Laurentiu
Cea mai buna strategie pentru investitii imobiliare profitabile.
Sunt peste 15 ani de când am început sa investesc în imobiliarele din România…
Momentan sunt expus doar pe București, dar cât de curând voi începe sa investesc și în celelalte orașe importante ale țării, Brașov, Constanța, etc.
Plus ca ma intereseaza inclusiv zona de dezvoltare imobiliara, constructii etc.
In momentul de față ma educ, fur meserie de la un dezvoltator foarte bun din zona de Sud a Bucureștiului.
În fine…
Ideea e ca în toți acești 15 ani am trecut prin multe etape, am pierdut bani dar am si câștigat bani, am ratat oportunitati dar am și prins oportunități…
Sunt multe elemente care au contribuit la ceea ce sunt eu în momentul de față, ca și investitor in imobiliare.
Doar ca indiferent de situatie, odata cu trecerea timpului, am reusit sa imi dezvolt cea mai buna strategie posibila.
De fiecare data cand investesc obtin doar randamente de 2 cifre.
Nu imi mai aduc aminte in ultimul timp sa fi obtinut randamente de o cifra pentru investitiile mele imobiliare.
Bine…
Stiu ca esti reticent la ce iti transmit eu acum, mai ales când sar de fund în sus tot felul de analisti –
Cum ca în imobiliare nu exista randamente de 2 cifre, un randament normal este de 6-7% bla bla bla…
Asta este motivul pentru care nu o sa ma contrazic cu nimeni. Tot ce o sa fac este sa iti prezint strategia mea actuala.
Vezi si tu dacă te poate ajuta cu ceva…
Cea mai buna strategie pentru investitii imobiliare profitabile.
Cea mai buna strategie pentru investitii imobiliare profitabile.
O spun de fiecare data…
Exista 2 etape importante care te vor ajuta sa obtii randamente de 2 cifre.
Formalitățile de achizitie.
Managementul proprietății.
In acest material iti voi prezenta o strategie din cadrul primei etape.
Este o strategie care implica 8 pasi pe care ii vei parcurge treptat, pana în momentul în care valorifici proprietatea.
Sunt 8 pași pe care eu pur și simplu ii vad ca fiind importanți in momentul în care vrei sa cumperi…
O sa încep cu primul pas…
Nu aștept cel mai bun moment sa cumpar.
Am văzut și eu la fel ca și tine ca exista cicluri de evoluție imobiliara.
Sursa – https://casedumbravita.ro/piata-imobiliara
Acum…
Deși aceste cicluri de evoluție imobiliara exista, este greu pentru mine sa imi dau seama unde ma situez in cadrul unui ciclu imobiliar.
Serios acum, pana la urma nici un grafic anterior nu iti poate garanta o evoluție asemanatoare pe viitor.
De asta când vreau sa cumpar un apartament nu aștept momentul oportun, ci îmi creez singur acel moment oportun.
Iar asta o fac în general după următorul cadru –
- Aleg cu atenție locația imobilului.
- Ma asigur ca profitul îl fac atunci cand cumpar, nu atunci cand vând.
- Vreau sa am o evidenta constanta a raportului (salariu mediu in economie)/preț mp.
Apropo, evidenta constanta a salariului mediu în economie vs preț pe mp te ajuta sa iti dai seama dacă ceva nu este în regula…
De exemplu –
In 2008 aveai nevoie de 393 de salarii medii pe economie pentru achiziţia unui apartament nou în Bucureşti.
In timp ce in ianuarie 2021 de exemplu, aveai nevoie de 104 salarii medii.
Uite aici – https://www.zf.ro/constructii-imobiliare/accesibilitate-locuintele
Iar apoi spune-mi daca ințelegi?
Ideea e ca eu procedez in felul urmator –
Niciodata nu astept momentul oportun ca sa investesc intr-un imobil.
De ce?
Pentru ca este greu sa nimeresc acel moment.
În schimb, lucrez în continuu pentru a-mi crea eu acel moment oportun, atat cat pot…
Caut imobile din mai multe surse.
Aici acționez în sens contrar majorității investitorilor imobiliari din piața.
- Offline.
- Online.
