Laurentiu
Prima ta investitie imobiliara – de la a la z.
Era o lună toridă de iulie, eu eram undeva pe la Crângași, aproape de stația de metrou.
Pantaloni scurți, un tricou negru și gata de „bataie”, financiar vorbind. Vroiam sa achiziționez prima mea proprietate.
În fața mea era o sucursala de bancă, eram transpirat tot, nu neaparat pentru ca era cald ci pentru ca nu știam ce sa fac.
Pe atunci stăteam în chirie la un prieten și vroiam sa îmi achiziționez prima proprietate, pentru o eventuala investitie imobiliara.
Fiind tanar, fara experienta, angajat care cauta siguranta, nu știam dacă decizia pe care urma sa o iau este una buna sau rea.
Aveam nevoie de un credit de nevoi personale. Intr-adevar, era un credit cu dobanda fixa destul de sigur, dar eu nu mai făcusem niciodată acest lucru.
Îl citisem pe Robert Kiyosaki cu datoriile lui bune, dar in practica lucrurile parca nu erau atat de simple.
Totuși, la indemnul unui membru de familie întru în Banca. Nu știam ce fac mai exact dar am zis ce o fi o fi.
Ce sa intamplat este ca peste 5 ani deja aveam mai multe imobile in portofoliu care imi plateau chirie lunar.
Plus ca ajunsesem independent financiar in Romania. Pur si simplu imi permiteam sa traiesc fara ma duc la munca.
Și gandeste-te ca totul a început cu o decizie… pe care puteam sa o iau sau nu…
De asta vin la tine cu acest material… stiu ce simți cand esti la inceput.
Este un material special conceput pentru prima ta investitie imobiliara – de la A la Z.
Câteva cuvinte importante de inceput.
Tot ce iti transmit acum sunt lucruri importante mai ales atunci cand investesti pentru prima data in imobiliare.
Ma gandesc ca pentru un avansat aceste lectii pot reprezenta doar o recapitulare. Insa, stiu sigur ca pentru un investitor incepator sunt mină de aur.
De exemplu –
Eu personal am gresit foarte mult cand eram la inceput. Doar ca nu stiam toate aceste lucruri pe care urmeaza sa ti le explic acum.
Asta inseamna ca pleci la drum cu un avantaj, asta inseamna ca poti sa obtii rezultate mai repede decat mine.
În fine…
Ideea este în felul urmator –
În primul rand trebuie sa iti alegi acea nișa pe care o sa te axezi prima data.
Apartamente,
Case,
Terenuri,
Birouri,
Spatii comerciale
Etc.
Decizia este la tine…
Important este sa începi de undeva, sa alegi acel tip de imobil in care te regasesti.
Eu am inceput cu partea de rezidențial, respectiv garsoniere. Tu poți alege oricare alta varianta.
Doar ca este importanta si monetizarea, adica modul in care o sa valorifici imobilul, cashflow sau capital gain.
Cashflow = chirie.
Capital gain = cumperi ieftin vinzi scump.
Ce iti recomand este acest material foarte bun de pe platforma –
Totul despre fluxul de numerar si castigul de capital.
Atentie…
Nu exista o varianta mai buna decât cealaltă. Pentru ca fiecare varianta vine cu plusurile și minusurile ei.
Important este sa ai planul si destinația ta ca investitor, astfel incat sa te folosesti de ele în mod strategic…
Prima ta investitie imobiliara – de la A la Z.
După ce te-ai hotarat legat de primele 2 aspecte, nisa si varianta de monetizare…
CAUȚI FINANȚARE.
Unii oamenii inca mai cred ca poti sa investesti in imobiliare economisind bani lunar.
Adica ei lucrează pe salariul minim, habar nu au cum sa ofere o valoare in firma, dar cred ca pot sa își cumpere o proprietate cu banii jos.
Logic ca poți sa iti cumperi o proprietate cu banii jos. Doar ca acei bani o sa ii strangi în 50 de ani. Daca iti convine ești liber sa o faci…
Asta unu la mână….
Si doi la mână, sunt multi oameni conștienti de aceasta finanțare, doar ca se folosesc de ea în mod greșit.
