Laurentiu
Investitii in REIT-uri – totul pentru incepatori.
REIT-urile sunt investitii foarte bune pentru investitorii de retail care cauta stabilitate si siguranta.
Bine, de nimic nu poti fi sigur in investitii, nimeni nu iti poate garanta nimic.
Insa, cel putin stii ca imobiliarele se mișcă mai încet, astfel lipsesc fluctuațiile agresive.
In fine…
Ideea e ca pe lângă ETF-urile cu distribuire, REIT-urile sunt probabil cele mai sănătoase variante de investitie pentru incepatori.
Spun acest lucru pentru ca atat ETF-urile cu distribuire cât și REIT-urile vin la pachet cu un cashflow care iti permite sa simți plăcerea investițiilor.
Bine, nu o sa vorbesc acum despre ETFs pentru ca nu este asta subiectul materialui.
Ce te intereseaza pe tine este faptul ca REIT-urile sunt obligate sa distribuie catre actionari o proportie mare din profit sub forma de dividende.
Ceea ce in traducere libere…
Inseamna ca atunci cand investesti in REIT-uri ești asigurat de legislație ca vei fi remunerat in mod constant si pe termen lung.
Exact ceea ce ai nevoie atunci cand esti incepator si vrei sa ajungi independent financiar…
Sa investesti si sa te bucuri de acel cashflow care o sa te ajute sa ajungi acolol.
De ce sa investesti in REIT-uri.
Unii spun pentru diversificare, alții spun pentru asigurarea unui venit pe termen lung, pot fi multe motive.
Dar după mine probabil cele mai importante doua motive pentru care eu recomand investitia in REIT-uri este:
- Lipsa de educație investitionala pe imobiliare
- Protejarea banilor împotriva inflației.
În primul caz, decât sa tii banii blocati aiurea pentru ca nu ai timp sa investesti in imobiliare sau poate ca nu stii…
Mai bine sa oferi acei bani unor experti care iti vor oferi si niște randamente bune în mod constant.
Serios acum…
Eu nu înțeleg rostul depozitelor bancare, al conturilor de economii etc. Nu faci altceva decat sa blochezi banii aiurea…
In fine…
In al doilea caz, trebuie sa stii ca in finanțe personale cel mai bun mod de a te proteja de inflatie este sa parchezi banii in imobiliare.
Astfel cand nu intelegi pe deplin acest tip de investitie sau dacă nu ai timp ca sa ti-o aloci, măcar sa ii dai banii cuiva care știe ce are de făcut.
El castiga pentru ca își creste fondul iar tu castigi pentru ca incasezi dividende, plus ca activul tau tine pasul cu inflatia.
O scurta comparație între REIT-uri și Stocks.
Vreau sa stii inca de la inceput ca REIT-urile, în ansamblu, au tendinta de a depăși acțiunile pe termen lung.
De exemplu –
Intre 1972 și 2019, indicele FTSE NAREIT a generat un randament mediu de 13,3% pe an.
Acest randament a fost mai mare decât rentabilitatea indicelui S&P 500, care a oferit un randament undeva pe la 12,1% pe an.
Ai tabelul actualizat aici – https://www.fool.com/research/reits-vs-stocks/
Acum…
Este important sa cunosti ca exista 3 tipuri de REIT-uri:
Equity REITs.
Mortgage REITs.
Hibride.
Equity REITs achizitioneaza imobile cu scopul de a produce venituri sub forma de chirii. Pe care le oferă investitorilor plătind dividende.
Mortgage REITs imprumuta bani proprietarilor de imobile în mod direct achiziționând titluri garantate cu ipoteca. Apoi dobanda o plătește acționarilor.
Iar REIT-urile hibride sunt o combinație între cele doua…
Avantajele investitiei in REIT-uri.
Marele avantaj al investitiei in REIT-uri este cashflow-ul pe care o companie de acest fel este in masura sa ti-l ofere.
Gândește-te ca un REIT este obligat prin legislație ca 90% din profit sa il distribuie catre actionari sub forma de dividende.
Ce poate fi mai frumos pentru un investitor începător de retail decat acest lucru?
Tot ce vreau sa spun e ca un investitor începător are nevoie de motivație ca sa continuie sa investeasca. Iar acest cashflow este cel mai bun combustibil posibil.
Nici o companie listata la bursa, fie ca este bluechip sau nu, nu iti garanteaza plata dividendelor.
REIT-urile sunt singurele care fac acest lucru, sunt obligate de lege.
