Meniu Închide

Managementul chiriasilor – Totul pentru investitorii incepatori

managementul-chiriasilor-totul-pentru-investitorii-incepatori

Managementul chiriasilor – totul pentru investitorii incepatori.

Sunt mulți investitori care apelează la mine și vor sa obțina un randament bun, atunci cand investesc în imobiliare.

De la tipul de imobil pe care sa il aleagă, pana la partea de negociere a pretului…

De la starea imobilului in momentul vizionarii, pana la semnarea contractului de vanzare-cumparare…

Iti dai seama ca fac tot ce tine de mine ca sa ii ajut, sa vin in sprijinul lor…

Doar ca unii dintre ei nu se gandesc la cel mai important aspect, daca ne referim strict la randament.

Managementul chiriașilor!

Pana la urmă nu imobilul iti plătește chiria, ci chiriașul corect?

De acolo pleacă randamentul…

Degeaba ai tu un imobil asa cum iti doresti, daca nu găsești chiriași care sa stea in acel imobil.

 

primul,apartamente.abonare

 

In fine…

Eu personal cred ca am trecut prin tot felul de situatii cu chiriasii mei, le-am vazut pe toate.

Asta este motivul pentru care am o baza solida de criterii in alegerea și managementul chiriașilor cu care colaborez.

Odata cu acest material vreau sa descoperi care sunt aceste criterii, cum lucrez eu de fapt…

Ce stiu este ca vei obtine cele mai bune rezultate posibile, nu vei mai avea probleme cu chiriasii…

Hai sa vedem despre ce este vorba…

Managementul chiriasilor – totul pentru investitorii incepatori.

Câteva cuvinte importante de inceput.

Vreau sa stii inca de la inceput ca in momentul de fata colaborez cu un agent imobiliar.

Prima data eram pe cont propriu, doar ca aceasta colaborare imi aduce rezultate mai bune.

Bine…

Tu poți sa lucrezi separat la inceput, nu ai nevoie neaparat de un agent imobiliar…

Doar ca odata ce ajungi la mai multe unitati, iti recomand neaparat colaborarea cu un agent imobiliar.

De ce?

Pentru ca economisesti timp de asta !

De exemplu –

Eu prefer sa colaborez cu agentul meu imobiliar de fiecare data cand schimb chiriasul.

Omul ma scapa de toate formalitatile posibile si imposibile in cadrul procesului de selectie.

Nu mai vorbesc de faptul ca deja ne cunoastem, imi stie proprietatile…

Plus ca intelege ce chiriasi caut iar pe de alta parte știe ce apartament vor chiriasii care apelează la el.

Este foarte bun ca intermediar, pot sa spun ca în maxim 3 vizionari am imobilul închiriat.

Managementul chiriasilor- Totul pentru investitorii incepatori.

Acum…

Un alt lucru pe care vreau sa il stii este ca voi structura acest material în 4 etape importante.

Ma intereseaza sa înțelegi totul, sa stii clar ce trebuie sa faci de acum inainte.

Dacă ceva nu este regula, lipsesc informatii sau nu ma fac înțeles te rog sa iei legătură cu mine, scrie-mi un comentariu, mail ceva, orice.

Vei primi un raspuns de fiecare data…

Deci…

Avem 4 etape –

Selecția chiriașilor.
Relația cu chiriașul.
Gestionarea reparațiilor.
Finalizarea colaborării.

Le iau pe rand…

Managementul chiriasilor – totul pentru investitorii incepatori.

Prima etapa – Selecția chiriașilor.

In primul rand trebuie sa fii foarte selectiv cu chiriasii. Adica tu ești cel care ii alegi, nu ei pe tine.

Eu personal am greșit de foarte multe ori pentru ca am căzut în mirajul banilor.

Adica ma interesa sa închiriez repede, nu ma gandeam deloc la valoarea chiriașului.

Aveam sa trec prin tot felul de situatii in care mi-am luato in bot rau de tot…

M-am lovit de –

  • Chiriasi care se foloseau de imobilul meu pe termen limitat.
  • Chiriasi care se certau între ei iar apoi plecau pe rand din imobil.
  • Chiriasi care m-au amânat cu chiria.
  • Etc.

Important in momentul de fata este ca sunt foarte selectiv atunci cand vine vorba de chiriași.

