Laurentiu
Unde gasesti proprietati imobiliare ieftine.
La un moment dat ne-am strâns mai mulți prieteni acasa la mine.
Si am început sa vorbim despre business, investitii, cariera și tot felul de astfel de subiecte asemănătoare.
Toți de la masa eram implicați intr-un anumit tip de business. Eu personal pe zona de comercial, alții pe construcții, brokeraj în fine…
Ideea e ca toti acesti prieteni ai mei stiu de acest site. Astfel multi dintre ei au inceput sa ma intrebe tot felul de chestii legat de investitiile imobiliare.
Ne cunoșteam destul de bine unii pe alții și exact datorita acestui aspect, intr-un final am inceput sa intram mult mai in amanunt.
Asta este motivul pentru care la un moment dat un prieten de-al meu imi spune –
„Bă da mai lasă-ma cu imobiliarele astea pe care le tot elogiezi asa… eu chiar nu înțeleg cum reușești sa cumperi la prețurile astea… spune-mi si mie ce faci…
Vreau si eu sa investesc în imobiliare la un moment dat, însă nu cred ca poti sa găsești un imobil asa cum spui tu, la un preț mai mic cu 40% fața de piața…
Serios acum, unde doamne iartă-mă găsești tu astfel de imobile?”.
Câteva cuvinte importante de inceput.
Buuuunnn…
Ce trebuie sa stii tu acum..
In primul rand vreau sa stii ca am încercat sa citez cât mai aproape de realitate.
Nu mai imi aduc aminte exact vorbele pe care le-a folosit acest prieten al meu, dar sa spunem ca sunt undeva pe acolo…
Iar in al doilea rand, vreau sa stii ca in trecut au existat momente cand eu personal am obtinut randamende si de peste 40% in imobiliare.
Astfel, au aparut tot felul de oameni care m-au intreabat cum este posibil acest lucru.
De asta am luat decizia sa vin cu acest material…
Vreau sa spun tot ce stiu!
Te asigur ca după ce o sa il parcurgi vei descoperi cele mai ieftine proprietati imobiliare posibile.
Plus ca nu trebuie sa faci nici o schimbare in modul tau de lucru, nu trebuie sa te dai peste cap.
Tot ce trebuie sa faci este sa privesti unde trebuie. Pentru ca unii investitori in imobiliare se uita doar la scena.
Problema este ca în anumite momente mai trebuie sa vezi și ceea ce se intampla in spatele scenei…
O sa înțelegi imediat…
Cum gasesti proprietati imobiliare ieftine.
Eu le spun oamenilor de lângă mine urmatorul lucru –
Niciodată sa nu faci ceea ce fac majoritatea investitorilor in imobiliare din piață.
Nu mai vorbesc de faptul ca acest lucru se aplica in toate ariile posibile, social, economic etc.
Pur și simplu actionezi in sens invers comparativ cu modul in care actioneaza mulțimea.
Dacă mulțimea cauta imobile in care sa investeasca pe site-uri gen Olx, Imobiliare.ro etc, inseamna ca tu trebuie sa cauți în offline.
La fel, dacă mulțimea cauta imobile bine puse la punct, amenajate recent etc, inseamna ca tu trebuie sa le cauți pe cele neamenajate, nemobilate etc.
De ce?
Pai dacă actionezi în sens contrar majorității investitorilor din piata vei obține rezultate diferite.
Faci ce fac ei?
Vei obține același rezultat!
Actionezi diferit?
Vei obține rezultate diferite!
De asta spun –
Uită de turmă!
Și începe sa cauți imobile asa cum iti spun eu acum…
Unde gasesti proprietati imobiliare ieftine.
Deci –
Problema nu se pune daca vei găsi proprietăți imobiliare ieftine sau nu.
Problema se pune daca esti dispus sa iti asumi „disconfortul” care vine la pachet cu astfel de proprietăți imobiliare ieftine.
Sa nu crezi ca dacă o sa cumperi un imobil la 40% reducere față de prețul pieței, vei avea parte doar de lapte si miere.
Poate ca tu vei ramane cu bani in buzunar, dar vei fi nevoit sa compensezi acest lucru cu timpul tau.
Nu uita –
Timpul este în balanța cu banii.
Vrei bani, pierzi timp.
Vrei timp, pierzi bani.
Ce vreau sa spun mai exact?
Simplu…
Ca acele imobile care vin la pachet cu astfel de prețuri derizorii ascund in spate tot felul de probleme tehnice, juridice etc.
Asta inseamna ca pretul de achizitie vine ca un avantaj, insa marele dezavantaj apare atunci cand trebuie sa rezolvi problemele.
Pentru ca ai nevoie de timp, sunt unele aspecte care dureaza.
Bine…
Ce te ajuta aici este acea echipa de specialisti cu care vei lucra, meseriasi, consultanti fiscali, agenti imobiliari.
Doar ca regula se aplica in continuare –
Vrei bani, pierzi timp.