În general investitorii imobiliari din piata cauta imobile in mediul online și abia apoi în mediul offline (ba chiar alții nu cauta niciodata imobile in offline).
De exemplu…
Eu personal am ajuns sa cunosc foarte multi administratori și președinți de bloc. Când ies la vânătoare, ii sun și ii rog sa ma aibă in evidenta.
Cred ca vreo 7 garsoniere le-am achiziționat doar asa, la recomandarea administratorilor sau a președinților de bloc.
Multe dintre aceste garsoniere erau cu probleme la întreținere, datorii etc.
Gandeste-te ca președintele de asociație abia aștepta să îl cumpăr, numai ca sa îl scap de proprietarul vechi, care nu plătea întreținerea.
Da…
Trebuie sa recunosc ca multe astfel de imobile le-am valorificat în scop de capital gain.
Pur si simplu le-am achiziționat doar ca sa le vand mai scump. Pentru ca dupa aia sa imi cumpar unde vreu eu.
În fine…
Nu spun ca nu întru deloc pe site-uri gen anunțul, imobiliare, olx etc.
Tot ce spun este ca atunci cand o fac, știu sigur ca mi-am epuizat toate variantele din mediul offline.
Ma orientez catre zonele semicentrale.
Nu îmi plac zonele centrale, din mijlocul orasului, sunt supra-apreciate in valoare…
Aaaaa…
Poate ca sunt rentabile pentru cei care investesc în regim hotelier, birouri etc,
Doar ca eu nu ma regăsesc pentru moment în acest tip de investitie.
Astfel ma orientez catre zonele semi-centrale. Acolo unde exista mijloace de transport în comun, instituții de învățământ, spitale etc.
Cel mai important aici este –
Metroul.
Este primul criteriu după care ma ghidez…
Ma intereseaza ca apartamentul sau garsoniera sa fie la maxim 10 min de mers pe jos pana la metrou.
Din experienta iti spun, daca cumperi lângă metrou o sa ai coada la chiriasi.
Bine, pana la urma este și normal acest lucru… doar suntem în top 10 cel mai aglomerat oraș din lume.
Ba chiar, conform Global Congestion Impact am fi cel mai aglomerat oraș din lume.
Uite ce spune Profit.ro – https://www.profit.ro/bucuresti-trafic
Investesc in garsoniere și apartamente cu 2 camere.
Ca investitor in imobiliare ai foarte multe variante de investitie –
- Spatii comerciale.
- Birouri.
- Centre logistice.
- Hale industriale.
- Terenuri.
- Case.
- Etc.
Eu momentan investesc pe zona de rezidențial. Am în portofoliu mai multe garsoniere și apartamente cu 2 camere.
Am și apartamente cu 3 camere. Insa, iti recomand sa le dai la o parte. Se închiriază mai greu, au o rentabilitate mai mica etc.
O alta varianta pe care o am în vedere sunt terenurile agricole. Ma gândesc ca la un moment dat sa îmi creez un portofoliu cu astfel de terenuri care plătesc arenda, o sa vad ce fac…
În fine…
Ce ma intereseaza pe mine sa intelegi tu e ca cele mai bune randamente le obtii pe garsoniere, apoi pe apartamentele de 2 camere.
De exemplu –
Dacă te uiți la dezvoltatorii imobiliari o sa vezi ca majoritatea dintre ei construiesc blocuri mixte.
Ma referi aici la acele blocuri unde gasesti doar garsoniere și apartamente cu 2 camere.
De ce?
Pentru ca exista cerere pentru ele, de asta…
La fel stau lucrurile și când vrei sa investesti in astfel de garsoniere si apartamente cu 2 camere.
Ai cea mai mare cerere din partea chiriasilor.
Sunt atent la calitatea construcției.
Am și imobile vechi, dar am și imobile noi în portofoliu.
Problema e ca nu contează tipul de imobil atat cât contează calitatea construcției.
Da…
Cele mai multe dintre imobilele mele sunt vechi, in blocuri construite inainte de 1977.
Doar ca am tinut cont de un criteriu – maxim 4 etaje…
Din câte am înțeles de la experți, toate blocurile inalte construite înainte de 1977 prezinta un risc seismic destul de mare.