Un alt mare avantaj al REIT-urilor este că multe dintre acestea sunt listate pe Bursa. Adica sunt foarte lichide.
Poți sa cumperi oricand și poți sa vinzi oricand pe parcursul unei perioade de tranzacționare.
Uite aici o lista cu cele mai bune REIT-uri listate din SUA – https://en.wikipedia.org/wiki/REITs_USA
Iar aici ai un top al celor mai bune REIT-uri in functie de performanta –
Gasesti articolul complet aici – https://www.nerdwallet.com/reit-investing
Dezavantajele investitiei in REIT-uri.
Ca orice alt tip de investitie, REIT-urile vin la pachet cu propriile lor dezavantaje.
În primul rand cel mai mare dezavantaj o reprezinta faptul ca aprecierea acțiunilor se desfășoară foarte greu.
Orice victorie vine la pachet cu o pierdere. Iar orice înfrângere vine la pachet cu o lecție.
Asa stau lucrurile și în cazul REIT-urilor. Faptul ca aceste fonduri sunt obligate de lege să distribuie 90% din castig investitorilor, reprezinta o mare victorie pe termen scurt.
Dar care vine la pachet cu o mare pierdere pe termen lung. Vorbim aici de un procent de 10% din castig care poate fi reinvestit.
În al doilea rand un alt dezavantaj al investitiei in REIT-uri, in general în cazul REIT-urilor ipotecare, o reprezinta aprecierea lenta a pretului actiunilor, atunci când se lucrează pe dobanda fixa.
Uite de exemplu cum arata graficul unui REIT martgage – Invesco Mortgage Capital de exemplu:
Și uite cum se prezintă evolutia actiunilor pentru un Equity Reit, Crown Castle International Corp:
Gasesti graficul aici – https://www.google.com/CCI
Sau uite pentru Realty Income Corporation:
Gasesti graficul aici – https://www.google.com/O:NYSE
Observi?
In cazul Equity actiunile se apreciaza, dar cashflow-ul este mic, undeva pe la 5%.
In cazul Mortgage actiunile se apreciaza mai greu, dar cashflow-ul este mare, ajunge chiar si la 20%.
Vorbesc de general, nu de total…
Dar ideea e ca nu exista o investitie perfecta, care sa prezinte doar avantaje…
Pur și simplu trebuie sa o cauți pe aceea care se potriveste cel mai bine cu planul tau ca investitor.
Investitii in reit-uri – totul pentru incepatori
De fiecare data cand investesti in companii de orice tip, incepi cu partea de „due dilligence”.
Mai exact, trebuie să o intelegi pe deplin, sa stii ce se intampla acolo, cum functioneaza lucrurile.
Asa ca, daca vrei să investești în REIT-uri este bine sa stii –
- Ce tip de proprietăți are în portofoliu.
- Rata de închiriere a imobilelor.
- Media procentului de dividende plătite.
- Raportul Price/FFO (Funds From Operations).
- Care sunt perspectivele de viitor.
Apoi, vezi daca se regaseste in strategia ta…
Sau vezi daca te poate ajuta sa iti materializezi planul, sa ajungi acolo unde iti doresti.
După ce ai identificat REIT-ul care se încadrează în cerințele tale…
Trebuie sa procedezi in felul urmator –
- Iți deschizi un cont de investiții la un broker care îl are în ofertă,
- Iți alimentezi contul,
- Cauți ticker-ul REIT-ului,
- Iar apoi lansezi ordinul de cumpărare.
Procesul este același cu al achiziționării oricăror actiuni la bursa.
Bine, pana la urma REIT-urile nu sunt altceva decat companii listate la bursa…
Doar ca sunt reglementate special.
Când sa investesti in REIT-uri.
Sunt lucruri interesante ceea ce urmeaza sa iti spun acum…
Și o sa încep asa –
REIT-urile sunt investitii bune pentru investitorii incepatori sau pentru investitorii cu un profil de risc foarte scăzut.
Asta inseamna ca daca esti începător, ai un statut financiar modest și încă nu esti pregătit din punct de vedere emotioanal ca sa iti asumi riscuri, te poți orienta către REIT-uri.
Sau dacă ai un plan și o strategie de investitie in care cauti o creștere modesta dar constanta a averii in urmatorii 10 ani de exemplu, la fel te poți orienta către REIT-uri.
Problema apare atunci când iti investesti banii in REIT-uri și crezi ca intr-un astfel de mod o sa ajungi bogat.
În cel mai bun caz o sa ajungi la un grad de independenta financiara de o cifra.