Vrei timp, pierzi bani.
Prima soluție:
Mediul off-line.
Prima mea investitie imobiliara a fost o garsoniera…
Am achiziționat-o special pentru a o închiria și a o menține în portofoliu pe termen lung. O am și acum…
Prețul pe care l-am negociat a fost cu 40% mai puțin față de piata. Asta se intampla undeva prin 2012.
Parca imi aduc aminte, sper sa nu greșesc dar pe site-urile de profil acest tip de garsoniera era evaluata cam la 19.000 de euro.
Eu am achizitionat-o cu 10.000 de euro?
Logic ca întrebarea pe care o ai este –
Ce am făcut mai exact ca sa obțin acest preț?
În primul rand pana sa fiu pus intr-o astfel de postura, am studiat foarte mult psihologia omului în vânzări.
Am citit Robert Kiyosaki, tot felul de cărți cu arta negocierii, jocurile emoționale intr-o tranzactie etc.
Mi-am format capacitatea de ai observa pe acei oameni care nu sunt capabili sa își evalueze corect imobilul pe care îl vând.
Unde gasesti proprietati imobiliare ieftine in mediul offline.
Ideea este in felul urmator –
Proprietarul era total dezorientat, avea tot felul de dependente, nu stia prețul din piața etc.
Iar pe lângă toate aceste aspecte, era dator la întreținere. Și nu o lună sau doua, cred ca ani întregi.
Astfel fiind constrâns de emoția disperării ca o sa își piardă garsoniera, a luat decizia sa vândă.
Doar ca omul habar nu avea cum sa își evalueze imobilul. Plus ca ii era frica sa vândă unui străin (ne cunoșteam din vedere).
Pur și simplu ii era frica ca o sa semneze actele de vânzare, iar un potențial cumparator pe care nu îl cunoaște nu o sa ii mai dea banii, chestii de om inocent…
Eu l-am luat pe acest om, i-am făcut o oferta buna și pentru el dar și pentru mine, am semnat actele, am renovat garsoniera iar in decembrie 2012 am inchiriat-o.
Făcusem primul meu pas ca și investitor in imobiliare, deja ma pregăteam pentru următoarea achizitie.
Acum, cu ce trebuie sa rămâi tu –
Pai, în primul rand trebuie sa lucrezi in mediul off-line, in plan real.
De ce?
Pentru ca în on-line majoritatea vanzatorilor își supraevalueaza imobilul.
Iar in al doilea rand, începi sa vânezi acele imobile care au datorii la intretinere.
De ce?
Pentru ca vei avea cea mai mare marja de negociere, de asta.
A 2-a soluție:
Imobile neamenajate.
Peste 80% din portofoliul meu este compus din garsoniere și apartamente, care inițial au fost neamenajate.
Și nu ca au fost neamenajate, ci pur si simplu nu puteai sa trăiești în ele, era imposibil.
Nu știu cum au trăit proprietarii acolo, probabil ca erau înzestrați cu puteri supraomenești.
In fine…
Ideea e ca un astfel de imobil neamenajat iti dă spațiu de negociere. Aici poți sa negociezi la sânge crede-ma.
Majoritatea cumpărătorilor din piața, pentru ca investitori sunt puțini, se uita la aspectele estetice, la confort, imagine etc.
Când de fapt în momentul in care investesti intr-un imobil tu trebuie sa ai capacitatea sa îți creezi o rentabilitate încă de la inceput.
Iar asta o faci atunci cand esti capabil să vezi în viitor, capacitatea unui imobil neamenajat de a produce valoare.
Ai nevoie aici de imaginație, creativitate și cultura investitionala…
Apropo…
Uite aici cele mai importante elemente pe care trebuie sa le verifici cand cumperi un astfel de imobil –
Ce sa verifici cand vizionezi un apartament vechi ca sa te asiguri ca nu iei teapa
Unde gasesti proprietati imobiliare ieftine neamenajate.
Aici te poți orienta și către mediul off-line dar și către mediul on-line.
Important este sa vânezi doar astfel de imobile, adica neamenajate, necondiționate, care necesita reparații urgente.
De exemplu –
In 2020 am achizitionat un apartament cu 3 camere intr-o zona semi-centrala
Iar la 2 zile după ce am avut cheile la apartament, deja îl inundam pe vecinul care statea sub mine.
O sa spui –
„Dom’le tu cred ca ești nebun, serios cum poți sa faci asa ceva, eu nu am nevoie de astfel de probleme.”
Insa, dacă o sa iti spun prețul de achiziție o sa iti doresti astfel de probleme, crede-ma.
Ideea e ca in momentul in care am terminat de amenajat apartamentul, puteam deja sa îl valorific cu un capital gain de 50%.
Bineînțeles că nu am facut-o… îl am și acum în posesie… îmi baga vreo cateva mii de euro în buzunar in fiecare luna…
Deci –
Te intereseaza acele imobile neamenajate, neconsolidate, distruse.