Acum…
Exact asa cum am spus am și apartamente noi…
Doar ca aceste apartamente noi au fost construite de dezvoltatori pe care ii cunosc. Am fost pe șantier, am văzut cum s-a lucrat acolo…
Din proprie experienta iti spun ca cele mai bune blocuri sunt cele construite începând cu 1980.
Din câte îmi aduc bine aminte în 78′ a avut loc prima schimbare a codului de proiectare anti-seismica după cutremurul din 1977.
Astfel cam în 2 ani de atunci deja apăreau primele blocuri mai rezistente.
Tot din proprie experienta iti spun ca cele mai proaste blocuri sunt cele construite după 2000, undeva pana la criza din 2008.
Atenție, nu toate blocurile, ci majoritatea dintre ele. Pentru ca sunt unele blocuri mai ales cele construite de Fondurile mari care sunt in regula.
Totusi, calitatea lucrărilor din acea perioada lasă de dorit. Am vorbit cu mulți experți și mi-au spus ca se furau materialele de pe santier, se aruncau tot felul de prostii in armatura.
In fine…
Important este sa ai un expert langa tine. Care sa te ajute sa compari elementele de structura ale blocului cu ce scrie în cartea tehnica.
Analizez imobilul la nivel Micro.
În primul rand ma intereseaza ca blocul sa fie anvelopat. Sau în cel mai rău caz, sa fie în evidenta pentru o eventuala anvelopare.
De ce?
Pai sunt multe blocuri in București care vor rămâne neizolate termic pentru mulți ani de acum inainte, te asigur de acest lucru.
Sunt asociații de proprietari care nici nu exista… doar Primăria ii poate salva pe acești oameni, crede-ma.
In al doilea rand caut apartamente cu datorii la intretinere sau care sunt neamenajate.
De ce?
Pentru ca am cea mai mare marja de negociere, de asta…
Am cumpărat astfel de imobile și la 40% diferenta față de piata.
Fac antecomtracte ca sa își plătească oamenii întreținerea, respectiv le reamenajez. Și apoi ma bucur de achizitie.
În al treilea rand, ma interesează vecinii din bloc, componenta asociației, daca exista contoare gaz, lumina, apa etc.
Și tot felul de astfel de detalii de nivel micro –
- Dacă exista geam la baie,
- Dacă imobilul este decomandat,
- Care este confortul.
- Care sunt țevile comune.
- Cum este întreținut subsolul
- Etc.
Negociez prețul in mod agresiv.
Sunt 3 aspecte în cadrul formalităților de achizitie ale unui apartament, care imi permit sa negociez prețul agresiv
- Proprietarul are datorii la intretinere.
- Apartamentul este neamenajat.
- Plătesc cash.
Legat de primele 2 aspecte am mai vorbit și în alte materiale de pe site…
In primul caz omul are nevoie de antecontract pentru a-si achita datoriile la administrație.
Doar ca multi cumpărători de locuințe fug de antecontract, astfel dacă eu procedez invers, voi avea castig de cauza la preț.
Iar în al doilea caz omul nu prea are bani ca sa își pună proprietatea la punct.
Poate ca vrea sa o amenajeze ca sa obțină un preț mai mare, doar ca nu are bani.
Din pacate, sunt la fel de mulți cumpărători de locuințe care cauta doar ce e frumos.
Astfel dacă eu procedez invers, din nou voi avea parte de acel castig de cauza despre care vorbeam mai devreme.
Acum…
Legat de cel al 3 -lea aspect – plata cash, lucrurile se complica puțin…
Logic ca nu poti sa te folosesti de aceasta varianta, dacă achizitionezi imobilul prin credit bancar.
Insa, iti poti face credite de nevoi personale, CAR-uri, alte forme de împrumut etc. Te ajuta brokerul bancar…
Ideea e ca atunci cand platesti cash, vânzătorul știe ca nu o sa mai piardă timp cu evaluatori, proceduri bancare etc.
Ceea ce îl face disponibil sa lase la preț.
Apropo…
Uite aici un articol bun daca vrei sa lucrezi la partea asta de negociere –
Cum negociezi cel mai mic pret de achizitie cand cumperi un imobil pentru investitie.
Ma asigur ca notarul este de buna credință.