Ori locuiesc în acel imobil, astfel proprietatea nu mai poate fi catalogata ca o investitie, ori rata la banca e mai mare decât chiria etc.
Ideea e ca oamenii nu isi fac bine tema. Și astfel ajung să piardă bani în loc sa câștige bani.
Deci…
Vezi care este valoarea proprietatii, de cati bani ai nevoie ca sa o cumperi –
- Dacă esti eligibil pentru o finantare, dai drumul la investitie.
- Dacă nu esti eligibil te întorci și lucrezi pentru creșterea venitului activ.
Apropo…
Descopera aici tot ce trebuie sa stii despre finantarea pentru achizitia imobilelor.
Totul despre datoriile bune, omparatii intre tipurile de datorii, exemple, formule, moduri de lucru.
Ia legătura cu un broker de credite.
Cea mai mare prostie pe care am facut-o la inceput a fost sa merg eu personal la 20 de bănci…
Iar apoi sa analizez care este cea mai buna oferta pentru mine.
Pierdeam zile intregi…
Pana am aflat ca exista brokeri de credite.
Iar oamenii mai au și aplicații care iti selectează pe loc tipul de credit in funcție de profilul tau ca si client.
Bine…
Inclusiv după ce am aflat ca exista astfel de brokeri de credite eram reticent. Mai ales ca ei sunt plătiți de catre banca, ii vedeam ca fiind suspecți.
Ce am descoperit pe urma este ca intr-adevar, unii dintre ei sunt de rea credinta. Doar ca altii te ajuta sa economisesti o gramada de timp.
Vei beneficia de –
- Cea mai buna dobanda din piata.
- Redactarea contractului în funcție de termeni.
- Iti pregătește dosarul, tu doar îl semnezi.
- Etc.
Eu personal lucrez cu un broker de credite pe care il cunosc din copilărie. Omul colaborează cu Kiwi Finance – https://www.kiwifinance.ro/
De fiecare data cand apar oameni care imi cer recomandari, ii redirecționez către el, ii ajut și eu cu ce pot.
Trebuie sa cunosti zona în care o sa investesti.
In funcție de nișa pe care te axezi, apartamente, case, terenuri etc te intereseaza locatia…
Asta inseamna ca trebuie sa mergi acolo, sa intelegi ce se intampla in zona…
Nu cumperi nimic pana nu ai valoarea medie a mp din zona, rata de rentabilitate, ce vecini exista acolo etc.
Apropo…
Nu ai nevoie de poze pe Facebook crede-ma, aceste chestii nu te ajuta aproape deloc.
Pe tine te intereseaza atmosfera de la fata locului, trebuie sa stii ce se intampla la firul ierbii.
Ce iti recomand este sa te invarti un pic pe acolo, vorbește cu oamenii, afla ce investitii imobiliare exista in zona.
Poti chiar sa stai câteva zile, ai nevoie cercetare, iar cea mai buna cercetare se desfășoară la fața locului.
Abia după aceea poti sa intri pe site-uri gen –
Sunt site-uri care te vor ajuta sa te pui bine cu preturile de vânzare și închiriere…
Sau cu tipurile de oferte din piata, cu modul de lucru al altor investitori…
In fine…
Ce mai poti face la aceasta etapa este sa colaborezi cu agenti imobiliari.
Te vor ajuta foarte mult crede-ma, chiar dacă nu o fac pe gratis
Mereu le spun oamenilor –
NU MAI FĂ TOTUL DE UNUL SINGUR.
Mergi si vizioneaza proprietățile.
Ai nevoie de cat mai multe vizionari la activ, de exercitiu, de practica…
De fapt ai nevoie de cât mai multe interacțiuni cu cei care vând imobile, agenti imobiliari, dezvoltatori imobiliari etc.
Crede-ma ca iti vei dezvolta foarte mult capacitatea de negociere a prețului…
Vei lua ce e bun și vei da la o parte ce e rău de la comportamentul celor cu care interacționezi. Și asta fără sa platesti bani, doar timp…
Eu personal ma duceam la vizionari de nebun. Câteodată nici nu aveam bani sa cumpăr, dar ma băgam și eu în seama aiurea.