Pur și simplu am niște criterii de selectie foarte agresive, ca de exemplu –

  • Fără fumători, drogați, alcoolici etc.
  • Fără animale de companie, pentru ca strică.
  • Fără studenți, la fel nu au grija de imobil.
  • Nu accept grup de fete sau băieți, se cearta iar cel care rămâne nu mai are bani de chirie.

Cea mai buna varianta?

Familia fără copii.
Sau cuplurile tinere.

Multi dintre ei stau în chirie pana își cumpără propriul imobil.

 

primul,apartamente.abonare

 

Din proprie experienta iti spun ca acest proces durează cativa ani.

Semnarea contractului.

managementul-chiriasilo

Toate contractele le semnez în septembrie sau octombrie.

De ce?

Pentru ca piața este invadata de studenți. Ceea ce îmi permite sa selectez chiriasi profitabili.

Dacă rămân cu vreun imobil liber în cursul anului, semnez contractul pe termen de câteva luni, pana în septembrie sau octombrie

Apoi facem prelungire pe 1 an. Ma intereseaza ca toate contractele mele sa aiba termen minim 1 an și sa fie semnate în toamnă.

Nu accept chiriasi care stau sub 1 an in imobil, decât daca exista beneficii financiare pe masura.

Cat despre garanție, iti recomand ca aceasta sa fie cât mai mare. Eu personal închiriez 1+1, tu poti sa inchiriezi si 1+2 daca poți.

Important este sa ai cat mai multe garanții de partea ta. Un chirias care este bine intenționat nu are probleme cu garanția, doar cei dezechilibrați.

Apropo…

Trebuie sa il faci pe chirias sa înțeleagă ca daca pleacă pe timpul derularii contractului pierde garanția.

Aaaa, și încă ceva

Explica-i chiriasului modul de colaborare pe care o sa îl aveți.

Am pierdut de multe ori în relația cu chiriasii mei, pentru ca NU am stabilit reguli clare inca de la inceput:

  • Cine plătește utilitățile.
  • Cine se ocupa de reparații.
  • Cum procedam cu mobilierul uzat.
  • Intervenția chiriașului asupra imobilului.
  • Etc.

Încearcă sa treci cât mai multe detalii în contract, vor fi mai reținuți în a nu-și respecta obligațiile.

In fine…

Uite aici ce trebuie sa contina un contract de inchiriere care te protejeaza in fata chiriasilor –

Contractul de inchiriere – totul de la A la Z.

A 2-a etapa – Relația cu chiriașul.

Odata cu aceasta a 2-a etapa incepi sa intri in pâine ca sa spun asa…

Dacă în prima etapa pașii pe care trebuie sa ii parcurgi sunt mai mult tehnici, începând cu a doua etapa deja apar in joc sentimentele.

Stii care este cel mai greu lucru in relatia cu chiriasii tai?

Sa menții o relație buna cu ei.

Iar acest aspect devine și mai dificil atunci cand esti la inceput, cand nu ai experienta.

La 15 unități de exemplu, poate ca esti in colaborare cu o firma de administrare.

Astfel oamenii stiu ce au de facut, gestioneaza imobile in bulk, au abilitati de administrare.

Plus ca exista acea distanță intre tine ca și proprietar și chiriasul cu care colaborezi.

Problema de relație cu un chirias apare atunci când ești la inceput –

  • Stai foarte aproape de chirias.
  • Intri des in contact cu el
  • Incasezi chiria fizic.
  • Verifici starea imobilului.
  • Manageriezi proprietatea.
  • Etc.

De ce?

Pentru ca împrejurările te vor face sa intri în vorbe adiacente cu chiriașul, gen discuții despre profesie, hobby, timp liber etc.

Ceea ce nu e bine!

La inceput, cele mai proaste relații le-am avut cu astfel de chiriasi. Se împrieteneau cu mine, iar apoi aveau pretenții sa ii amân cu chiria.

Cele mai bune relații le-am avut cu chiriasii unde păstram distanța. Doar încasam chiria si verificam imobilul, atat.

Pur si simplu nu aveam nici un subiect de discuție cu ei, absolut nici unul, punct.

Ce faci când te lovesti de un chirias „problema”.

managementul-chiriasilor2

Dacă ai ajuns intr-o astfel de situatie, trebuie sa analizezi care este „meritul tau”.

Da, stiu ca exista chiriasi nebuni care actioneaza aiurea, fara sa ai tu vreo vină anume.

Insa, cand ajungi la discuții aprinse cu chiriașul tau, pur și simplu ai făcut ceva greșit.