De fiecare data cand cumpar un imobil nou îmi aleg notarul, eu decid unde semnam actele.
Dacă dezvoltatorul nu este de acord, fug cât vad cu ochii. Nici nu mai ma intereseaza imobilul, crede-ma.
Un dezvoltator imobiliar care nu este dispus sa meargă la notarul pe care îl aleg eu, devine suspect.
Iar eu personal nu vreau sa am de-a face cu suspecți, corupți etc.
De asta spun –
Atunci când cumperi un apartament intr-o construcție noua, tu alegi notarul.
Notarul este singurul care te poate apara de o eventuala frauda contractuala…
Acum, dacă cumpar un imobil vechi, nu pun preț pe notar atat timp cat ma asigur ca vânzătorul este de buna credință.
Apropo…
Hai sa iti spun ce am patit odata –
Am achizitionat o garsoniera de la o doamna mai in vârstă, care nu a mai vandut un imobil in viața ei…
Femeia era foarte speriata ca nu ii dau banii, ca semnam contractul si ea nu mai primeste banii de la mine.
Instant mi-am dat seama ca este novice!
Astfel nu am mai avut o problema cu notarul, am mers unde a vrut doamna.
Problema e ca nu s-a schimbat nimic la ea, era speriata in continuare, nu era hotarata ce sa faca.
Chiar daca a venit cu o armata de agenti imobiliari dupa ea.
Chiar daca notarul pe care l-a ales ii spunea ca raspunde pentru tot.
Chiar daca eu mai aveam putin si ii dadeam banii inainte de semnare.
Nimic…
Totul parea o conspiratie pentru doamna in cauza.
In fine…
Ideea e sa intelegi tu cand poti merge la un notar pe care nu il cunosti !
Citeste si – 5 sfaturi importante pentru orice incepator in imobiliare. Al 4-lea sfat este cel mai important sfat posibil.
Concluzie. Cea mai buna strategie pentru investitii imobiliare profitabile.
Cam asa arata strategia mea în momentul în care vreau sa cumpăr un imobil in Bucuresti.
Nu spun ca este o strategie perfecta. Tot ce spun este ca ma ajuta sa obtin acele randamente de 2 cifre de care ma laudam la inceput.
Da…
Nu este singurul lucru pe care trebuie sa il stăpânesc, daca vreau sa obțin astfel de randamente în imobiliare.
Mai am și cea de-a doua etapa – Managementul proprietății.
Doar ca despre aceasta a 2-a etapa vorbesc pe larg in cadrul unui alt material foarte bun de pe platforma.
Îl găsești aici –
Cum obtii randamente maxime pe imobiliare.
In fine…
Ideea e ca fără o strategie de tip „strong” în cadrul formalităților de achizitie…
Si fără un management eficient al proprietății, te vei împotmoli undeva pe la 7-8% randament, în cel mai fericit caz.
Bine…
Pana la urma fiecare este liber sa isi aleagă strategia… si bineinteles sa își asume rezultatele…
Eu mi-am ales strategia si imi asum rezultatele.
Hai sa vedem ce faci tu…
Bafta și spor la bani.
Laurentiu Ungureanu.
Ai mai multe detalii despre mine pe site:
www.laurentiuungureanu.com
Campus complet de educatie financiara - mindset, finante personale, cresterea veniturilor, antreprenoriat, investitii imobiliare, Bursa.
Nu mai depinzi de salariu, job etc. scapi de programul 9-17, faci bani pe cont propriu, devii independent financiar in Romania.
Link Campus - https://www.edvim.ro/
Salut,
Te urmăresc de ceva vreme,am citit cat am putut de mult de pe site-ul tău și îți mulțumesc pentru informațiile și toată experiența pe care mi-ai oferit-o. Mi-ar placea sa învăț mai multe de la tine și de aceea te întreb dacă nu ai avea/dori sa ai un învățăcel pe lângă tine.
Îmi doresc să-mi diversific sursele de venit și consider că o sursa viabilă este ceea ce faci tu.
Îți mulțumesc anticipat pentru răspunsul tău!
Salut Rebigan,
Da-mi te rog un email la contact@laurentiuungureanu.com
Vino cu mai multe detalii acolo.
Seara minunata sa ai!