Când de fapt aveam sa îmi dau seama ca procedam foarte corect, ma căleam, vedeam comportamente noi, îmi dezvoltam abilitatile de negociere.
Un alt pont pe care îl am pentru tine aici este sa vizionezi proprietățile pe care ceilalți investitori imobiliari le evita.
Mereu mi-a plăcut sa acționez în sens contrar majorității. Iar datorita acestui aspect am cumpărat imobile chiar și la jumatate de preț fata de piața.
Prima garsoniera am achiziționat-o la 40% fața de medie, nimeni nu ma crede…
Doar ca vanzatorul avea datorii mari la întreținere, iar amenajarea lipsea cu desăvârșire. De fapt garsoniera arata ca o ghena de gunoi.
Am amenajat-o, am inchiriat-o și o am în posesie și acum. Cred ca mi-am scos banii de 10 ori.
La fel și cu primul apartament de 3 camere, l-am achiziționat la o reducere de 30% fața de prețul pieței.
Era dezastru, l-am recondiționat complet iar acum îmi baga bani in buzunar în mod continuu, nu mai vorbesc de aprecierea in valoare.
In fine…
Ai aici mai multe detalii legat de ce trebuie sa faci la vizionare, cum te comporti, atitudine, reactii etc.
Vizionarea imobilului – Perspectiva investitorului in imobiliare
Fa-ti un buget de investitie.
După ce ai ales imobilul in care o sa investesti te intereseaza bugetul pe care o sa il bagi la bătaie.
În funcție de banii pe care ii ai disponibili, iti vei calcula un potențial flux de numerar sau castig de capital.
Asta este de fapt venitul tau pasiv. Din acest venit pasiv scade cheltuielile de inceput și de pe parcurs.
Numeste-le cheltuieli de exploatare. Sunt cheltuieli pe care o sa le ai in mod constant cu imobilul. Nu poti sa sustii investitia fără ele.
De exemplu –
Reparații.
Asigurare.
Administrare.
Etc.
Rezultatul reprezintă venitul tau brut. Din acest venit brut mai trebuie sa scazi taxele, adica impozitul și CASS.
Nu vreau sa vorbesc aici de cifre concrete pentru ca ele se schimba mai des decât anotimpurile. Avem un politic foarte activ…
Cel mai bine este sa apelezi la un consultant fiscal. Am si eu date reale pe aceasta speță insă in mod etic sunt obligat sa iti recomand servicii autorizate.
In fine…
Matematic lucrurile arata cam asa –
Venit Pasiv – Cheltuieli Exploatare = Venit Brut
Venit Brut – Taxe = Venit Net.
Important este sa intelegi ca dacă venitul net este mai mare decât rata la banca, investitia este una buna.
In schimb dacă venitul net este mai mic, doar tu poți decide dacă sa investesti sau nu.
Vino cu o oferta pentru vânzător.
După ce ai vizionat imobilul și ti-ai creat un buget, vino cu o oferta.
Aici lucrurile sunt foarte sensibile… Mulți investori incepatori o dau în bară.
De ce?
Pai unii dintre ei își bat joc de vânzător și vin cu o oferta foarte mica, care nu exprima realitatea.
Iar alții dintre ei fiind entuziasmați de achizitie, nici măcar nu mai vin cu o oferta, rămân la prețul din anunț.
Important aici este sa fii echilibrat și sa joci corect. Dacă cunoști piata vei fi in masura sa vii cu o oferta potrivită, daca nu vei rata oportunități.
De exemplu –
Pentru un imobil care a stat mult timp la vânzare, poți sa vii cu o oferta de preț mult mai mica decât cere proprietarul.
Deja știi ca acel imobil nu se vinde, ceea ce inseamna ca ai un spațiu de negociere.
La fel și în cazul proprietăților care nu sunt consolidate, sunt neamenajate, distruse etc.
În schimb…
Pentru un imobil scos la vânzare recent, nu prea mai exista acel spatiu de negociere.
Poate ca omul nu se grabeste sa vanda, sau poate ca inca este in perioada cand culege date.
Oricum ar fi, toate aceste lucruri le conștientizezi pe parcurs. De asta iti spuneam mai sus – mergi la vizionari.