Chiar daca faci DCA in mod constant, te asigur ca fără un venit activ mare și fara o creștere agresiva a portofoliului nu ai nici o șansă.
Creșterile REIT-urilor sunt bune pentru cei cu buget mare. Adica pentru lupi…
Nu ai cum sa ajungi bogat investind câteva sute de euro lunar intr-un REIT.
Și cu asta am spus totul…
Când sa NU investești in REIT-uri.
Eu personal nu recomand investitia in REIT-uri investitorilor care cauta o creștere agresiva a portofoliului de investitie,
Pentru ca veniturile desi sunt constante, ele sunt modeste, randamentele sunt mici.
Rar se intampla ca un Equity REIT sa ofere un randament de 10%. În general acesta se învârte în jurul valorii de 5%.
Astfel, câteodată parca este mai bine sa investesti in obligațiuni corporative sau in ETF-uri cu expunere pe indici.
Atentie…
Nu spun ca REIT-urile au o problema.
Ti-am explicat deja mai sus ca eu chiar recomand REIT-urile investitorilor incepatori sau celor care prezinta un profil de risc scăzut.
Tot ce spun e ca REIT-urile nu prea te ajuta atunci când valoarea ta neta este inferioara sau când vrei sa cresti agresiv.
Cand te grabesti sa ajungi independent financiar ai nevoie de-
- Actiuni ale companiilor listate la Bursal.
- Imobiliare fizice, apartamente, case etc.
Apropo…
Uite de exemplu ce creștere a avut Tesla in perioada noiembrie 2019 – noiembrie 2021.
Gasesti graficul aici – https://www.investing.com/tesla-motors
Cum e?
Peste 1000%, corect?
In fine…
Eu doar am venit cu un exemplu ca sa faci diferenta.
Pentru ca nu conteaza ce spun eu, tot ce contează este scopul și direcția pe care o ai tu ca investitor.
De acolo pleacă totul…
Dacă știi unde vrei să ajungi si de ce, atunci o sa stii dacă sa investesti in REIT-uri sau nu.
Cum sa investesti in REIT-uri.
Procesul este unul foarte simplu…
Exact asa cum spuneam mai sus, daca stii sa investesti in actiuni listate la Bursa vei sti sa investesti si in REITs.
Parcursul este la fel, nu difera decat compania pe care o alegi.
Acum…
Pe langa aceasta varianta clasica, trebuie sa stii ca mai exista 3 variante de investitie in REIT-uri –
- Investitia in ETF-uri cu expunere pe REIT-uri.
- Tranzacționarea de CFD-uri având ca suport activ REIT-urile.
- Achizitionarea de actiuni la REIT-urile private.
Doar ca despre aceste 3 variante vorbesc pe larg in cadrul unui alt material foarte bun de pe platforma.
Il gasesti la acest link –
Cum sa investesti in REIT-uri – cele 4 variante.
Sunt foarte multe detalii, astfel am nevoie sa intelegi procesul complet…
Investitii in reit-uri – totul pentru incepatori.
Concluzie. Investitii in reit-uri – totul pentru incepatori
Pe final…
Vreau sa iti ofer câteva sfaturi care mi-au venit în minte acum si pe care vreau sa le cunosti neaparat…
Și o sa iti spun asa –
Dacă ai ajuns pana aici, probabil ca te intereseaza sa ajungi independent financiar.
Nu știu poate ca nu mai vrei sa fii angajat, dar important este ca vrei sa ajungi independent financiar.
Acum…
Ca sa ajungi independent financiar investind in REIT-uri este foarte usor.
Problema se pune cât de independent financiar vrei sa fii.
Pentru ca și independența asta financiara are mai multe niveluri.
Iar tu trebuie sa stii care este acel nivel la care vrei sa ajungi.
Un articol foarte bun care te poate ajuta aici este urmatorul –
Cum calculezi care este nivelul tau de independenta financiara.
Restul e ceva ce ține de disciplina ta in investitii…
Adică cât de constant poți sa te mentii, cat de multi bani poti sa investesti etc.
Cam astea sunt lucrurile care mi-au venit în minte acum…
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
Apropo...
Te-ai săturat sa muncești pentru alții? Chiar iți dorești să ajungi independent financiar?
Atunci accesează cursurile edvim si invață totul despre mindset, administrarea banilor, creșterea venitului, investiții imobiliare, Bursă.
Nu mai depinzi de job, câștigi bani pe cont propriu, incasezi chirii, te bucuri de dividende, devii liber pentru totdeauna.
