul X, astfel accesul la obiectivul turistic nu are de suferit.
La fel si cu intimitatea, in apartament are discretie, nu il deranjeaza nimeni. La hotel se loveste de personalul hotelui.
Na, că m-am facut si marketer :))
Monetizarea investitiei.
Nu ai nevoie de contract de inchiriere…
Asta inseamna ca inainte de a primi turistii in imobil nu trebuie sa semnezi nimic.
Inchirierea se face pur si simplu prin intermediul platformelor de homesharing.
Sau de ce nu, poti sa ai propriile tale reguli, fara sa apelezi la astfel de platforme.
Important este sa existe o casa de marcat, un check in si check out, reguli de conduita etc
Si bineinteles sa iti platesti taxele si impozitele pe venit.
Apropo…
Nu mă pune sa vorbesc despre aceste taxe si impozite pe care trebuie sa le platesti cand investesti in regim hotelier.
Am datele, insă nu aș vrea sa actualizez materialul asta de 3 ori pe zi.
Stii cum lucreaza politicul nostru, dupa o foarte mare stabilitate si responsabilitate :)))
In fine…
Ideea e ca vei fi impozitat odata dupa norma de venit sau a doua oară in sistem real.
Depinde foarte mult aici de numarul de camere pe care le oferi spre inchiriere.
Inca odata, nu intru in cifre…
Se vor schimba crede-ma…
Administrarea investitiei.
Iti spuneam la un moment dat ca un dezavantaj al inchirierii in regim hotelier este –
Customer service-ul.
Asta inseamna ca investitia in sine nu este una pasiva.
Trebuie sa pui fundul la treaba si sa cureti dupa fiecare turist, sa speli, sa maturi, sa aerisesti.
Stiu, treaba de menajere…
De asta s-au inventat firmele de administrare.
Daca nu vrei sa iti bati capul cu toate aceste activitati, o pot face altii pentru tine.
Unde mai pui faptul ca intr-un astfel de caz investitia chiar devine una pasiva.
Important este sa semnezi acel contract cu ei si sa stabiliti de comun acord valoarea comisionului.
In general acesta variaza intre 10% si 40%, depinde de imobil, cum negociezi tu etc.
Aceasta metoda de colaborare cu o firma de administrare este foarte intalnita in tarile din vestul si centrul Europei.
Te asigur ca le urmam trendul…
In fine…
Ce mai trebuie sa stii tu este ca serviciile includ –
- Administrarea proprietatii,
- Promovarea apartamentului,
- Check-in-ul si check-out-ul,
- Curatenia, mentenanta, relatia cu turistii etc.
Feedback-ul clientilor.
Cel mai important lucru dupa ce turistul a plecat de la tine –
Feedback-ul.
Ai nevoie neaparat de un feedback.
Nu conteaza ca acesta este pozitiv sau negativ. Important este sa afli daca modul tau de lucru este unul bun sau mai putin bun.
Vei sti cum sa te repozitionezi, ce sa schimbi la tine, cum sa prestezi acel serviciu de calitate pe care il cauta turistul.
Daca ma intrebi pe mine aici…
Neaparat ai nevoie de un site propriu.
De ce?
Pentru ca ai control…
Vezi sti cine iti lasa feedback, cand, cum etc.
Plus ca poti lua legatura cu omul si sa il intrebi direct cum s-a simtit la tine in apartament.
Cu ocazia asta vei sti sigur ca acel turist chiar a fost clientul tau.
Vei merge pe date certe.
Google-ul aici nu iti garanteaza acuratetea review-ului, inca…
Plus ca tendinta de a lasa review-uri predomina la clientii nemultumiti in comparatie cu cei multumiti.
Concluzie. Investitii imobiliare – Totul despre inchirierea in regim hotelier
Un articol destul de lung…
Asta este motivul pentru care nu as vrea sa mai vorbesc pe langa subiect.
Daca exista lucruri care lipsesc sau pe care nu le-ai inteles ia legatura cu mine.
Voi incerca sa vin cu un raspuns pentru tine. Daca nu am timp o vor face colegii mei…
Important este sa iti mentii obiectivul, sa investesti in apartamente pe care sa le inchiriezi in regim hotelier.
Odata, pentru ca iti vei crea surse aditionale de venit, surse pasive de venit…
Iar a doua oara pentru ca vei ajunge independent financiar…
Baftă si spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
Apropo...
Te-ai săturat sa muncești pentru alții? Chiar iți dorești să ajungi independent financiar?
Atunci accesează cursurile edvim si invață totul despre mindset, administrarea banilor, creșterea venitului, investiții imobiliare, Bursă.
Nu mai depinzi de job, câștigi bani pe cont propriu, incasezi chirii, te bucuri de dividende, devii liber pentru totdeauna.