Aaaaa…
Si uite aici un articol axat strict pe partea asta de negociere, te va ajuta foarte mult –
Cum negociezi cel mai mic pret de achizitie in imobiliare
Semnează contractul.
Sau de ce nu, antecontractul…
Am văzut multi investitori incepatori care fug de antecontracte. Se tem sa nu fie înșelați…
Doar ca ce nu știu acesti investitori incepatori este ca antecontractul are valoare juridica.
Astfel dacă vânzătorul nu își menține obligațiile, trebuie sa iti plateasca avansul dublu înapoi.
La fel și tu, daca nu iti mentii obligația de a achizitiona imobilul pierzi avansul.
Eu personal am achiziționat foarte multe garsoniere cu antecontract. Iar de multe ori nici macar nu ma incadram in acel dead-line.
Logic ca m-am înțeles cu vânzătorul. În general când cineva vinde un imobil a cam luat decizia de mult timp.
Astfel greu de spus ca o sa mai dea inapoi pe parcursul derularii formalităților contractuale.
În fine…
Indiferent ca semnezi un contract sau un antecontract important aici sa iti duci la indeplinire obligațiile…
Cele mai importante aspecte aici?
Cumpărătorul este cel care plătește actele notariale, el isi asuma costurile .
Nu uita de comisionul agentului imobiliar dacă exista. Și de transferul banilor catre vânzător.
Fa-ti un dosar cu toate documentele imobilului, cadastru, intabulare, energetic, utilitati etc
Apropo…
Valorifica imobilul în care ai investit.
Exact asa cum iti spuneam mai devreme, un imobil îl monetizezi în doua moduri –
Cashflow.
Capital gain.
În primul rand ai nevoie de materiale foto sau video care sa iti scoată în valoare imobilul.
Dacă este nevoie apelează la un profesionist… altfel vor fi rezultatele te asigur de acest lucru…
După aceea te intereseaza ca oamenii sa stie de tine, sa aiba informatia ca vrei sa inchiriezi sau sa vinzi.
Ai mai multe canale prin care poti sa faci asta –
- Anunț pe site-urile de specialitate.
- Grupuri de Facebook.
- Agenti imobiliari.
- Cunostinte, prieteni etc.
Nu in ultimul rand asigura-te ca oamenii care sunt interesați de proprietatea ta pot sa o vadă rapid.
Nu toata lumea scăpa de la job la ora 17.00. Mai sunt oameni care lucrează si schimbul doi, noaptea etc.
Important este sa fii la dispoziția lor atunci cand au nevoie. Dacă nu ești in stare apelează la un agent imobiliar.
La un moment dat o sa inchiriezi sau o sa vinzi mai scump decât ai cumpărat.
Felicitări!
Ce urmeaza?
Foarte simplu…
O noua proprietate.
Concluzie. Prima ta investitie imobiliara – de la A la Z.
Cam astea sunt cele mai importante lucruri pe care cred eu ca trebuie sa le cunosti tu acum…
Bine, sunt mult mai multe lucruri care conteaza cand investesti pentru prima data in imobiliare, logic…
De asta am creat Cursul de investitii imobiliare – Apartamente pentru inchiriat.
Sunt peste 10 ore de material video, 4 module, 15 capitole etc.
Il gasesti la acest link –
Curs complet de investitii in apartamente pentru inchiriat
Doar ca ce vreau eu sa iti spun este ceea ce le spun de fiecare data investitorilor incepatori.
Before you earn you must learn.
Da, poate ca experiența apare atunci cand practici, cand esti pe teren.
Insă fără un pic de teorie risti sa o dai în bara rau de tot, crede-ma.
Pentru ca investitia in imobiliare este foarte simpla per ansamblu, doar ca devine complexa atunci intri in amanunt.
Asa ca –
Începe sa investesti in educatia ta financiara!
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
Apropo...
Te-ai saturat sa muncești doar ca sa supraviețuiești? Vrei sa castigi mai multi bani, sa devii liber pentru totdeauna?
Cursurile edvim vor rezolva problema. Peste 95% din membri ajung independenti financiar.
Ai acces la platforma 24/7, update-uri la zi, consiliere one2one, comunitate, networking, posibilitate plan financiar personal etc