Încă din momentul în care l-ai selectat si pana la subiectele de discuție pe care le-ai avut cu el.

  • Poate ca ai fost prea permisiv sau poate ca ai fost agresiv.
  • Poate ca este frustrat ca nu i-ai adus la cunostinta obligatiile.
  • Poate ca îl deranjează modul tău de lucru, nu știu…

Ideea e ca exista ceva ce nu ai făcut bine, este ceva ce tine de tine.

Afla care este acel „ceva” pe care nu l-ai făcut bine, invața lecția, iar apoi scapa de chiriașul „problema”.

Cum faci asta?

 

primul,apartamente.abonare

 

Intr-un mod foarte inteligent.

Nu trebuie sa faci zgomot sau sa actionezi agresiv. Chiriașul nu o sa facă altceva decat sa reacționeze și el în același mod, logic.

Cel mai bine este sa o faci in liniste. Ii spui ca vrei sa vinzi imobilul.

Este mai bine sa minți un om care poate deveni agresiv, decât sa ii spui adevărul…

Iar apoi sa va treziti in tot felul de circumstante, conflict juridic, fizic etc.

Descopera aici 10 sfaturi pentru investitorii incepatori. Sfatul cu numarul 10 este probabil cel mai important sfat posibil.

A 3-a etapa- Gestionarea reparațiilor.

In primul rand, cand ai mai multe imobile in portofoliu, iti recomand o cutie speciala unde sa tii cheile proprietăților.

În al doilea rand, ai nevoie un Excel unde sa iti notezi pentru fiecare imobil în parte –

Când se plătește chiria.
Cand se plătesc utilitățile.
Intervențiile tehnice.

Eu personal vreau chiria pe data de 10 a lunii. Nu știu, asa am rămas eu setat, încă de le primele mele imobile pe care le închiriam.

Tu poți sa o incasezi pe 1, pe 15, oricând vrei tu. Ba chiar esti liber sa îl lași pe chiriaș sa hotărască data de plata.

Serios acum, astea sunt chestii subiective ce tin mai mult de tine și de modul în care vrei sa te organizezi. Nu trebuie sa faci neaparat ca mine.

Facturile pentru utilitati le trimit chiriasului prin WhatsApp. Neaparat trebuie sa le plateasca pana la data scadentei.

Dacă nu ești încă digitalizat complet, poți sa ii ceri chiriașului chitanțele pentru a demonstra plata facturilor.

Eu personal fac totul online, nu mai am nevoie de chitanțe pentru ca în momentul plății sunt notificat de catre aplicație.

Stiai ca poti sa investesti in imobiliare si fara sa iti bati capul cu chiriasii? Ma refer aici la REIT-uri, trusturi de investitii imobiliare care iti platesc chiria de pe imobillele pe care le administreaza, fara sa fii nevoit sa detii tu acele imobile. Vezi cum poti sa investesti in REIT-uri.

Ce faci când apar problemele tehnice.

managementul-chiriasilor3

De fiecare data cand intampini probleme tehnice, cel mai bine este sa fii sunat urgent de către chirias.

Nu știu cum lucrează alți, dar eu vreau sa aflu primul cand apar astfel de probleme de natura tehnica.

In fine…

Ideea aici e ca te poți lovi de 2 tipuri de probleme tehnice –

  • Unele țin de imobilul propriu.
  • Altele pot fi probleme la rețeaua comuna a blocului/imobilului.

În ambele cazuri, trebuie sa fii primul care afla ca exista astfel de probleme…

În primul caz îl informezi pe meseriașul cu care colaborezi si ii spui ce se intampla.

Nu îl lași pe chiriaș sa intervină între voi, dupa aia o sa se ridice cu pretentii.

Meseriașul trebuie sa țina legatura doar cu tine sau cu firma de administrare, pana se rezolva problema.

Costurile te implica pe tine, astfel chiriașul nu prea are treaba cu interventia.

În al doilea caz, iei legătură cu administrația blocului. Pentru ca este o problema comuna la nivel de imobil.

Ei sunt cei mai in masura sa ia decizii în aceasta privinta, bineînțeles pe costurile lor.

Apropo…

Nu le permite chiriașilor sa te deranjeze cu tot felul de prostii –

S-a ars becul.
Nu mai merge bateria de la baie.
Ma refer la consumabile în general…

Fă-i sa înțeleagă ca nu sunt la hotel !