Poti sa le cauti in on-line dar si off-line...
Important este sa negociezi pretul la sange, pentru ca ai marja, ai de ce sa te legi.
Apropo…
Aici ai nevoie neaparat de o echipa de meseriași, instalator sanitar, electrician, tâmplar, zugrav, faianțar etc.
Si de acest material –
Top 5 greseli pe care sa le eviti cand renovezi un apartament vechi
A 3-a soluție:
Imobile executate.
De fiecare data cand vin cu un astfel de exemplu imi sare toata lumea in cap…
Adica cum pot sa fac asa ceva, cum pot sa recomand o astfel de investitie imobiliara.
Ma urc cu picioarele pe durerea unor oameni executați?
Nu imi este mila deloc?
Nu ma gandesc si eu la suferinta acelor oameni?
Raspunsul este –
NU.
În primul rand, un proprietar care ajunge sa fie executat are el însuși o problema.
Mai exact, nu este educat financiar, nu înțelege ca o obligație financiara trebuie dusa la bun sfârșit cu prioritate.
De fiecare data când iti creezi o datorie, trebuie sa o plătești tată.
Adica nu ești bucuros când iei banii și te superi când trebuie sa ii dai înapoi.
Eu când lucram pentru independenta mea financiara, aveam la un moment dat datorii in vreo 5 direcții.
Doar ca aceste datorii erau o prioritate pentru mine. Au fost zile când mâncam doar cartofi cu pâine…
Pur si simplu datoria era datorie.
Din pacate insa, sunt unii oameni care vor sa ia bani cu imprumut, dar sa ii dea inapoi când au chef.
Ba chiar cel mai bine pentru ei ar fi sa nu ii mai dea inapoi deloc.
Și bineînțeles ca de vina o sa fie oricine altcineva, statul, banca, nicidecum ei!
Fa doar un exercițiu de imaginatie –
Cum te-ai simți sa împrumuți pe cineva cu bani, iar omul sa nu iti mai dea banii inapoi.
Nu prea ti-ar mai fi milă de el, este?
Unde gasesti proprietati imobiliare ieftine executate silit.
Încă de la inceput țin sa precizez ca eu nu prea mai particip la astfel de licitații.
Am facut-o de câteva ori la inceput, dar acum nu mai am timp pentru ele.
Insa, am prieteni care doar asta fac…
Participa la licitatii si achizitioneaza imobile la un preț chiar și cu 25% sub media pieței.
Bine…
Nu le acționează în scop de cashflow, pur și simplu ii intereseaza acel capital gain.
Din câte am vorbit cu ei se fac bani foarte multi, nu se plang din aceasta privinta.
Insa, doar asta trebuie sa faca, sa fie in piața, sa cunoasca executori, sa participe la licitații.
Apropo…
Citeam la un moment dat in ziar ca inclusiv Gigi Becali a făcut asta o data…
Cu un imobil execut al lui Ioan Nicolae.
Uite – https://economedia.ro/gigi-becali-a-cumparat-hotelul-inter-din-venus
Asta ca sa intelegi ca nu iti este ceva ascuns, nu vorbim aici de nu stiu ce
Doar ca trebuie sa iti scoți din minte aceasta cutuma de om sărac – mi-e milă de oamenii executați silit.
In fine…
Uite aici 2 site-uri care te pot ajuta sa alegi astfel de imobile –
https://www.executari.com/.
https://www.executarilicitatii.ro/.
Ce mai poti sa faci este sa te”pui bine” cu cât mai mulți executori din piață. Ei sunt cei mai in masura sa te ajute pe o astfel de speța.
Concluzie. Unde gasesti proprietati imobiliare ieftine.
Ideea de baza e ca pot fi multe „locuri” unde sa gasesti proprietati imobiliare ieftine.
Exista foarte multe variante pe care le ai la dispozitie, pe langa cele 3 variante pe care ti le-am prezentat anterior.
Plus ca discut despre acest lucru inclusiv in cadrul Cursului de investitii imobiliare – apartamente pentru inchiriat.
Il gasesti la acest link –
Curs de investitii in apartamente pentru inchiriat.
Doar ca in momentul in care nu iti place sa ieși din tipar, nu o sa „vezi” aceste imobile ieftine.
Atentie, nu spun sa investesti doar in imobile vechi, poti sa investesti și in imobile noi.
Insa, ca investitor incepator tu trebuie sa achizitionezi proprietăți rational.
Adica te intereseaza o rentabilitate cât mai mare, ca sa ajungi independent financiar cat mai repede.
Da, cand esti acolo, cand esti liber poti sa alegi imobilele in care investesti asa cum vrei tu.
Totuși…
Cand esti la inceput iti recomand neaparat sa te concentrezi pe randament, ai nevoie de acele cresteri agresive…
Altfel nu o sa faci altceva decat sa fii si tu un investitor in imobiliare…
Dar cu nimic mai special decat toti ceilalti investitori din piata.
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