Vezi unde gasesti proprietati imobiliare ieftine. Ai 3 solutii la indemana. Vezi care sunt aceste 3 solutii si cumpara imobile mai ieftine decat cumpara ceilalti investitori.

A 4-a etapa- Finalizarea colaborării.

Orice inceput are si un sfârșit…

Asta inseamna ca la un moment dat colaborarea dintre tine și chirias o sa se incheie.

Cu unii chiriasi o sa colaborezi pe termen lung, cu alții pe termen mai scurt.

Bine, pana la urma nici nu are importanta pentru ca de asta s-au inventat contractele.

Doar ca ce pot sa iti spun din experienta este ca foarte puțini chiriasi vor sta fix cat este stipulat în contract…

Cireasa de pe tort aici –

Garanția.

Orice chirias care iti pleacă înainte de termen pierde garanția.

Te asigur ca daca ii aduci la cunostința de la inceput acest lucru, nu o sa ai probleme.

Ba chiar o sa iti doresti sa plece mai devreme, pentru ca iti raman banii.

Mai ales daca imobilul este intr-o locatie buna, unde se inchiriaza repede.

Ce faci când închei colaborarea cu un chirias.

managementul-chiriasilor4

Exact asa cum spuneam, te poti afla intr-una dintre urmatoarele 2 situatii –

  1. Chiriasul pleacă la termen.
  2. Chiriasul pleacă înainte de termen.

În primul caz, ii dai garanția omului înapoi. Și stabiliți de comun acord plata utilităților pentru lunile anterioare.

Eu în general fac o medie pe ultimele luni pentru utilități, iar dacă chiriașul este de acord ne scădem din garanție.

Prefer sa pierd un potențial marunțiș, iar factura sa fie mai mare. Decât sa pierd timpul si sa ne scădem cu banii peste 2 luni de exemplu.

Dacă nu este de acord, păstrezi garanția și după ce ai toate facturile la zi, ii dai restul de garanție înapoi.

In al doilea caz, garanția rămâne la tine, nu cumva sa renunti la ea.

Pentru ca asta este rostul ei, daca omul pleacă înainte de termen, trebuie sa ai bani ca sa acoperi facturile din urma.

Acum…

In ambele cazuri trebuie sa verifici starea imobilului la predare. Vezi dacă îți lipsesc lucruri din imobil sau dacă exista deficiente mai grave.

Gen pereți sparți.
Instalații deteriorate.
Mobila lovită
Etc.

Dacă observi ca sunt probleme și nu poti sa te acoperi din garanție, il pui pe chirias sa repare. Sau ii ceri bani ca sa repari tu.

Nu uita de poze la contoarele de apa, de gaz, termice etc. Verifica sigiliile, vezi sa nu fie rupte.

Oricum, sa stii de la mine ca daca stapanesti bine etapa 1 (selecția chiriașilor) nu o sa ai nici o problema în a finaliza cu succes etapa 4 (finalizarea colaborării).

Citeste si – 7 greseli ale unui investitor incepator in imobiliare.

Concluzie. Managementul chiriasilor – Totul pentru investitorii incepatori.

Daca ma intrebi pe mine…

Managementul chiriașilor este definitoriu pentru un investitor care vrea sa obțină randamente mari in imobiliare.

Am spus-o si ma repet –

Degeaba achizitionezi tu un imobil la un discont de 20% față de piață, daca imobilul iti este închiriat doar 3 luni pe an.

Sau dacă chiriasii lasă în urma pagube materiale, pentru ca tu nu ești in stare sa menții o relație eficienta cu ei.

Serios, managementul chiriașilor este probabil cea mai importanta arma pe care o ai la dispoziție ca sa obții un randament mare.

Plus ca asta este motivul pentru care in cadrul Cursului de investitii imobiliare – apartamente pentru inchiriat

Exista un capitol intreg unde 1h vorbesc doar despre acest lucru – managementul chiriasilor

Il gasesti la acest link –

https://www.edvim.ro/curs-investitii-imobiliare/

In fine…

Ce ma intereseaza pe mine acum este sa imi spui dacă sfaturile mele îți sunt de folos.

Vino cu un feedback sau spune-mi ce mai vrei sa stii de la mine.

Sunt dispus sa investesc timp, pentru a putea sa obtii rezultatele pe care ti le doresti.

Tot ce trebuie sa faci este sa apelezi la mine.

Bafta și spor la bani.

Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com

Distribuie aceste informatii prietenilor tai

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *